[易居研究院]全球疫情蔓延背景下资产价格变动趋势与中国房价走向

  一、危机背景与概况

  本报告主要从资产价格的角度，来窥探疫情引发的经济危机背景下，各类资产的表现及相关关系，并以此推演本次危机下，全球及中国楼市的可能走向。

  二、本次危机下资产价格的表现

  在全球新型冠状肺炎疫情的影响下，全球经济增速大幅放缓，疫情带来的经济衰退，已经达到了经济危机水平。但在资产价格方面，全球风险资产虽然在疫情初期经历了猛烈下跌的过程，但很快便在以流动性为主要因素的推动下快速反弹；多数基本面良好的国家或地区房价也并未下跌，而是逆势上涨，但部分发展中国家以及发达国家中基本面较弱的国家或地区房价有所下跌。总体上，虽然经济受到重创，但短期并未对风险资产价格造成很大的影响。中长期来看，未来全球货币宽松的边际效应逐渐减弱，经济形势也存在着一定的不确定性，各类资产价格的走势是否能继续维持当前的强势表现有待继续观察。 

  三、2008年国际金融危机下资产价格的表现

  2008年国际金融危机对楼市影响路径总结:  

  （1）流动性紧张利空楼市。

  （2）经济低迷利空楼市。

  （3）经济刺激措施利好楼市，但具有滞后性。

  四、本次危机与2008国际金融危机的异同   

  1、危机源起

  从内因来看， 2008年国际金融危机主要内因是，美国金融机构过度支持个人购房，次级贷发放量过大，且衍生出来的次级债被打包卖给了全球，金融体系混乱，房价出现泡沫。本轮国际危机的主要内因是，2008年四季度以来，全球大力救经济、货币大放水、财政大刺激，导致政府部门和企业部门杠杆率大升，部分领域出现资产泡沫。

  从外因来看，2008年国际金融危机的外因主要是，2004－2006美联储连续17次加息，致使美国房价由涨转跌；本次危机的外因主要是，新冠疫情爆发、全球流行，严重影响全球经济增长。

  2、危机对资产价格的影响程度的异同

  （1）2008年国际金融危机

  股市方面，全球股票指数从2007年10月开始下跌，2009年2月见底，历时1年零5个月，跌幅达到56%，下跌时长和幅度略超美股，下跌过程基本和美股同步。2009年2月后，全球指数开始反弹，直到2014年才收复失地。中国的上证指数则是从2007年11月开始下跌，2008年10月领先于美股触底反弹，历时1年，跌幅为71%。

  楼市方面，由于次贷危机源于美国房地产市场，因此美国房价大跌26%，并且持续时间长达5年。相比之下，中国则要好的多，70城房价仅在2008年10月至2009年3月小幅下跌后，便在强力的政策刺激下迅速反弹，下跌时间仅6个月。

  （2）本次危机

  股市方面，受流动性冲击，全球股票指数从2月20日开始下跌，3月23日触底反弹，仅23个交易日跌幅就达到了34%。标普500指数下跌时间和跌幅与全球市场一致，3月后在政策刺激下快速反弹，8月份已经创疫情前新高。由于疫情最先在中国爆发，上证指数从1月14日开始下跌，3月23日见底，历时12个交易日，跌幅为15%，但7月份已经创疫情前新高，领先于美股。

  楼市方面，美国房价目前尚无下跌迹象。中国70城房价则曾在2月份下跌0.1%，但由于疫情期间成交量不足，部分城市无成交，不能准确地反映市场情况，2月后，房价继续稳步上涨，目前无下跌迹象。本次危机下楼市的显著特点是，国际房价分化明显，基本面良好的发达国家或地区在流动性充裕的背景下逆势上涨，而部分发展中国家以及基本面较弱的发达国家则在疫情冲击下房价有所下跌。类似地，中国楼市内部也呈现出这种基本面好与基本面较弱的城市之间房价的分化表现。

  3、危机下国际楼市表现对中国的启示

  2008年金融危机，中国房价的开始下跌出现在全球金融市场出现严重的流动性危机的10月，滞后于成交量的下降半年左右。在政策的刺激下，房价于7个月后企稳回升。

  按照经验，在金融危机或经济衰退的背景下，中国楼市较难独善其身，房价下跌后，在政策的刺激下，又将逐渐企稳回升。虽然本次危机，70城房价指数在2月份后持续上涨，但70城房价主要代表大中城市，上涨城市也以一二线城市为主，这体现的是流动性宽松背景下，资金对核心资产的偏好。而很多经济、人口基本面较弱的三四线城市则是仍受到经济下行的较大影响，楼市并不景气。

  五、本次危机对中国楼市的影响

  影响资产价格变化的多元因素是个复杂系统，危机影响房价的三条主要传导路径为：资产价格、经济、刺激政策。

  1、总体预测

  通过对上述三大路径与四大因素的综合分析，我们可以得出如下结论：

  （1）不同于2008年国际金融危机，本次疫情危机对资产价格的影响一波三折，尤其是全球股市最坏的时候很可能已经过去，但未来几个季度持续上涨则基本无望；在全球疫情二次反弹、经济衰退继续、政策刺激效应边际递减的情形下，全球股市大概率出现二次下跌，不过跌破于今年3月低点的概率不大。由于中国疫情控制效果好、经济复苏力度大，预计中国股市走势将强于欧美股市。

  （2）全球房价将经历先涨后跌，同时国家与城市明显分化。疫情爆发之后的半年左右时间内，政策刺激对全球房价起到主导作用，所以全球总体来房价运行并未受到冲击。但随着经济低迷与政策刺激效应边际递减，预计全球房价未来一两年上涨动能减弱。疫情危机以来，房价表现的区域结构差异明显，全球强势国家与大城市房价因货币放水而上涨，比如美国、英国、澳大利亚、韩国；弱势国家与城市则无视货币放水之利好，更多受疫情冲击与经济低迷的负面影响，比如波兰、葡萄牙、印度、菲律。未来一两年，这种分化还将继续存在，预计强者趋弱，弱者更弱。

  （3）疫情爆发后，中国房价走势同样具有上述全球特征。总体来看，中国房价运行特征类似于全球范围内属于较强国家，受货币宽松的推动，70城房价环比涨幅3月至8月有所扩大，全国新房均价涨幅5月以来有所扩大；同时也存在明显的区域结构差异，全国各地楼市受益于货币放松的程度不一，强势城市一线与东部强二线受益明显，其他地区表现较弱。展望未来一年，全国新房均价同比涨幅将趋于收窄，一年后回落至0－3%区间。70城二手房价格数同比涨幅将小幅收窄，一年后回落至0－1% 区间。

        点击查看完整版报告：[易居研究院]全球疫情蔓延背景下资产价格变动趋势与中国房价走向