[易居研究院]4月二手房成交量创两年来新高，小阳春有所延续

  报告摘要：

  1、成交量：4月，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为8.2万套，环比增长25.9%，同比增长27.9%。4月二手房市场不仅延续了3月“小阳春”态势，还创下了两年以来的成交量新高。

  2、量能排行：从4月各大城市的量能排行来看，厦门和苏州市场表现较为强劲，而金华、杭州二手房成交量能最弱。

  3、预测：4月19日，住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示，坚持房住不炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的畅销调控机制。预计5月部分城市二手房成交量将有所下滑。4月，10城二手房成交套数同比增速由负转正，预计10城二手房价格指数同比涨幅基本平稳。

  一、4月成交量同比增长27.9%

  4月，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为8.2万套，环比增长25.9%，同比增长27.9%。2019年1-4月，10城二手房累计成交约为22.6万套，同比增长11.5%。

  绝对量来看，4月二手房市场不仅延续了3月“小阳春”态势，还创下了两年以来的成交量新高。10城二手房市场转暖，一是受热点城市“抢人”政策影响，购房需求增加；二是部分城市土地市场火爆，购房者担心房价将随之大涨；三是市场信心明显增强，购房者积极入市。

图1 10城⼆⼿房月度成交套数与年初累计套数同比增速

  二、厦门和苏州成交量能较强,金华和杭州成交量能最弱

  房产成交量，是衡量楼市温度的重要指标，而且一般领先于房价变化。二手房成交量的活跃度，可以用多个指标衡量。比如，月度环比增速反映超短期变化，月度同比增速反映短期变化，年初累计同比增速可以减少类似春节等季度性异动，拿当前月度成交量与过去几年月均成交量相比可以反映中长期来看的活跃度。为了更全面、更系统的反映二手房成交量的活跃度，我们创造了一个专用指标：二手房成交量能度。其由4个分指标构成，并赋予不同的权重。

  二手房成交量能度=月度环比增速*20%+月度同比增速*20%+年初累计同比增速*20%+近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度*40%。从10城4月份的二手房成交量能度的排行可以看出，厦门和苏州量能度较强，量能度分别为92%和70%；而最弱的城市是金华和杭州，量能度均为-17%，主要是历史成交基数较大，量能度受同比增速影响。

图2 10个典型城市二手房量能度排行榜

  从具体城市来看，在监测的10城中，4月仅北京出现二手房成交量环比下降。其余9城中，苏州环比增长99.0%，增速最为显著。

  4月北京二手房成交量为15390套，环比下降12.9%，同比增长2.8%。4月北京信贷政策收紧，加之2019年以来新房供应较足，导致二手房成交量下降。对比去年来看，2018年6月，政策调控不具备成交量增长的利好，加上北京限竞房项目供应量井喷，部分购房者流入新房市场，对二手房市场造成一定冲击，此后成交量出现明显萎缩。直至2019年3月二手房成交量才强反弹，同比增长46.0%，站上了强弱分水岭。预计5月二手房市场成交量环比进一步下降。

  4月苏州二手房成交量为11748套，同比增长84.1%，直逼2012年以来的历史最高值。观察历史数据可知，苏州2018年二手房市场较火热，成交量一直处于历史高位。因楼盘严格限价，2018年以来，园区、姑苏区等核心区域新房供应不足，甚至出现零供应。新盘入市即开即清，因此，部分购房者转向二手房市场。近期苏州土拍市场较疯狂，不符合“稳地价”调控目标，持续过热恐将迎来新一轮调控升级。

　　三、预计10 城二手房价格指数同比涨幅基本平稳

  国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的9个典型城市（除苏州以外），对这9个城市的价格指数取算数平均值后算出9城二手房价格指数，与10城二手房成交量同比增速进行对比。这里取近6月移动平均数据，来平滑单月数据异动带来的干扰。

  观察历史上这两条曲线的走势，可以看出，成交量曲线先于价格曲线调整。比如说在本轮周期中，2015年第四季度二手房成交量曲线就开始呈现降温态势，随后增幅开始收窄，进而下降。受成交量曲线的影响，成交价格曲线也有表现，在2016年第四季度就呈现了降温的态势，其走势是滞后于成交量曲线的。自2018年9月至2019年3月，二手住宅价格指数同比涨幅和成交套数近6个月移动平均同比增速均处于低位盘整态势。4月10城二手房成交套数同比增速由负转正，预计10城二手房价格指数同比涨幅基本平稳。

  4月19日，住建部对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示，坚持房住不炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。预计5月部分城市二手房成交量将有所下滑。

备注：成交套数移动平均值取近6 个月成交套数均值，房价指数为9 城简单算术平均值，不包括苏州

  附注:10 个城市分别为:北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华。