上海4月二手房报告：改善需求扩大 量价走势稳定

  2019年4月，上海房产之窗二手房指数为3916点，比3月上升11点，环比上涨0.27%，涨幅缩小0.25个百分点，二手房指数连续第二个月上涨；4月，二手房指数同比下降1.09%。

  4月，上海二手住宅成交套数为25230余套，环比下降1.90%，同比上升87.59%；以成交面积计，环比上升1.20%，同比上升88.31%。成交量连续第二个月保持在2.5万套以上水平。截至4月底，全市二手住宅挂牌量为66234套，环比下降0.45%；同比下降27.86%。挂牌量持续下降达22个月。

  4月市场表现：一、楼市“小阳春”延续，需求加速，量价稳定。其中中大户型成交走势抢眼，成交比例上升。具体为，本月成交面积环比上升、套数环比下降，套均面积由上月的76.66平方米扩大到79.09平方米，表明改善类需求扩大，中大户型成交上升，小户型下降；也表现为中高价位房源成交增加。

  二、市场上下月成交呈现波动，总量保持高位。4月上半月成交11820余套，比3月下半月下降20.15%；4月下半月成交13410余套，比4月上半月上升13.45%。

  三、全市130个板块价格走势，上涨板块占比由上月的73.08%缩小为65.38%；下跌板块占比由上月的12.31%扩大为20%；持平板块占比仍为14.62%。以城区统计，依次为中心城区（成交占比32.16%）总体价格上涨0.29%；新兴城区近郊(成交占比58.95%)总体价格上涨0.23%；新兴城区远郊(成交占比8.89%)总体价格上涨0.31%。以环线统计，内环内总体价格上涨0.31%，内外环间上涨0.23%，外环外上涨0.19%。

  四、全市130个板块成交量走势，63个上升，67个下降。以城区统计,中心城区上升1.63%，近郊城区下降2.39%，远郊城区下降10.16%。以环线统计，内环内成交上升5.04%，为3180余套；内外环间成交下降1.99%，为9520余套；外环外成交下降3.94%，为12420余套。以价格段统计，总价300万元以内房源成交占比63.34%，低于上月的66.60%；300-500万元房源成交占比23.69%，高于上月的22.88%；500万元以上房源成交占比12.97%，高于上月的10.52%。以面积段统计，七个面积段成交量四升三降，110平方米以上房源扩量显著。具体为，200平方米以上、140-200平方米、110-140平方米、90-110平方米房源，成交分别上升35.67%、18.56%、8.49%、1.13%；50平方米以内、50-70平方米、70-90平方米房源成交环比下降6.49%、4.63%、4.18%。

  五、全市普通住宅成交17020余套，非普通住宅成交8210余套。普通住宅与非普通住宅成交比例，全市为2.07:1，内环内为1.72:1，内外环间为2.09:1，外环外为2.18:1。内环内两者占比更为接近。

  六、全市成交TOP10板块中，中心城区板块1席，新兴城区近郊7席、远郊2席。近郊的浦东三林、闵行浦江、浦东周康以616套、609套、518套分列前三位；远郊的金山新城、嘉定城区以490套、440套分列第五、九位；中心城区的静安彭浦以453套列第七位。全市成交TOP10小区中，新兴城区近郊9个、远郊1个；新兴城区外郊环6个，郊环以外2个、内中环间1个，松江泗泾的新凯家园以128套位居榜首。

  4月22日，上海市房管局局长胡广杰做客“2019上海民生访谈”表示，上海的住房发展处于“房地产市场调控的关键期”“居住困难矛盾的转换期”和“住房租赁体系的构建期”。近两年来，上海的地价、房价基本平稳，市场预期比较稳定。将坚持房地产市场调控不动摇、不放松，着力实现稳地价、稳房价、稳市场预期。上海还将在保证沪籍居民供应的前提下做增量，为非沪籍居民开放共有产权房申请。去年先行试点了三个区——金山、松江、虹口，今年计划通过二季度对政策试点以来评估的基础上，三季度16个区要全面拉开。

  市区涨幅明显缩小

  4月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）总体价格上涨0.29%，环比缩小0.33个百分点，收缩过半以上；其中内环内上涨0.31%，环比缩小0.43个百分点。长宁、徐汇、黄浦、虹口、杨浦分别上涨0.36%、0.29%、0.28%、0.28%、0.27%；浦东内环、静安、普陀均上涨0.26%。中心城区全部65个板块中，44个上涨、11个持平、10个下跌。上涨板块如徐汇万体馆、静安西藏北路、黄浦滨江、长宁古北，价格分别上涨0.69%、0.61%、0.56%、0.54%。下跌板块如普陀甘泉宜川、长宁北新泾、徐汇康健、杨浦东外滩，价格分别下跌0.25%、0.22%、0.17%、0.12%。

