[克而瑞]A股地产股全线上涨，德信成为今年首家IPO房企

  政府鼓励促进信用债发行

  加强房地产金融审慎管理

  2月26日，2019年人民银行金融市场工作会议上表示，要多措并举促进信用债发行，稳步发展资产证券化，同时要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。对于房企融资而言，这意味着资产证券化类的融资将会继续成为政府的支持方向，与此同时，对于传统的融资渠道仍然保持谨慎的态势，如大名城24亿元公司债就于14日被上交所将项目状态改为“中止”。

  单月发债环比有所下降

  融资成本继续处于高位

  本月企业境内外发债总量673.93亿元，环比下降38.9%，主要是由于春节假期的影响，节后房企开启了新一轮的发债潮。在发债成本方面，本月房企发债融资成本为7.52%，环比上升0.5个百分点，持续处于高位。

  德信中国成功上市

  拟上市房企及物业公司为7家

  本月德信中国正式在香港挂牌上市，期后银城国际也于3月6日成功进行IPO。此外，期后蓝光发展旗下物业蓝光嘉宝服务也在3月4日递交了上市申请。因此截至2019年3月6日，排队上市中的房企和物业公司分别为4家和3家。

  2月房企与金融机构合作较少

  本月房企和金融机构的合作较少，比较引人注目的是绿地控股与上海银行达成了战略合作，获得了上海银行提供的百亿级授信额度，将为绿地继续推进多元化战略、优化业务结构以及提升盈利水平提供坚实的资金保障。

  克而瑞出品

  企业发债

  债券发行：节后企业积极发债“以旧换新”

  本月企业境内外发债总量673.93亿元，环比下降38.9%，主要由于春节假期的影响。但与去年同期相比，房企融资仍然较为积极，融资额同比增加87.7%，主要是节后房企开启了新一轮的密集发债，仅2月19及20日两天，就有融信、佳兆业、龙光、龙湖等8家房企发行债券。 

  具体的融资方式来看，境外债发行量最大，占比为80.7%，达543.6亿元，环比下降27.4%，但是同比增加依然显著，达去年同期的3.5倍。主要由于2019年房企迎来还债高峰期，特别是境外债方面，多数企业高成本发债以“以旧换新”。

  本月房企发债融资成本为7.52%，环比上升0.5个百分点，融资成本仍持续高位，特别是境外发债成本高达8.22%，环比增长0.32个百分点，是本月房企发债成本上升的主要原因。

  具体企业表现来看，发债总额最高的企业为世茂房地产，融资总量66.9亿元，主要为其于2月14日发行的10亿美元的境外优先票据。本月单房企的发债量都不是很高，发债量达20亿元以上的房企有16家，环比少4家。本月融资成本最低的为金隅集团发行的一笔20亿元的超短融，利率为3.04%，此外，万科发行的一笔20亿元的公司债利率也较低，仅为3.65%。但一些处于正在扩张的房企融资成本逐渐处于高位，本月发行成本最高的为当代置业于2月21日发行的一笔2亿美元利率15.5%的境外优先票据。

  • 债券期限：本月到期债券类116亿元

  本月房企有8笔发债到期，金额共计116.32亿元，较上月有明显减少。其中，金额最高为华润置地2014年2月5日发行的一笔4亿美元的境外债券，此外，万科A于2018年6月及8月发行的共计40亿元超短融也到期。 
提前关注到2019年3月将有22笔债券到期，金额约267.7亿元，金额最高的企业为中国金茂于2014年4月发行的一笔5亿美元的境外美元债，于2019年3月10日到期，中国金茂此外还有一笔于2018年7月27日发行的7亿元的超短融也将于2019年3月27日到期。

  • 拟上市房企：排队房企及物业公司为7家

  德信中国于2月26日正式在港交所挂牌上市，期后银城国际又于3月6日在港成功进行IPO。因此截至3月6日，在港交所等待IPO的房企有海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际四家。

