[易居研究院]三季度50城租金止跌上涨，租金收益率企稳回升

  报告摘要

  1，三季度,50城租金收益率为2.4%,环比增长0.2%,同比下降7%。三季度,50城租金由跌转涨,环比上涨1%:租金收益率为2018年二季度后首次由降转增。三季度,50城租金结束了连续两个季度的下跌且租金收益率企稳, 表明租房市场状况有所好转。随者政策的收紧,三季度房地产市场结束了上半年较火热的状态,市场回归理性,预计未来几个月房地产市场仍将继续降温,租金收益率有望继续保持稳定。

  2，三季度,一线城市和二线城市租金收益率均有所增长,而二线城市租金收益率则继续下降, 主要原因是三季度二线城市租金基本保持稳定,而房价有所上涨。从具体城市上看,南京,杭州和武汉等地租金收益率环比跌幅最大,分别为7%,7%和6%,这几个城市均为热点二线城市,租金下跌明显但房价继续上涨。热点二线城市租金的下跌和其上半年房地产市场过热从而挤压居民真实消费能力有一定的关系。

  房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量房产投资收益的重要指标之一。商品具有使用价值和价值，使用价值决定价值，价格反映价值，但有时候价格会偏离价值中枢，比如房价在某些时间会过高，出现泡沫。租金反映房屋的使用价值，是市场的真是需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

  一、50 城租金收益率概况

  2019 年三季度，根据城市房产网的数据，50 个典型城市租金收益率为 2.4%，环比增长 0.2%，同比下降 7%。三季度，50 城租金由跌转涨，环比上涨 1%；租金收益率为 2018 年二季度后首次由降转增。租金收益率同比下降是因为三季度房价同比上涨 4%，而租金同比下跌 3%，租金上涨速度远小于房价上涨速度。三季度，50 城租金结束了连续两个季度的下跌且租金收益率企稳，表明租房市场状况有所好转。

  回顾历史，2017 年三季度至今，租金收益率持续震荡下降，但下降幅度相比 2016年二季度至 2017 年三季度已经大幅减缓。这主要是因为 2017 年三季度前房价大幅上涨，租金收益率快速降低，而 2017 年三季度后房价涨幅开始震荡收窄。2018 年经济增速下滑，实体经济低迷导致租房需求减小，而同时楼市持续繁荣，部分城市租赁住房供应量较大，但收入没有增加，导致供大于求，租金下跌。

  房租相比房价能够较好地剔除其他因素来衡量一个城市真实理性的住房需求情况，2019 年上半年房租连续两个季度下跌，其中三线城市房租下跌最明显。对比房价的持续上涨，房租的提前下跌一方面从需求上看，可能意味着租客的真实需求或者真实消费能力由于实体经济的下滑，以及房价快速上涨导致的租金过快上涨的挤压而下降。此外， 劳动力人口从 2013 年以来的持续减少也或也是导致长期需求下降的原因之一；另一方面从供给上看，本轮房地产大牛市消化了大量住房库存，其中有相当一部分是投资持有并可以成为租房供给来源。此外，近两年来，政府支持租赁市场的发展，有相当数量的租赁住房供给进入市场，同样增加了供给。因此，需求的相对下滑以及供给的增加或导致了 2019 年上半年租金的持续下跌。

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