[贝壳研究院]《新房购买五大避坑指南》（2020.10）

商品房交易风险大？收好这份《新房购买五大避坑指南》

  买房一直是国人安居乐业的大事，伴随着疫情逐步得到控制，楼市在“金九银十”也基本恢复了往年的热度。然而，面对海量新房盘源，经验较少的购房者对于新房购买风险认知不足，既容易蒙受损失，也模糊了心目中家的模样。据贝壳研究院统计，从2017年至2019年，关于商品房购买合同的民事纠纷共计34万余起，且呈逐年上升走势，2019年已上升至12万余起。

  那么，如何为购房者铺平安家之路。近日，贝壳研究院发布《新房购买五大避坑指南》，从房源信息、证件、过当承诺等维度帮助用户规避新房购买风险。

  指南一：源头避险有必要

  如今，购房者买房首先会在网上搜索房源信息，时常会被“步行5分钟到达某商圈“、“紧邻地铁站”等信息吸引，而这很可能是为了吸引用户看房的噱头，事实可能并非如此。这种风险从源头上有可能避免，购房者在看房前可以在地图上输入起点和终点，亲自查询，做到心中有数。建议尽量选择口碑较好、具有一定规模，后续服务能够得到保障的第三方房产信息平台，从源头剔除掉虚假信息。

  指南二：广告信息慎对待

  近年来，购房者因为过分相信开发商的广告而踩坑的现象屡见不鲜，如开发商将仅剩15年产权年限的 “办公、商业服务”用途的商业用房，包装为“公寓”产品进行出售，与土地使用权证及商品房预售证中写明的用途不符。为了避免这种现象，保障购房者权益。建议购房者在签订合同前一定要对该项目《商品房预售（销售）许可证》等售卖资格上所标注的房屋用途进行核验。

  指南三：认准五证很关键

  关于商品房五证，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售（销售）许可证》。购房者都知道五证不全的房子要慎买，但其中原因颇为复杂。

  首先，部分开发商存在资金链断裂，房屋烂尾的风险。其次，缺少法律保护，无法向开发商追责。以某开发商为例，其在未取得预售证的情况下，就销售了某小区的一、二期产品后，擅自变更规划，对其中两栋楼批五层建七层；另外，该小区物业公司未与业主委员会签订服务合同，物业公司曾对欠交水、电费的业主实施断水、断电，并与业主多次发生暴力冲突。项目五证不全，可能导致开发商与客户签署的购房合同无效，在发生纠纷时，客户无法有效保护自己的合法权益。

  再次，开发商在开发一个项目时，常常是分期开发，如所购买的楼栋未包含在预售范围之内，也属于五证不全。这就要求购房者在买房前一定要仔细核查五证信息：（1）看五证，需重点关注《商品房预售（销售）许可证》；（2）看用途：住宅、办公等；（3）看预售范围：单个项目的预售许可证一般分批发放，预售范围应包含购买房屋所在楼栋。

  其实，为了规避风险，可以提前通过“天眼查”、“企查查”等渠道查询开发商的资信情况，其中包含开发商的涉诉情况、被执行情况、股权出质情况、新闻舆情等等，建议尽量选择品牌开发商，会对后续的运营管理提供一定的保障。

  指南四：不利因素需关注

  在售楼处，需重点关注公示区的红线（房地产项目用地范围的边界）内外不利因素，包括噪声、异味、辐射、禁忌以及环境变迁等。

  事实上，国家要求商品房销售现场必须要将项目的不利因素展示给购房人，但也有开发商打一些擦边球，那么作为购房者，买房时就要做到多看——看销售现场不利因素公示牌；多问——主动询问不利因素有哪些等。

  指南五：过度承诺勿轻信

  开发商或受外界不可抗力影响，或为了推售房源，有时会承诺一些未来有可能无法兑现的事，例如：配套承诺难兑现：学区、医疗等配套在交房后未兑现，这违背了《中华人民共和国广告法》；展示承诺难兑现：园区、会所、样板间、精装修等展示区的品质、尺寸、用途、交付标准在后期交房时难兑现等；交房时间难兑现：交房时间晚于承诺时间；园区物业难兑现：物业与承诺的物业不匹配，或后期更换物业公司。

  作为购房者，需要将这些风险进行前置评估，尽量将关注的问题融入购房合同；另外，对于违约后该如何处理的情形，须有明确的条款说明，以免开发商违约却无法追究其责任。

  面对市场上刚需购房、改善性换房等诸多需求，贝壳研究院认为，购房者需要对潜在风险做到心中有数、对关键信息做到提前确认、对必要条款做到合同落实。对风险进行提前预估，并对风险进行排序，才能合理规避风险，住进安心好房。