[易居研究院]全国房地产业报告

  “金九”全国商品房销售未见明显起色，预计四季度房企打折促销还将增多

  报告摘要：

  1、前三季度，房地产开发企业土地购置面积同比下降20.2%，降幅收窄；土地购置均价同比上涨2.6%，涨幅小幅收窄。表明土地市场成交略有回升，但整体降幅依然较大。

  2、前三季度，全国房地产开发投资同比增长10.5%，增速与上月持平，此前已连续4个月小幅回落。分物业来看，住宅投资同比增长14.9%，办公投资同比增长0.8%，商业营业用房投资同比下降8%。开发企业房屋新开工面积同比增长8.6%，增速连续5个月收窄。表明资金面紧张和销售乏力后，房企投资和新开工开始减速。

  3、前三季度，商品房销售面积同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5个百分点。其中东部地区同比下降2.9%，中部地区同比增长0.5%，西部地区同比增长4.6%，东北地区同比下降5.9%。从销售面积来看，西部地区同比增速最大，东北地区同比降幅最大。

  4、前三季度，全国商品房成交均价同比上涨7.2%，涨幅比1-8月收窄0.2个百分点。其中东部和东北地区涨幅较高，为9.2%和8.9%，中部和西部地区涨幅分别为6.6%和5.7%。

  5、前三季度，房地产开发企业到位资金同比增长7.1%，增速连续4个月回落后小幅提高；房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3.4个百分点，房企资金压力较大。

  6、8月底，多家银行获得央行窗口指导，自即日起开始收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。居民房贷方面，全国首套房贷平均利率连续4个月上升，这限制了居民加杠杆的空间。国庆长假后，全国住房按揭贷款市场执行了新的LPR定价机制，但从各地的执行情况来看，与之前的贷款利率相比基本保持稳定。综合考虑这些情况，预计年内各地调控政策松绑的可能性微乎其微，房企融资环境还在持续收紧，全国楼市还将持续降温，房企的资金压力将加剧，预计四季度市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将继续回落。

  一、前三季度土地成交面积降幅收窄，成交均价同比涨幅小幅收窄

  1、前三季度全国土地购置面积同比下降20.2%，降幅收窄

  前三季度，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月份收窄5.4个百分点。

  从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长；此后年初累计增速在5-13%内震荡上行，11月同比增速升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来最高位；12月有所回调。2018年初，土地购置面积同比微降，此后两个月小幅震荡，5月份开始连续回升，9-12月份增速高位盘整。2019年1-2月，土地购置面积同比大幅下降，降幅创2012年以来新高,3-5月份低位盘整，6月份以来降幅逐渐收窄。今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关。考虑到房企融资环境持续收紧，预计全年开发企业土地购置面积维持负增长的态势应该是没有悬念的。

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