[诸葛找房]2020上半年房地产市场研究报告

  摘要

  2020上半年，一场新冠病毒打破了房地产市场周期性变动。楼市“小阳春”并未在一季度出现，开发经营指标受疫情影响下滑严重。彼时，政策逆周期调节力度加大，但政策的重心在供给侧，而非是刺激需求端拉动经济，房地产行业政策维持“房住不炒”的主基调。部分城市试探性出台需求端刺激政策并未成功。上半年，人才引进和落户放松是需求端政策的重点。资金面，上半年货币环境宽松，中央多次发文加强金融市场的流动性，房地产行业的资金改善，部分资金来源基本达到去年同期。

  下半年，政策基调仍为“房住不炒”，整体延续温和窗口期，供应端继续为政策的重心，需求端刺激的可能性较小。然而，对于上半年土地市场过热的城市，不排除政策收紧的可能性。资金面下半年流动性仍充裕，房地产行业的资金进一步改善。

  政策篇：地方供给侧纾困托底，资金面“中性偏松”稳预期促发展

  一、“房住不炒”是底线，供给侧纾困托底，需求端发力人才力求长远变革

  （一）“房住不炒”仍是中央调控政策的总基调

2020年上半年，在疫情冲击下，宏观经济形势严峻，一季度GDP同比下降6.8%，其中，房地产业生产总值同比下降6.1%，房地产开发投资增速创历史新低，商品房销售增速跌破负值。彼时，政策逆周期调节力度加大，但政策的重心在供给侧(主要体现在三个方面，一是加强金融市场的资金流动性；二是税收制度上对疫情影响严重的企业提供优惠；三是疫情期间无法履约行为免责顺延),而非是刺激需求端拉动经济，房地产行业政策维持“房住不炒”的主基调。2020年4月，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场得平稳健康发展；5月两会政府会议提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。中央调控政策的总基调未变。

  整体来看，在疫情冲击下，“因城施策”仍在铺开,各地出台相关政策扶持企业发展，但“因城施策”的底线仍是“房住不炒”, 政策调控的约束是房地产市场“稳”。

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