  3月，中心城区成交量环比上升1.63%，为8110余套。其中内环内成交量上升5.04%，为3180余套。中心城区70平方米以上的中大户型房源成交占比35.28%，高于上月的31.86%，表明中心城区各类改善需求释放明显。所统计的七个面积段中，四升二降一平，90平方米以上面积段成交均现上升，其中，200平方米以上房源升幅最大，环比上升38.67%，为100余套；其次是110-140平方米、140-200平方米房源，环比上升29.38%、22.84%，为640余套、350余套。下降的面积段分别为，50平方米以内、50-70平方米房源，环比下降5.25%、1.08%，为2950余套、2290余套。从中心城区成交量前100个小区看：一、以环线统计，分别为内环以内31个，内中环间30个，中外环间板块30个，外郊环间9个。各环线成交最多的小区为，内环内中远两湾城、内中环曹杨五村、中外环间阳光建华城、外郊环间桃浦七村。二、套均成交50平方米以内小区47个，环比减少3个。成交领先的小区多在杨浦中原、鞍山板块，如市光三村、鞍山四村、工农三村，分别成交26套、23套、22套，以40-45平方米的一室户型、一室半户型为主，动迁购置本区房源的需求推动成交。另外，学区房小区如密云小区、梅园新村、潍坊九村，分别成交25套、19套、16套，与上月相比变化不大。三、中大面积段房源成交明显放大，如90-120平方米的中大面积段改善小区阳光建华城、中远两湾城，分别成交35套、32套，高于上月的28套、24套，套均面积为101.61平方米、114.08平方米，套均总价为429万元、707万元。四、大面积房源成交量上榜的小区为浦东联洋的仁恒河滨城、陆家嘴的世茂滨江花园，分别成交20套、18套，套均面积为170.04平方米、178.71平方米，套均总价1450万元、1470万元。

  内环内成交升幅领先板块，长宁、普陀、静安内环板块分别上升27.50%、18.09%、14.97%，为250余套、220余套、360余套；浦东内环板块成交唯一下降，下降6.07%，为940余套。七个面积段六升一降，其中200平方米房源成交升幅最大，环比上升48.72%，为50余套；其次为110-140平方米、140-200平方米以内房源，环比上升26.12%、17.19%，为330余套、220余套；50平方米以内房源成交环比下降4.16%，为1120余套，表明内环内本轮行情由改善需求带动。从板块表现看，成交前三的虹口四川北路、浦东洋泾、静安新客站，环比上升10.42%、12.27%、6.12%。成交案例显示，上述三板块内400-550万、70-80平方米的二室户型成交集中，买家购房为求改善居住，不少非学区房的中等面积房源也热销。由于带看量增多，优质房源提价2%-3%。

  4月，新兴城区近郊价格总体上涨0.23%，环比缩小0.15个百分点；远郊价格总体上涨0.31%，环比扩大0.19个百分点。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行价格分别上涨0.26%、0.25%、0.25%；嘉定、松江、青浦价格分别上涨0.22%、0.17%、0.16%；含有较多远郊板块的金山、崇明、奉贤，价格分别为上涨0.12%、下跌0.05%、下跌0.14%。新兴城区全部65个板块中，41个价格上涨、16个下跌、8个走平。上涨板块如浦东惠南、宝山顾村、青浦赵巷、松江佘山，价格分别上涨0.62%、0.56%、0.52%、0.42%。下跌板块如金山朱泾、松江莘闵、宝山罗店、奉贤南桥，价格分别下跌0.34%、0.21%、0.17%、0.16%。

