[仲量联行]亚太区房地产投资活跃度受新冠疫情影响显著 中国大陆投资市场显示较强韧性

  2020年7月21日，上海——2020年第二季度，亚太区房地产市场受新冠疫情的影响较第一季度加剧，导致今年上半年大多数商业地产资产类别的投资额和租金价格下跌。仲量联行（纽交所代码：JLL）最新发布的数据显示，亚太区在上半年的房地产投资额同比下降32％，第二季度同比降幅达到39％，较第一季度26%的降幅进一步扩大。

  随着更多经济体实行隔离封锁和旅行限制，投资额持续下降，这进一步影响了投资者的短期资本配置计划。第二季度，新加坡和中国香港的投资额同比降幅最大，分别为68％和65％；澳大利亚和韩国在第二季度后期投资活动有所恢复，同比降幅分别为58％和45％。日本由于长租公寓交易和境内资产流动状况良好，投资活跃度保持韧性，第二季度同比下降20%。

  中国大陆房地产投资市场显示出较强韧性，与第一季度62%的降幅相比，第二季度同比降幅收窄至15%，上半年总成交额约963亿元，其中上海占比为42.3%，北京紧随其后占比约31.1%，与地区内其它主要市场相比优势明显。办公楼物业仍是投资者的首选，成交量占比超过总成交的70%，其中，带稳定现金流的项目更受投资者的青睐。

  仲量联行亚太区投资业务首席执行官Stuart Crow表示：“第二季度投资交易活跃度的急剧下降反映出缺少有意出售的卖方以及市场复苏普遍存在不确定性。但是市场中的资金量非常充沛，因此我们预计随着各经济体逐步重新开放，部分市场的价格预期将有所调整，下半年交易量有望反弹。”

  办公楼仍是亚太区投资成交量最高的资产类别，主要受益于机构投资者对核心市场的强烈需求。防御性和关键性运营资产——物流地产、教育相关资产和数据中心也得到了投资者的关注，催生大量融资和新合资企业。但是，零售地产和酒店的投资交易活跃度在上半年较为停滞。

  仲量联行的数据显示，随着主要市场利率的下降，亚太区大多数房地产资产类别的优质收益率与债券收益率之间存在合理的差额，这为储备了400亿美元*资金有意投资该地区的全球投资者提供了极具吸引力的环境。

  租赁活动放缓

  在整个亚太区，上半年办公楼租赁活动总体上处于低迷状态，只有特定的市场环比价格出现上涨。在空置率上升和租赁需求疲软的背景下，香港中环的办公楼租金出现9.3％的最大降幅。北京、墨尔本、悉尼和新加坡的办公楼租金也出现下跌，跌幅分别为4.1％、3.9％、3.5％和3.3％。不过，大阪和首尔中央商务区的办公楼租赁市场逆势而上，第二季度表现出色，租金上涨1％至2％。

  仲量联行亚太区商业地产部负责人Jeremy Sheldon指出：“由于经济不确定性加剧使决策受到影响，以及地区封锁加大了现场勘查的难度，第二季度亚太区主要市场的整体办公楼租赁活跃度趋缓。尽管特定地区相对存在一些亮点，但市场趋势仍较难预测，下半年市场的发展将受到各方的密切关注。”

  零售业受疫情的影响最为严重，旅游限制和社交距离导致整个第二季度的需求减少。香港的零售物业租金环比下降13.3％，创下整个亚太区主要市场中最大跌幅。东南亚大部分地区的租金也有所下降，其中新加坡的租金下跌了8.5％。

  物流地产和工业地产是第二季度亚太区韧性最强的资产类别。上海和悉尼的租金分别增长了1.2％和1.0％。新加坡、北京、悉尼和墨尔本的租金基本保持稳定。

  仲量联行亚太区首席研究官Roddy Allan表示：“疫情期间，增长和复苏形势仍存在很大不确定性。供给和需求仍然是租赁市场的主要驱动力，由于市场继续处于封锁期，对需求造成的直接影响是不可避免的。即使疫情的影响仍然存在，但我们的研究表明，投资者将在下半年以审慎乐观的态度接触市场，我们认为这一趋势有望在2021年初进一步提升。”

  注：*为仲量联行投资部预估。