[中信建投]百强房企单月销售韧性保持 分化持续

  百强房企单月销售增速韧性保持。2019年1-7月百强房企销售额达到61248亿元，同比增长14.4%，增速与上半年基本持平。7月单月同比增速来看，百强房企实现销售额8712亿元，同比增长13.7%，较6月下滑0.5个百分点，增速自二季度以来持续放缓。环比来看，7月销售额整体环比回落，主要受6月房企传统推盘月份集中推盘的高基数影响，7月环比降幅约32%。

  集中度提升趋势不改，不同梯队和房企间分化加大。销售金额入榜门槛方面，除Top3相比去年同期下降5.5%外，其余梯队门槛均有所提升，但提升幅度差异显著，Top10、Top20、Top50和Top100销售门槛分别同比提升20.8%、1.1%、33.4%和18.7%。

  房企集中度方面，1-7月，Top100房企权益销售金额集中度达到54.1%，较2018年提升0.4个百分点。其中，Top1-3、Top4-10和Top11-20房企集中度均有所提升，Top4-10和Top11-20提升速度较2018年放缓。值得注意的是，Top20之后，尤其是Top50之后房企销售集中度有所下降，结构方面头部效应也愈发明显。

  今年以来规模央企销售明显提速，保利、中海、华润、招商蛇口1-7月销售增速分别为20.6%、39.0%、26.3%和33.9%，高于Top50整体增速，保利位居第5，领先优势明显，中海6月开始超越绿地位列第6，华润摆脱Top10梯队末位，当前已位列第9，超越龙湖，金茂也由2018年的排名第24位挺进Top20梯队，跃居第17位，央企销售弹性不断展现。

  重点城市7月成交增速有所反弹。7月一手房总体成交同比上升17.1%，增幅扩大5.3个百分点，其中一线城市（4城）销售同比增速达到11.1%，二线（16城）、三线（27城）销售同比增速分别为26.6%和7.3%，一线市场韧性犹存并有所转暖，二线城市回升明显，三线城市较为平稳。二手房方面，我们所跟踪的16个城市同比增长18.2%，增幅扩大33个百分点，存量市场整体反弹。

  融资渠道收紧，龙头优势凸显。本月房地产信托、海外债融资渠道收紧，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会提出合理控制房地产贷款投放。当前来看，地产融资渠道条条收紧，融资成本普遍回升，但主流房企融资成本可控上行，龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。

  建议优选：1、一二线布局龙头房企（万科、保利）；2.具备成长弹性的二线品种（阳光城、华发股份等）；3、享受存量价值红利（光大嘉宝、大悦城等），以及物业服务板块（中航善达）等。

  风险提示：房地产调控政策加码