[克而瑞]市场月报：6月楼市、地市热度不减

  6月，楼市供应放量并创年内新高，成交在上月由跌转增后环比再增5%。同时，城市市场持续分化，杭州、青岛、常州等延续高热，徐州成交创近年来单月新高，因疫情二次复发，北京成交走弱；8城二手住房成交同比增长18%，上半年累计同比降幅进一步收窄至8%；土地成交量跌价升，溢价率再度攀高，优质地块竞价激烈，厦门、宁波诞生新地王。

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  供应：环比激增21%并创年内新高，过半城市已同比转增

  半年考压顶，项目推盘节奏加快，28个重点监测城市新增供应明显放量，累计供应面积升至2961万平方米，创年内新高，环比增长21%，同比基本持平。过半城市供应同比转正，福州、广州、常州等同比涨幅皆超40%。 

  一线城市累计供应264万平方米，同、环比略有回升，涨幅都在5%左右。北京、广州供应持续放量，同比涨幅超30%，深圳供应持续偏紧，同比仍降35%，上海供应不增反降，同比跌幅升至45%。 

  二三线城市累计供应2697万平方米，环比增长23%，同比持平。武汉、青岛、徐州等供应明显放量，环比涨幅超50%，南京、福州更是翻倍增长，无锡、大连等供应明显放缓，同比跌幅超40%，宁波、厦门等供应再现低迷，同比跌幅皆超70%。

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  成交：环比虽增5%但同比由增转跌4%，热度惯性维持但动能减弱

  28个重点监测城市新建商品住宅累计成交面积2668万平方米，环比再增5%，但同比由增转跌，跌幅约4%，去年基数较高固然是重要因素，但也反映当前市场快速复苏后续动能趋于减弱，在前期积压的购房需求集中释放之后，后续购房需求似有增长乏力之疲态显现。 

  一线城市累计成交面积265万平方米，同、环比微降，跌幅都在5%以内，受限于疫情二次复发，北京成交明显走弱，同比跌幅升至24%，上海成交高位回落，但整体仍处高位，同比仍增长11%，显示市场热度依旧不减，广州、深圳成交环比继续回升，同比跌幅进一步收窄乃至转正。 

  二三线城市累计成交面积2403万平方米，环比增长6%，但同比转跌4%，各城市市场进一步分化，杭州、青岛、常州等市场延续高热度，成交同、环比皆升，徐州更是放量增长，一举创近年来单月新高，南宁、昆明、无锡等市场需求增长乏力，宁波更是显著缩量，同、环比皆腰斩。

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  库存：近半城市库存环比下滑，六成以上城市消化周期降至12个月以内

  6月，多数城市供求比维持在0.8-1.2的相对平衡区间，因供应放量，北京、福州等供求比快速回升至2附近。近半城市库存面积环比有所回落，八成以上城市库存同比皆增，武汉、青岛、重庆等同比增幅超40%。 

  受惠于成交稳步回升，多数重点城市消化周期继续收窄，六成以上城市降至12个月以内，杭州、重庆、常州等消化周期现已不足6个月，但北京、大连等消化周期仍高于30个月。 

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  成交结构：中档产品占比齐升，深圳90平方米以下需求比重降14PTS

  从价格段分布来看，低档产品占比北京、深圳分别回落1个、4个百分点，上海回升3个百分点；中低档产品北京、深圳基本与上月持平，上海回升5个百分点；中档产品占比齐升，深圳暂以4个百分点增幅居首；中高档产品占比皆降，深圳下滑最为迅速，达6个百分点；高档产品占比涨跌互现，上海回落5个百分点，深圳回升5个百分点。

  从面积段分布来看，90平方米以下产品占比变动幅度最为显著，北京、深圳分别下跌了6个百分点和14个百分点；90-120平方米产品占比上海微跌2个百分点，北京、深圳分别回升2个、6个百分点；120-144平方米产品占比京、沪微涨，深圳微跌；144-200平方米产品占比沪、深微升，北京微降；200平方米以上大户型产品成交北京、深圳分别回升2个和8个百分点。

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  二手房：成交环比再增6%使上半年累计同比降幅收窄至8%

  6月，二手房市场热度继续回升，8个重点城市累计成交606万平方米，环比再增6%，同比增长18%，上半年累计成交同比降幅进一步收窄至8%。 

  具体来看，南京、杭州、深圳等二手房市场持续高热，成交持续高位运行，同比涨幅皆超50%，杭州更是翻倍增长。苏州、成都成交环比有所回升，但同比跌幅仍在50%左右，显示市场复苏动能依旧羸弱。

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  土地：成交量跌价升，溢价率再度攀高，厦门、宁波再出地王

  6月，土地成交量跌价升，全国300城经营性土地成交总建面19804万平方米，同、环比分别下降7%和10%。平均楼板价升至3122元/平方米，同、环比分别上涨9%和6%。 

  土拍溢价率升至17.2%，环比再增1个百分点，热点二三线城市优质地块土拍热度不减，厦门、宁波再出单价地王。因撤牌地块明显增多，流拍率升至10.4%，环比增加1.9个百分点。

  一线城市累计成交545万平方米，环比基本持平，同比增长52%。地价结构性回落，平均楼板价降至11087元/平方米，同、环比跌幅都在40%。上海土地成交最为活跃，成交总建面达244万平方米，在修改出让规则后，上海土拍热度明显提升，部分地块溢价率超30%。 

  二线城市累计成交4497万平方米，同、环比分别下降26%和1%，平均楼板价5066元/平方米，环比下跌3%，同比上涨19%。郑州土地成交最为活跃，成交总建面接近400万平方米。因优质地块集中入市，杭州、宁波、厦门等土拍市场火热，屡有高溢价地块出让，杭州共计7宗地达到限价上限，宁波、厦门更是诞生新的全市单价地王。 

  三四线城市累计成交14762万平方米，环比下降12%，同比持平，平均楼板价大幅回升至2235元/平方米，同、环比涨幅都在20%左右。热点三四线城市中，东莞、徐州、南通等土地成交相较活跃，成交建面皆突破200万平方米。其中，东莞土拍市场持续升温，平均溢价率达到30%，3宗地溢价率更是突破50%。

  展望未来，下半年房地产市场仍具韧性，大概率将延续复苏与分化的既定格局，随着房企加快供货节奏，成交有望继续回升，但增速或将明显放缓。相对而言，核心一、二线城市仍有强劲需求支撑，成交有望稳中有升，弱三、四线城市依旧面临较大的调整压力，受限于市场购买力透支，部分城市成交或将失速。

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