[中国银河]住宅基本面持续改善，物业+园区REITs多元发展

  核心观点:

  2020上半年地产行业整体表现偏弱，估值处于历史低位。年初到2020年6月19日，房地产板块整体下跌9.5%，同期沪深300涨幅0.1%，房地产板块跑输市场整体表现。在中信30个一级行业分类中，跌幅排第5位。对比各子行业，物业管理服务涨幅亮眼，达61%，其余子板块跌幅较大。行业当前PE及PB均处于历史底部区域，并且与其他各行业进行纵比，PE及PB也偏低。

  住宅开发行业：基本面稳步修复，政策保持一贯，资金面偏宽松。5月份销售已恢复到去年同期水平，价格维稳；房价维稳，各线城市继续小幅分化；房地产调控政策常态化，“房住不炒”仍是主基调，因城施策空间进一步加大，边际宽松逻辑不变；银行贷款规模增速放缓，利率水平处于下行通道，央行定调偏向“稳定”，房企发债融资成本持续改善，随着内外流动性的宽松，房企或迎来近几年融资最宽松的时间窗口。

  物业管理行业：朝阳行业，创新动能持续发力。城市化带来的旺盛商品房需求成为物业管理行业市场扩张的重要动力。居民可支配收入增长助力物业管理行业市场扩张。新冠疫情影响给物业管理行业带来发展机遇。2015-2019年五年间物业管理企业的ROE均高于整体的房地产企业，并且鼓励性政策也不断出台支持行业未来发展。

  园区综合开发行业：园区REITs未来市场空间广阔。根据中国证监会、国家发展改革委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益，预计产业园区为底层资产的公募REITs市场空间为2500亿元。产业园区REITs试点有利于盘活存量资产，加速提升其资产运营水平，长租公寓及商业地产落地可期。

  竣工周期：疫情影响减弱，竣工周期有望迎来新高峰。疫情影响逐步消退，全国房屋竣工情况明显反弹，有望持续回暖。主流房企公司2020年平均竣工增速目标依然保持高位。竣工的趋势性修复，将有利于房地产企业业绩的释放，对地产企业结算构成有力保障；同时，竣工高峰的逐步到来，也将带来物业管理行业管理面积在未来的2-3年内大幅增长，推动物业管理行业的成长。

  投资建议：行业基本面稳健修复、政策面保持一贯、资金面偏宽松，虽然下半年行业基本面仍承压，但积极因素不断累积。行业竣工高峰逐步到来，对开发类房企的业绩锁定度加大，对物管企业的管理面积增速提升也起到积极作用。我们建议把握四条主线精选公司：1）低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口；2）物业管理行业标的：招商积余、新大正、南都物业；3）存在区域催化因素或者国企改革潜在利好的小市值股：天健集团、南国置业、中交地产。4）受益于产业园区REITs发展的园区综合开发类个股：张江高科、中新集团、苏州高新。

  风险提示：经济及行业的下行压力；政策调控的不确定性。