[克而瑞]人口严重老龄化、自然负增长的南通，为何房地产热度持续高涨？

  2020年已经过去5个多月，疫情对于房地产、尤其是土地市场的影响逐渐消退，楼市指标持续向好，六成超百亿城市土地规模已经回正（《六成典型城市土地出让金已同比回正，杭、京、沪位列三甲》），长三角地区更是最受青睐，除了一二线核心城市之外，在三四线城市中南通无疑最为耀眼，但从户籍人口数据来看，南通却是长期生育低迷、本地人外迁、老龄化严重，为何是这座城市迎来这一波上涨？本文将从人口、规划、房价、政策等多方面进行剖析，并对未来市场做出进一步展望。

  01商品房市场

  近年销售规模持续高位

  2020年市场韧性同样亮眼

  从统计局公布的商品住宅销售数据来看，近几年南通的房地产市场发展良好，2017-2019年商品住宅销售面积均在1500万平方米左右，尤其是在房地产承压、整体环境不佳的2019年，商品住宅销售面积与2018年依旧持平，高达1571万平方米。

  即使受疫情影响较严重的2020年一季度，全市商品房销售面积321.8万平方米，同比下降9.0%，降幅小于江苏省平均水平6.3个百分点，列江苏省设区市第4位；并且一季度新建商品住宅可售房源572.9万平方米，同比下降16%，库存明显下滑；此外，房地产投资方面表现也十分突出，1-4月，全市房地产开发投资364.3亿元，同比增长16.7%，高于全省平均水平17.0个百分点，列设区市第3位，整体市场表现向好。

  02土地市场

  前5月土地出让金跃居长三角第七位

  可比地价增幅超六成

  CRIC监测数据显示，前5月南通土地出让金总和为324亿元，在长三角城市中仅次于杭州、上海、南京、温州、苏州和宁波，居于第七位，在三四线城中仅次于温州；与2019年同期相比，涨幅高达261%，涨幅在长三角41个城市中居于首位。

  从价格方面来看，2020年1-5月南通土地成交均价为4870元/平方米，较2019年均价3332元/平方米上涨了46%。在这期间，优质地块集中入市，竞拍超百轮的现象频现，地价也由此一路上升，单4月以来，主城区成交7宗宅地的平均楼板价约在8388元/平方米，其中大部分地块的成交楼板价基本均超过了10000元/平方米，而2019年其周边地块平均楼板价还不足8000元/平方米，可比地价涨幅超过60%。种种数据均显示，前5月南通土地市场热度急剧攀升。

  03城市发展

  人口回流弥补老龄化短板

  沪通铁路加速融入上海进程

  由于本地年轻人外迁比重较高，南通长期生育低迷，自2003年至今，人口自然增长率已经连续17年负增长，并且近些年人口负增长率越发严重，在此影响之下，南通在2018年就成为上海之后又一户籍人口老龄化率突破30%的城市，在江苏省各个城市中排名第一，2019年南通老龄化较2018年又上升了0.6个百分点，60岁以上老人比重升至增至30.8%。

  值得庆幸的是，近些年在长三角一体化布局加速之下，尤其是沪通铁路开工建设的近2年，南通外出人口逐渐减少，人口回流速度有了明显的提升，以2019年为例，常住人口为731.8万人，较2018年增加了0.8万人，在考虑自然人口负增长导致的人口规模减少2.1万人，2019年其人口机械迁入量达到2.9万人，较2015、2016年有了显著增加。经济方面，南通民营经济较为发达，经济体量巨大，2019年地区生产总值达9384亿，即将进入“万亿俱乐部，在省内仅次于苏州、南京和无锡，发达的民营经济造就了良好的民富基础，因此购买力较强。

  随着沪通铁路的开通和上海第三机场的落户，南通作为上海“北大门”的属性被进一步强化，届时，上海至南通铁路出行最短时间将从4小时左右压缩到约1.5小时，这样南通在一定程度上可以承接上海的溢出效应，包括承接上海全球城市非核心功能以及优质产业。这无疑会对当地经济带来有力影响，房地产行业势必会受益良多。

