[易居研究院]7月底美联储降息几成定局，百城房价下半年下跌空间不大

  报告摘要：

  1、美联储7月底降息几乎已经板上钉钉，这将给国内货币政策带来相对更多的宽松空间，一年期国债收益率下半年有望继续下行，但M2和社融增速主要盯住名义GDP增速，不会大幅提高，对房价的推动作用减小。5月份后，房企的融资渠道受到一系列政策收紧，多数城市房贷利率上调，严控杠杆资金进入房地产市场。此外，领先指标商品房销售面积处于下行通道，下半年房价快速上涨的可能性很小。

  2、下半年A股盈利增速大概率见底回升，同时叠加货币环境的进一步改善，上证指数同比涨幅或将继续震荡上行。参照股价与房价的历史规律，房价同比涨幅或将在2019年10月左右于“0”轴附近企稳。但与历史不同，本次股价向房价传导的效应减弱，历史规律可能失效。

  3、通常大宗商品价格的上行处于经济上行的中后期，滞后于房价的上行。背后的原因是房价上行，房产建筑、基建等开工量大增，刺激了对上游原材料的需求，导致上游原材料价格上涨。二季度，新开工面积和CCPI同比涨幅均下行。

  一、大类资产概览

  本报告将研究房产（住宅）与债券、股票、大宗商品之间价格波动的关系，以此探究房价与其他资产价格之间的相互影响和传导机制，并对未来房价走势做出预判。本报告中，债券选取中国一年期国债和美国一年期国债作为代表，债券收益率主要反映社会资金价格变化，与债券价格走势负相关；股票选取上证指数、中证800地产指数分别作为A股和地产股的代表，选取标准普尔500指数作为美股的代表；大宗商品选取中国大宗商品价格指数（CCPI）为代表。

  从中国一年期国债收益率、房价指数同比涨幅、大宗商品指数同比涨幅和上证指数同比涨幅的走势来看，四大类资产价格周期变化具有一定的协整关系，具备进一步探究的意义。

图1 一年期中债收益率、百城房价同比涨幅、CCPI同比涨幅和上证指数同比涨幅

  由于新房价格受到限价政策的影响，不能准确地反映市场情况，本报告均采用二手房价格，数据来自国家统计局70城二手住宅销售价格指数以及“中国城市二手房指数”网站。由于国家统计局二手房价格的统计方式存在不足之处，为了更准确的反映市场情况，本报告结合“中国城市二手房指数”网站数据对二手房价格进行一定的调整。具体方式为：以2006年1月为基期，对房价涨幅进行累计计算。其中，2016年之前国家统计局70城二手房价的环比增幅作放大处理，2016年后的房价数据来自“中国城市二手房指数”网站。注：2016年后的数据样本覆盖了全国337个地级以上城市，与统计局70城样本相比包含了更多的三四线城市样本。

  2006年至今，房价共经历了4次上涨阶段，3次下跌阶段。4次上涨阶段分别：1、2006年1月至2008年9月；2、2009年4月至2011年7月 ；3、2012年6月至2014年4月；4、2015年3月至2018年9月。3次下跌阶段: 1、2008年10月至2009年3月；2、2011年8月至2012年5月；3、2014年5月至2015年3月。

  数据来源：中国城市二手房指数、国家统计局、易居研究院

　　从房价环比涨幅分布来看，统计周期内共161个样本数据，房价环比涨幅大于0的月份为128个，小于0的月份为33个。环比价格变化的频数分布呈现明显的右偏厚尾特征，即涨幅为正的月份数远大于涨幅为负的月份数，且单月上涨幅度较大的极端值多。

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