[普华永道] 社区物业管理行业“战疫”之下的挑战与机遇

  2020年年初突发的新型冠状病毒疫情打乱了原本热闹的传统春节，为了防止传染病的扩散，各地政府相继出台人口流动管控政策，以防止疫情在春节的人口移动和邻里相聚之中进一步恶化。老百姓的日常生活受到影响，平时为居民提供日常服务的物业管理公司在社区防疫工作和日常居民生活中扮演着关键角色。

  根据普华永道思略特地产团队观察，物业行业受疫情影响在短期内将面临一定的运营挑战，主要体现在人员成本的上升以及服务需求的变化。然而长期来说，品质物业公司将迎来规模化、专业化、平台化等结构性机会，利于头部企业发展并推动整体行业的市场化进程。

  本文将从物业管理行业发展现状出发，分析疫情造成的短期挑战和应对举措，以及长期对于整体行业的影响和企业的应对方案，希望对于社区物业管理行业整体产业链的从业者有所启发和借鉴。

  行业市场规模大，成长性高：中国物业管理行业从1981年第一家物业管理公司深圳物业的成立开始，近年来行业已逐渐从探索期的单一经营模式转向多元化经营，行业整体营业收入与管理面积不断增长。预计2025年中国物业行业市场规模将达1.5万亿元人民币（见图1），在管面积超450亿平方米。

  行业竞争格局分散：物业管理企业登记数量自2012年的7.1万间增长至2018年12.7万间，进入玩家众多。行业集中度虽逐步提升，然而整体仍呈现分散状态。截至2018年，行业排名前10的物业管理公司在管面积加总占行业整体比例仅为11.4%

  行业抗周期性强：物业服务公司本身不持有物业的轻资产模式，使得整体资产负债率偏低，且每月固定收费的商业模式具有较稳定的现金流。轻资产与现金牛属性赋予了物业管理行业较强的抗周期性。

  资本市场认可度高：由于物业管理行业具有稳健现金流、高成长性以及易于嵌入增值服务等优势，近年来资本市场对于物业管理行业充分认可，规模企业受到青睐。

  行业盈利模式

  物业管理行业的主营收入分为基础物业服务和增值物业服务。其中基础物业服务的客户按照物业交割前后分别是开发商以及业主，具体业务包括物业的绿化养护、保洁服务、公共秩序维护、设施设备维修养护和综合服务等等，一般按照物业面积收取固定的物业管理费。增值服务则区分为业主增值服务及非业主增值服务。业主增值服务一般围绕住户的房屋、车、空间和人四个维度，提供家具生活服务、停车管理租赁等。非业主增值服务则是面向于开发商和其他物业管理服务商。提供案场协销、咨询服务、工程服务等等，增值服务一般按照不同的服务类型个别收取额外费用。

  根据对于中国百强物业管理公司2018年财务数字的统计，平均基础业务收入占企业整体收入约80.5%，为核心收入，增值物业收入占比平均为19.5%。然而增值物业整体的利润水平远高于基础物业，百强平均的基础物业的净利率在5.7%，远低于增值物业的18.5%。综合来看，虽然增值物业的收入占比较低，然而对利润的贡献仍有较好水平，基础物业在物业管理公司中贡献的利润占比平均为55.7%，增值物业为44.3%。