  04价格优势

  房价仍是环沪“价格洼地”

  整体房地价差也较为宽裕

  除了人口回流和交通规划利好之外，价格也是南通房地产价格洼地的原因。CRIC监测数据显示，与周边其他环沪三四线城市相比，南通具有较强的价格优势，2020年商品住宅的价格较无锡、昆山、常州、张家港有2000-5000元/平方米不等的差距，还处于“价格洼地”。

  此外，就其自身来看，对比其全市1.4万元/平方米、市区2万元/平方米、高端3.5万元/平方米的房价水平来看，南通当前的地价房价比仍在50%以下，投资南通土地市场的盈利预期依旧相对安全。

  这对于承接上海需求外溢尤其是刚需外溢具有先天优势，尤其是南通沪通高铁开通在即，地理位置带来的先发优势，促使南通从“接轨上海”换挡至“融入上海”，成为上海的“北大门”，开通之后，南通将在上海“一个半小时”交通圈内，楼市势必迎来一波快速上涨。

  05限价政策

  “双限”之下项目盈利依然有保障

  通州区土地成交量增5倍

  此外，相对宽松的“限价”政策和较强的房价上涨预期也为南通房地产的高涨奠定了基础。就前5个月土地成交数据来看，南通西站所在的通州区和上海第三机场所在的海安区是土地成交建面最多的两个区域，分别占全市成交建面的25%和27%，尤其是沪通高铁开通已经官宣在7月1日开通，在此利好之下，通州区成为热点板块，前5月成交建面达166万平方米，较去年同期增加了5.5倍。

  不仅仅在量方面表现突出，通州区的地价也有了明显上涨，多宗土地竞拍轮次超百轮，表现最突出的是4月份，有三宗地竞拍轮次均在300轮左右，分别被中南、大唐地产、裕景置业竞得，其中裕景置业竞得的先锋镇R2020-003地块楼板价最高，达14000元/平方米，溢价率高达97.65%，地块周边有城市名人府邸、英伦上院、南通别业等高档住宅小区，生活氛围浓厚，周边在售的仁恒公园世纪均价为28500元/平方米，参照这一售价，项目未来房价比不足50%，项目盈利尚佳。

  当然不仅仅是新区，传统老城区崇川区也从2019年年中开始，加大了优质地块的供应，截止6月14日，2020年崇川区已经成交了4宗纯宅地，楼板价均在1.4万元/平方米以上，其中三宗均在开拍前均以达到最高限价，市场热度高涨，但是由于“限价”相对宽松，项目盈利空间依然较佳，以R20001地块为例，成交楼面价为17391元/㎡，参照其房屋备案均价为30980元/㎡，房地比为56%，实现盈利肯定不成问题。

  06未来展望

  交通利好下人口回流加速

  房地产规模或将再度提升

  在沪通高铁等规划利好的带动之下，南通人口回流逐渐显现，高德数据显示，南通在全国热门迁入和迁出城市中排在40位左右，交通出行量较去年同期呈上升趋势；并且绝大部分时间迁入指数大于迁出指数，逐渐成为典型的人口流入型城市。而且结合招聘数据来看，近期南通月平均工资水平已经达到8000元/平方米，较2019年底涨幅达4%；并且就工资水平来看，与杭州、苏州、宁波等高房价城市的差异日益缩小，与同样环沪、但房价较其稍高的无锡、常州、昆山、张家港的工资水平基本持平或略高，购买力优势逐渐显现，这在一定程度上也能促进人口回流的速度。

  展望未来，在各种规划利好的带动之下，南通长期人口流失的劣势有望得到改善，并且叠加人才新政的利好，高收入人群比重或将增加，购买力也将有显著的提升。在购买力和需求均有保障的局面下，南通房地产成交量价有望再度提升，拿地机会也依旧值得关注。