  近郊城区成交量环比下降2.39%，为14870余套，所统计的近郊区域中，下跌领先的松江、浦东、奉贤近郊，分别下降6.33%、4.46%、2.59%，为1550余套、4820余套、670余套；上升区域中，金山近郊升幅最大，环比上升83.33%，为60余套，其余如嘉定、宝山近郊，成交环比上升2.77%、0.04%，为1000余套、2830余套。从面积段分析，50-90平方米房源成交最多，占比59.52%。所统计的七个面积段四降三升，50平方米以内、50-70平方米、70-90平方米、90-110平方米房源，环比下降7.30%、4.67%、4.59%、2.16%，为1600余套、4020余套、4760余套、2170余套；200平方米以上、140-200平方米、110-140平方米房源，环比上升36.59%、15.18%、4.11%，为280余套、470余套、1440余套。综上可见，近郊城区本月仅110平方米以上房源成交出现上升，中高端改善客需求强于刚需及初级改善客。其中，大面积房源小区如闵行浦江的新浦江城、闵行春申的上海春城、浦东周康的康桥半岛，分别成交22套、21套、18套，均现不同程度的上升，套均总价在600-800万元，套均面积在130-160平方米。近郊城区成交100套以上的板块49个，其中成交升幅前三的青浦徐泾、宝山共富、嘉定南翔，成交环比上升54.81%、32%、21.89%，为160余套、330余套、200余套，价格分别上涨0.18%、0.47%、0.54%。成交量前三的均为外环线附近板块，为浦东三林、闵行浦江、浦东周康，三板块也是全市成交前三，但成交环比下降2.84%、7.73%、4.07%，为610余套、600余套、510余套，价格分别上涨0.38%、0.47%、0.47%。调查显示，上述板块中以250-350万元的动迁配套房、老工房（售后公房）为成交主体，板块内完善的配套使得不少年轻家庭或养老者选择购房，由于底价成交，一些新挂牌房源出现3-5万元的涨价也为买家所接受。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区70个，中外环间24个，内中环间6个。外郊环间购房需求集中，近郊城区成交排名前三的新凯家园、崧泽华城、和家欣苑均位于此区域，分别成交120套、90套、80套，所在的松江泗泾、青浦赵巷、宝山共富板块价格分别下跌0.19%、上涨0.52%、上涨0.47%，三小区均为上市的动迁安置房，成交以200万元左右、75平方米左右的二室户型房源为主。内外环间成交领先小区，如内中环间的大华锦绣华城、中外环间的经纬城市绿洲，以套均500-600万元、100平方米左右的房源为主，所在的浦东北蔡、宝山上大板块价格分别下跌0.14%、上涨0.35%。

  远郊城区成交量环比下降10.16%，为2240余套。全部11个板块中9升2降；价格表现为7涨2平2跌。成交量前三的金山新城、嘉定城区、临港新城，成交占比远郊的64.46%，分别为490余套、440余套、310余套，价格分别为上涨0.27%、0.39、0.29%。成交案例显示，三板块内成交以150-200万元、75-90平方米的房源为主，购房者中外省市户籍比例高，其中大多为首次购房客，需求持续释放，价格微涨。价格下跌板块如金山朱泾、崇明长兴岛，价格分别下跌0.34%、0.28%，成交环比下降24.14%、27.40%，为80余套、100余套。调查显示，上述两板块购房者以本地居民和投资客为主，成交以150万元以内、80平方米左右的房源为主。

  二成板块价格下跌

  4月，全市130个板块中，价格上涨板块85个，占比65.38%；持平板块19个，占比14.62%；下跌板块26个，占比20%。

  价格上涨板块比上月减少10个，价格总体上涨0.40%，环比缩小0.23个百分点。上涨板块中，中心城区44个，新兴城区近郊34个，远郊7个；46个板块量价齐升，39个板块价涨量跌。其中成交量升幅领先的多在中心城区，如静安江宁路、杨浦新江湾城、普陀武宁，分别环比上升78.26%、69.44%、49.28%，为80余套、60余套、100余套，价格分别上涨0.51%、0.27%、0.26%。上述三板块中，大面积改善需求增速明显，静安江宁路110-140平方米房源成交环比上升250%，为14套；杨浦新江湾城、普陀武宁140-200平方米房源成交分别环比上升200%、175%，为15套、11套。调查显示，上述板块内大面积房源的成交升温，带动了置换链中的中小面积段房源成交上升，由此板块整体量价齐升。新兴城区成交上升板块如浦东曹路、宝山上大，分别上升13.68%、12.27%，为210余套、240余套，价格分别上涨0.23%、0.35%。其中，浦东曹路90-110平方米房源成交环比上升84.62%，宝山上大110-140平方米房源成交环比上升45.45%。两板块50平方米小户型成交则现下跌，环比下降16.67%、21.74%，在此类以首套客为主的近郊板块中，置业面积出现扩大，表明改善需求增速超过刚需。而降幅较大的多在新兴城区较偏远的板块，如金山枫泾、松江新桥、浦东外环、浦东惠南，分别环比下降33.33%、28.04%、25.5%、20.64%，为30余套、130余套、110余套、370余套，价格分别上涨0.13%、0.29%、0.52%、0.62%。上述四板块购房者以首套客为主，需求下降但价格未受影响。

