[第一太平戴维斯]北京进入“减量”经济时代，投资者和业主机会何在？

  近日，第一太平戴维斯华北区董事长麦安东先生(Anthony McQuade)受邀参加北京2019年城市土地学会中国大陆年度会议，与业内专家就中国城市及北京新发展战略等话题从不同角度展开了深入讨论。

  中国城市发展已进入都市圈时代，中国城镇化率接近60%。北京城市发展与投资战略将从“增量发展”转变为“存量升值”，这势必将对未来北京城市发展产生重大影响。

  老北京如何焕发新生机？

  围绕这一话题，投资者、开发商以及房地产咨询公司等业内专家从不同视角阐述了自己的观点。

  瞻：CBD和丽泽商业区未来几年将面临写字楼市场大量供应，对长期趋势和价值增值的预判将成为投资决策者和资产管理者的决策核心。

  增：五环路内将不再有大体量商办土地供应，而新的市场供应逐渐被消化后，北京的城市发展将进入“价值最大化”和“城市更新”的新阶段。这将为希望通过资产增值、用途变更和城市更新获益的投资者带来大量机遇。

  改：老旧项目改造、不良资产更新将成为继续发展当地经济和增加税收的关键，其中包括办公楼、零售和低端产业用地等各细分市场。

  众：城市社区发展不应仅侧重于个体资产表现，更重要的是整合社区资源，关注公众利益，实现生活方式和价值的最大化。

  联：政府与企业的紧密联动将是企业获得项目准入和资金的重要所在。

  活：未来，资产持有者需要更灵活的思维方式，才能在日益加剧的市场同业竞争中脱颖而出，增加自身资产的吸引力。

  北京：发展规模减量不减质，业主该如何应对?

  麦安东先生就北京市场在新形势下的发展趋势提出了自己的看法。

  北京房地产市场正在发生一些关键的结构性变化。从战略上讲，投资者和资产管理者需要从市场角度充分考虑自身的价值定位。

  在新趋势下，新的增量将带来以往市场上没有的质量和服务水平，这将给现有的业主带来压力，迫使其提高其资产和服务的质量，从而确保其市场地位和竞争优势。

  在减量经济环境下，要更加着眼于增强自身资产价值或改变现有不良资产的用途。

  尽管新增供应量在未来几年内会非常大，但并非所有地区都会受到同样的影响。一些细分市场具有战略竞争优势，而这些细分市场的优势难以复制。

  面对未来市场投资者和业主该何去何从？麦安东先生提出：

  业主要尽可能的了解本地市场，并且敏锐的观察到外部变化对细分市场内部及细分市场之间所产生的影响。

  尽量避免不要对新发生的市场条件态势做出滞后反应。预判市场，着力于锁定优质租户，以更加灵活方式应对待客户的合理需求，因为租户将会有更多选择。优质租户的附加额外优势在于，当市场出现问题时，他们不会急于退出市场或者产生财务问题。

  在局部区块内，业主与值得合作的竞争对手强强联合，开发具有共享价值的服务和设施体系，从而提升局部地块的资产价值和吸引力。

  通过项目或片区升级改造的方式，可以有效提升区域价值，强化资产在当地市场的整体吸引力。

  北京是中国的首都与政治中心。与许多国家和地区相比，中国的企业和政府之间的联系更加紧密，许多具有一定规模的企业都需要在北京开展业务。一旦新的供应量被市场吸收，整体空置率将会下降，而租金会显著增加。持有现有资产或在机会出现时收购新资产最终可能会产生可观收益。

  近几年的城市发展中，在政府、开发商和专业机构共同努力下，北京区域内不断涌现出较大规模的项目或区域升级改造的成功案例。不论是项目自身改造或是综合型区域升级转型，这些成功的案例通常会寻找更大的增值机会，不仅提高了项目质量，也为终端用户和更广泛的社区增加了可观的价值。整合生活方式增值服务，例如餐饮、娱乐、零售、运动场馆和休闲绿地等，为这些城市区域带来新生机的同时，也为投资者、居住者、当地社区和政府带来了显著且积极的影响。