[易居研究院]8月上海市场报告（20200916）

上海8月新房供求量剧增，二手房成交量创2017年以来新高

  上海易居房地产研究院2020年09月16日发布《2020年8月上海房地产市场报告》。该报告显示：

  上海新房市场8月供求骤升，改善型楼盘成交火热，呈现今年以来第二次供大于求的情况。新房供给大增，需求端也表现火热，特别是对于千万级的改善需求来说。从8月整体来看，只要是单价超过6万的改善级楼盘，没有一个认筹率低于100%。炙热的改善需求带动了整体楼市的热度都在上行。新房成交均价主要受成交项目结构影响，成交的新房仍主要集中在外环外，占比高达81.7%，其中外郊环间占比增长明显。

  二手房市场8月成交量持续增长，创2017年以来新高，上海各区二手房成交价格均有不同程度上涨，以黄浦区、浦东新区和松江区最为明显。8月上海二手房的成交量处于2017年以来的历史高位。下半年以来二手房成交中改善型需求的占比有明显增加，套均面积和套均价格不断增长。8月二手房成交增长主要来自内环以内和外环以外。从成交房源结构来看，8月份成交房源中，90平米以上房源占比达到33%，而上半年仅为28%。

  易居研究院研究员王宁表示：自今年7月开始，杭州、深圳、沈阳等十几个热点城市收紧楼市调控，而限制购房资格、抑制投机炒房、增值税调整等是本轮调控的常见手段。8月底住建部、央行更出台了开发商融资的“三条红线”，给房企的杠杆率设置上限。上海市政府还没有出台相应的调控政策，但也会随着国家整体的政策导向，积极引导房地产市场理性发展，避免“金九银十”出现市场进一步过热情况。

  报告内容摘要如下：

  一、8月上海新房成交量同比增长22.5%，成交均价同比上涨11.1%

  8月，上海新建商品住宅成交面积约92.7万平方米，环比增长13%，同比增长22.5%；新增供给面积105.6万平方米，环比增长159.5%，同比增长144.3% 回顾历史数据，2020年8月上海新房成交量创造了自2017年市场降温以来的历史新高。从供求关系来看，8月呈现2020年以来第二次供大于求的情况。新房供给大增，需求端也表现火热，特别是对于千万级的改善需求来说。从8月整体来看，只要是单价超过6万的改善级楼盘，没有一个认筹率低于100%。炙热的改善需求带动了整体楼市的热度都在上行。

  上海新建商品住宅成交均价为55536元/平方米，环比下降0.7%，同比上涨11.1%。新房成交均价主要受成交项目结构影响，成交的新房仍主要集中在外环外，占比高达81.7%，其中外郊环间占比增长明显。新房成交区域方面，主要以浦东、闵行和奉贤地区为主。

  二、8月上海二手住宅成交量同比增长51.6%，价格指数环比上涨0.8%

  8月，上海二手住宅成交套数约为3万套，环比增长4.9%，同比增长51.6%。8月上海二手房的成交量处于2017年以来的历史高位。2020年1-3月二手房成交量受疫情影响较大，自4月疫情逐渐好转开始，二手房市场状态火热，平均每月成交量能稳定在2.8万套左右。下半年以来二手房成交中改善型需求的占比有明显增加，套均面积和套均价格不断增长。从成交房源结构来看，8月份成交房源中，90平米以上房源占比达到33%，而上半年仅为28%。

  统计局公布的70个大中城市房价指数中，上海二手住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨3%。数据显示，上海前8月二手房市场累计成交量同比增长4%，增速已经回正，符合预期。上海各区二手房成交价格均有不同程度上涨，主要来自内环以内和外环以外，以黄浦区、浦东新区和松江区最为明显，分别环比上涨0.9%、1.1%、0.9%，同比上涨5.5%、4.4%、4.3%。

  执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 王宁

  邮  箱：wangning@ehousechina.com

  电  话：021-60868916

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