[易居研究院]4月新房量升价稳，二手房成交量处于近两年高位

  报告摘要：

  1、2019年1-4月，上海共成交77幅土地，土地成交建筑面积665.5万平方米，同比增长0.1%；土地出让金450.8亿元，同比增长26.1%。4月上海土地成交主要为工业用地，出让的地块基本都以底价成交，总体来看土地市场不温不火。

  2、2019年4月，上海新建商品住宅成交面积约78.6万平方米，环比增长24.9%，同比增长70.1%；新增供给面积73.3万平方米，环比下降26.0%，同比下降30.7%。4月上海共有22个新建商品住宅项目入市，推盘量较3月有所减少，但仍处于高位。4月上海新房供小于求，成交量是近两年来的较高值，仅次于处于供给最高峰的2018年8月，由此来看，新房市场成交活跃。

  3、截至2019年4月底，上海新建商品住宅库存为617.2万平方米，环比下降0.9%，同比增长52.0%。存销比方面，4月上海新建商品住宅存销比为11.4个月，比3月下降0.4个月，但仍不改整体上行趋势。

  4、2019年4月，上海二手住宅成交套数为25237套，环比下降2.7%，同比增长86.1%。3月-4月新房市场推盘量大增，二手房市场也会因此被分流，出现成交量环比略下降的情况，但成交量仍处于近两年以来的高位。4月19日，政治局会议重提房住不炒，市场情绪有所影响，预计5月上海二手房成交量环比将有所下降。2019年3月，上海二手住宅价格环比上涨0.3%，同比下跌1.6%。虽3月-4月成交量爆发，住建部已对近期部分房价、地价波动较大的城市进行预警提示，预计5月上海二手房价格将企稳。

  一、土地市场：4月成交建面同比增长0.1%

  2019年1-4月，上海共成交77幅土地，土地成交建筑面积665.5万平方米，同比增长0.1%；土地出让金450.8亿元，同比增长26.1%。单4月来看，上海共成交13幅土地，其中商品房住宅用地1幅、租赁住宅用地1幅、动迁安置房用地3幅、商办用地1幅、工业用地7幅。

  4月上海土地市场不温不火，出让的地块基本都以底价成交，除去一幅位于杨浦区江浦社区B2-03的商品房住宅地块，以1.45%的低溢价率由保利发展竞得。据悉，此地块该地块曾计划于2018年8月采取招挂复合的方式出让，因无竞买人被终止出让。时隔半年，这幅地块起拍价由原来的46.02亿元降至41.2亿元。

　　二、新房市场：量升价稳

  1、4月新房成交量环比增长24.9%

  2019年4月，上海新建商品住宅成交面积约78.6万平方米，环比增长24.9%，同比增长70.1%；新增供给面积73.3万平方米，环比下降26.0%，同比下降30.7%。4月上海共有22个新建商品住宅项目入市，推盘量较3月有所减少，但仍处于高位。4月上海新房供小于求，成交量是近两年来的较高值，仅次于处于供给最高峰的2018年8月，由此来看，新房市场成交活跃。

  新房成交量上升，主要原因有：2019年以来，上海首套房贷款平均利率连续回调；2016年限购政策下的非沪籍人口陆续拥有了买房资格，市场需求增加；此外，限价放松，开发商在“金三银四”期间大量推盘，积压的购房需求也开始入市。

图2 上海市月度新建商品住宅成交面积与同比增速⾛势

　　2、4月新房成交均价环比上涨0.7%2019年4月，上海新建商品住宅成交均价为55319元/平方米，环比上涨0.7%，同比上涨18.2%。新房成交均价主要受成交项目结构影响，在4月成交面积排名前五位的项目中，只有大华碧云天项目成交均价超过5万元/平方米，总体成交项目偏中低端。后续来看，预计上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。

图4 上海新建商品住宅月度成交均价与同比涨幅⾛势

  3、4月存销比11.4个月

  截至2019年4月底，上海新建商品住宅库存为617.2万平方米，环比下降0.9%，同比增长52.0%。存销比方面，4月上海新建商品住宅存销比为11.4个月，比3月下降0.4个月，但仍不改整体上行趋势。

  三、二手房市场：成交量仍处于近两年来的高位

  1、4月二手住宅成交量环比下降2.7%

  2019年4月，上海二手住宅成交套数为25237套，环比下降2.7%，同比增长86.1%。3月-4月新房市场推盘量大增，二手房市场也会因此被分流，出现成交量环比略下降的情况，但成交量仍处于近两年以来的高位。观察历史数据，上海二手住宅成交自2017年初以来一直处于低位盘整状态，2019年1月二手住宅成交量虽有反弹，但幅度不够大，还未站上强弱分水岭。3月成交量创下了2016年10月以来的新高，成交量强反弹。4月19日，政治局会议重提房住不炒，市场情绪有所影响，预计5月上海二手房成交量环比将有所下降。

　　2、3月二手住宅价格环比转负为正2019年3月，上海二手住宅价格环比上涨0.3%，同比下跌1.6%，环比上涨是因为近期成交量的增加。按统计局统计口径来看，受2018年“731”会议影响，二手住宅价格自2018年7月至2019年2月连续8个月环比下跌。同比曲线的波动具有一定的周期性，连续两三年同比涨幅在正区间，随后步入负区间。2015年至2016年10月，楼市繁荣期二手房同比涨幅不断扩大至过去12年来最高点36.7%，因此房价下跌调整期也较长。虽3月-4月成交量爆发，住建部已对近期部分房价、地价波动较大的城市进行预警提示，预计5月上海二手房价格将企稳。

图7 上海市⼆⼿房价格指数⾛势