  价格持平板块19个，与上月持平。其中，中心城区11个，新兴城区近郊6个、远郊2个。价格持平板块成交10升9降，成交升幅前三的为金山亭林、黄浦南京东路、闵行航华，分别环比上升95.65%、71.43%、20.18%，为40余套、20余套、270余套，从成交案例看，上述三板块价格稳定，主力面积段成交上升明显，闵行航华、金山亭林90-110平方米房源成交环比上升82.61%、80%，为40余套、20余套，改善型需求明显释放；黄浦南京东路50-70平方米房源成交环比上升150%，为10套，刚需客增多。成交下降幅度前三的为崇明新城、嘉定丰庄、长宁仙霞，分别环比下降42.32%、19.71%、17.58%，为180余套、280余套、210余套。上述三板块成立主力面积段均为70-90平方米房源，分别环比下降35.37%、37.36%、54.84%，成交下降受有效挂牌影响，价格波动不大。

  价格下跌板块26个，比上月增加10个，价格总体下跌0.18%，环比缩小0.04个百分点。其中中心城区10个、新兴城区近郊14个、远郊2个；量价齐跌板块20个，价跌量升板块6个。量价齐跌板块中，跌幅领先的多为新兴城区近郊偏远板块或远郊板块，如崇明长兴岛、金山朱泾、青浦重固、宝山罗店，分别环比下降28.04%、24.14%、22.5%、17.88%，为100余套、80余套、30余套、220余套，价格分别下跌0.28%、0.34%、0.25%、0.17%。调查显示，上述四板块地理位置偏远，降价幅度通常在1%-2%，买家多为首次购房者，预算250万元以内者居多。价跌量升板块中，中心城区如徐汇康健、静安大宁绿地成交分别环比上升9.67%、6.25%，均为320余套，价格分别下跌0.17%、0.19%。上述两板块均出现了小面积房源成交下降、其余面积段成交上升的情况，升幅最明显的为110-140平方米房源，分别环比上升75%、50%，为20余套、30余套。调查显示，800-1000万元价格区间的购房需求增长，一是卖家方面积极配合，并未坐地起价，甚至给出1%-2%的优惠，使得成交畅通；二是此类购房者多为置换客，目标小区出现合适房源后，快速出手。而板块内售后公房价格仍现下跌，由此影响板块整体价格走低。新兴城区如嘉定安亭、浦东北蔡，成交分别环比上升14.84%、3.11%，为170余套、290余套，价格分别下跌0.21%、0.14%。嘉定安亭成交以70-110平方米房源为主，成交量环比上升48.68%，大多业主面对预算有限的刚需客，采取降价揽客的手段。浦东北蔡需求结构发生微弱变化，成交主力50-70平方米房源让位70-90平方米房源，交易环比上升26.76%，表明板块内改善需求增加，刚需下降。

  上海房产之窗二手房指数报告指出，4月上海二手住宅市场延续小阳春行情，其中，需求结构产生变化，表现为改善需求明显放大，有效填补了刚需的减少，本轮行情在中大面积改善需求释放下使得成交总量得以保持。各面积段房源成交表现差异，中大面积段房源成交量上升，小面积段房源出现下降，表明市场热度由整体上升，转为以改善为主的结构性上升。价格走势连续第二个月上涨，但幅度有所减弱，上涨板块的数量也随之减少。值得关注的是，从城区走势看，中心城区是本月唯一量价齐升的区域，但涨价幅度收缩最大；而新兴城区近郊和远郊部分，均出现了价涨量降的情况，不过远郊成为本月涨价幅度最大的区域。市场走势量价制约显著。

  4月，市场成交得以站稳2.5万套水平之上，延续“小阳春”特征。市场的结构性需求变化再次凸显。其中一大变化是，非学区改善房的需求增速，超过小面积房甚至学区房，表明楼市向满足自住性、舒适度为主的方向转变。这类中间价位层房源成交的上升，对售后公房、大面积住宅、高端住宅的成交起到有效推进作用。5月，改善需求能否进一步放量，也取决于价格博弈，拭目以待。