[克而瑞]“高压”下深圳楼市为何仍异常火爆？

  在4月银保监会要求彻查“房抵经营贷”后，深圳房地产市场依然热度不减，住建部门屡屡“窗口指导”，6月10日更是爆出光明区金融街华发·融御华府项目刚拿到预证，购房者就连夜排队。为何持续“高压”下的深圳楼市仍异常火爆？市场热度又能维系多久？

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  2019年下半年二手房市场率先转暖

  疫情后仍持续火热

  深圳早已是二手房主导的市场，因新房供应异常紧缺，大量的购房消费需求流向二手房市场，年均二手房成交面积相当于同期新房成交面积的1.5倍。

  近年来，深圳二手房市场规模持续扩容，成交面积稳步提升。2019年8月，深圳获批中国特色社会主义先行示范区，重磅政策红利加持下二手房市场率先转暖，成交量价皆步入上行通道，全年成交面积升至663万平方米，创历史新高。

  疫情后深圳二手房市场仍持续火热，3月成交显著放量且同比转正，成交面积升至80万平方米，同比增长80%。随后4、5两月市场热度惯性延续，成交持续高位运行，同比仍实现较大比例增长。1-5月，二手房累计成交309万平方米，同比增长40%，全年成交有望再创新高。

  从周度成交情况来看，第20周（5月11日-17日）以来深圳二手房成交明显放量，周均成交面积皆都在20万平方米左右，购房者入市情绪持续高涨。第23周（6月1日-7日）二手房成交面积跌至20万平方米，环比微降5%，但同比仍增长108%，显示成交仍处高位，市场热度依旧不减。

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  新房市场全面转暖

  不分档次、不分产品销售全线飘红

  疫情后深圳新房市场全面转暖，甚至出现过热的征兆。2月底，去年卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷，疫情期间被压抑的潜在购房需求持续释放。3月初，银行信贷资金通过各种渠道流入房地产市场，二手房价格开始上涨，此阶段新房仍有一定幅度的折扣优惠，致使新房去化速度明显加快。4月以来，尽管市场监管加强，央行更是出手重拳彻查深圳房抵经营贷，但房地产市场热度依旧不减，不分档次、不分产品销售全线飘红。

  一方面，高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄。前5月，深业中城、招商太子湾、新锦安壹号公馆等豪宅销售金额都在30亿元左右，金众·麒麟公馆、招商·领玺更是接近50亿元。主要还是受限价政策影响，豪宅售价普遍低于市场预期，买到即赚到的心理预期强烈。

  另一方面，在市场全面转暖之后，刚需盘去化速度明显加快，新开盘项目去化率基本能达到80%，热销盘万科星城、佳兆业山海城、特发天鹅湖畔等月均销售套数皆超100套，首开便售罄的项目也不在少数。

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  资金宽松刺激高产阶层购房抗通胀

       房价上涨预期倒逼刚需恐慌入市

  我们认为深圳房地产市场持续火热，核心动因不乏以下三方面因素：

  其一，货币政策整体稳健偏积极，信贷资金整体趋向宽松，相对充裕的信贷资金通过各种渠道进入地产领域。基于资产保值增值的现实需求，高净值群体购房并非“消费”而是“储蓄”，驱动深圳豪宅市场持续火热，豪宅项目频频开盘即售罄。

  其二，2019年下半年深圳二手房市场率先转暖，2020年2月卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷，基于住更好房子的换购诉求，新房市场明显受益。而在房价上涨预期的作用下，进一步倒逼恐慌性购房需求，购房者入市情绪持续高涨。

  其三，2019年8月以来，随着市场转暖，深圳房价开始步入上行通道，二手房售价更具弹性，整体涨幅明显高于一手房。2020年4月，二手房销售价格指数同比上涨10.3%，新房则同比上涨4.8%，一、二手房售价涨幅之间的差值渐有扩大的趋势。

  正由于深圳二手房市场甚为火热，售价整体涨幅明显高于新房，致使新房性价比优势突显。长期来看，我们认为一、二手房售价之间的差值基本恒定，而在二手房售价大幅上涨的情况下，新房售价犹存一定的补涨空间。

  综上所述，在信贷资金宽松下购房“储蓄”、房价上涨预期倒逼恐慌性购房等一系列因素作用下，短期内深圳房地产市场热度仍将惯性延续，成交或将持续高位运行，房价犹存一定的上涨空间。

  我们认为除了加强市场监管、严打信贷资金违规流入房地产市场之外，增加土地供应才是缓解深圳房价上涨预期的根本，唯有房地产市场回归供求平衡的稳态，市场一致预期房价将走稳，购房者入市情绪乃至房地产市场才能逐步回归理性。

  下一阶段仍要加快“大深圳”城市圈建设，核心城市与卫星城市经济往来更为密切，产业加速融合、协同发展，人口更要双向流动，有序引导更多深圳潜在置业群体外溢至东莞、惠州、中山乃至汕尾等周边卫星城市，在一定程度上缓解深圳房价上涨预期。