[易居研究院]金融环境与房地产市场研究报告

  7月M1同比增速再度下滑，首套房贷平均利率连升两个月

  下半年房企恐要勒紧裤腰带

  报告摘要：

  1、7月末，M1同比增长3.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和2个百分点。

  2、7月末，住户部门贷款余额同比增长16.5%，增速分别比上月末和上年同期低0.5个和2.2个百分点。

  3、7月末，中国一年期国债收益率为2.62%，分别比上月和上年同期低0.02个和0.22个百分点。

  4、7月份，CRIC重点监测的18个城市首套房贷平均利率5.55%，环比上升0.13个百分点。

  5、美联储7月31日宣布降息25个基点后，新西兰、印度、菲律宾和泰国等国分别宣布降息，今年以来已有20多个国家和地区实施了降息，预计我国的货币政策还有宽松空间。预计今年下半年或明年上半年有望见到本轮周期的全国商品房年初累计销售面积同比增速最低值；下半年百城二手房价格同比涨幅还将收窄，有可能进入负区间。

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1同比增速、住户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率这4个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

  一、7月金融数据

  1、7月末M1同比增速3.1%，小幅回落；住户部门贷款余额同比增速16.5%，继续回落M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。从央行公布的数据来看，2008年以来，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比保持在45%～54%，变化不大。考虑到央行每个季度公布个人住房贷款余额，本报告采用住户部门贷款余额的月度数据进行研究。

  2019年7月末，M1同比增长3.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和2个百分点。住户部门贷款余额同比增长16.5%，增速分别比上月末和上年同期低0.5个和2.2个百分点。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势领先于住户部门贷款余额同比增速走势。2011年至2019年7月，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速分别有2个阶段高点，前者领先后者时间分别为6个月和8个月。2011年至2019年7月，M1同比增速有3个阶段性低点，前两个低点分别领先住户部门贷款余额同比增速6个月和16个月，后一次滞后的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  2019年1月M1同比增速创2011年以来的最低点0.4%，2019年2月开始震荡上行，目前来看本轮周期的最低点大概率已经见到。M1增速有所上升，说明2月份以来实体经济所处的流动性环境有所改善。在7.30会议中央首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，央行强调要保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。从历史走势和现阶段政策走向来看，今年下半年住户部门贷款余额同比增速还将继续收窄，明年有望见到本轮周期住户部门贷款余额同比增速的阶段性低点。

  点击查看完整版报告：[易居研究院]金融环境与房地产市场研究报告