　　在房企旗下物业管理公司方面，2月同样没有房企旗下物业公司递交上市申请，而在期后的3月4日，蓝光发展旗下的物业公司蓝光嘉宝服务向港交所递交了上市申请。至此，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有滨江服务、奥园健康生活以及蓝光嘉宝服务三家。其中滨江服务和奥园健康生活已通过上市聆讯，预计分别将于3月15日和3月18日上市。

  • IPO和增发：德信中国于26日挂牌上市

  本月26日，德信中国在港交所挂牌上市，是2019年首家成功进行IPO的内房企，每股发售价2.8港元，按该发售价计算，经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支，全球发售所得款项净额估计约为13.73亿港元。德信中国的成功上市，对其推进全国化战略是重要的一步，不仅仅是在于其IPO的融资净额将有30%用于扩展土储，更是因为在上市之后企业融资渠道将会得到扩张，从而可以得到更充裕的资金促进未来的发展，迅速提升公司规模与品牌效应。

  期后于3月6日，银城国际也正式在港交所挂牌，根据3月5日银城国际的发售结果公告，企业全球配售3.54亿股，每股发售价2.38港元，集资净额约为7.705亿港元。

  而在房企旗下物业管理公司方面，本月没有物业公司挂牌上市，然而在港交所排队的两家物业公司均已经通过了上市聆讯。奥园健康生活将在全球发售1.75亿股，预计在3月18日上市。而滨江服务则将全球发售6670万股，预计将在3月15日上市。 

  在增发配股方面，中粮地产于2月21日宣布计划以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份，发行股份的数量为21.12亿股，发行股份价格为6.84元/股，新增股票将于2月26日在深交所上市。而在期后3月1日，中粮地产宣布完成了资产重组，大悦城地产已成为中粮地产控股子公司，而中粮地产则将公司名称变更为大悦城控股集团股份有限公司，同时公司证券简称则由“中粮地产”变更为“大悦城”。本次中粮地产和大悦城的合并重组，直接使得中粮地产的公司资产、业务结构等发生了重要变化，形成了住宅、商业地产、酒店、物业管理等多个业务板块，推进了企业业务的多元化。

  • 股权变动：越秀地产引入新股东广州地铁

  本月有多家房企进行了较大的股权变动，其中较为值得注意的是越秀地产引入了广州地铁作为新股东，股权比例为19.9%。作为此前合作密切的伙伴，本次越秀地产引入了广州地铁作为股东，可能意味着双方未来的合作将会更加频繁。由于广州地铁的发展空间极大，和广州地铁的合作预计将会为越秀地产的发展提供更多的机会。此外，上海城投、阳光城、万科等企业内部都有股权变动，同样值得注意。

  股价变动：A股房企全线上涨

  本月地产股在H股和A股继续集体保持着强势，尤其是A股房企，由于大盘在2月份连续大涨，所有的A股房企在2月份都实现了上涨。H股方面，去年12月上市的万城控股在本月的股价表现较为突出，单月涨幅达到了53.91%，是2月份涨幅最高的内房企。主要是得益于2月26日至28日三天的大涨，其中27日的涨幅甚至达到了23.4%，从而拉动了企业在二月的股价。 

  在A股房企方面，市北高新在进入2月份之后几乎保持了全月的涨势，尤其是在二月最后几个交易日的连续涨停拉高了股价，虽然在28日上演了“天地板”，然而其单月涨幅仍然高达80.25%，是整个2月份涨幅最大的房地产企业。

  其他资本运作

  本月房企与金融机构互动较少，比较引人注目的要数绿地控股与上海银行达成了战略合作，并确定了百亿级授信额度。双方确定将在房地产、基建、金融、商贸、酒店旅游、康养产业及海外业务等领域展开合作，重点将关注租赁住房等领域，加速推动绿地租赁战略实施。近年来绿地集团的多元化脚步持续迈进，于去年10月提出了以房地产为主业，大基建、大金融、大消费协同发展的“一主三大”的战略，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，在多条战线上持续加大投资力度。在这个背景下，企业的资金情况就略显不足。本次与上海银行达成的合作将为绿地继续推进多元化战略、优化业务结构以及提升盈利水平提供坚实的资金保障。