[克而瑞]新一波房企股权转让潮来临？

  导 读 

  行业洗牌将会持续，房企也将放弃之前广撒网模式的多元化策略，放弃进展不佳的业务，未来房企股权转让的现象将继续增加。

  ◎  作者 / 朱一鸣、王映雪

  “三道红线”的融资监管新政出台后，房企的资金来源受到影响，招商、金茂、华侨城等多家房企密集传出股权转让的相关消息。房企加速“适应”新政，透露出什么信号呢？
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  融资环境收紧，房企股权转让升温

  据不完全统计，从9月开始，北京、上海、广州、重庆等产权交易所房企子公司挂牌数量较之前明显增长。

  股权转让信息暴增的直接原因是融资环境收紧。融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，政策压力下，房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资，而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。

  从转让状态看，大部分股权交易项目处于拟转让状态，仅有8项交易开始转让，其中，半数是与关联企业的交易。比如，招商局蛇口向关联方招商仁和养投整体出售6栋物业、华侨城（亚洲）向关联方华侨城A转让成都欢乐谷股权、珠江实业向控股股东广州珠江实业集团转让颐德大厦所有权、中南建设向控股股东中南控股集团转让南通中南谷股权、以及绿地集团向子公司绿地香港转让广州绿地公司股权。关联企业之间联系多、操作便捷、价格灵活，因而取得交易进展的速度较快。

  此外，股权转让信息公布的较为频繁的房企主要有华侨城、招商和金茂。这三家房企都是央企，本身经营倾向于稳健保守，并非行业内的高杠杆企业，积极出售股权主要是为了响应监管要求。从客观方面看，国资委要求央企资产转让原则上都要通过产权交易所的公开挂牌程序，因而央企转让相关信息更为公开。从行业趋势看，其余很多房企应该也有转让动作，只是未达到公告标准，因而披露信息有限。

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  股权转让背后：引入合作方，剥离不良资产

  涉及股权出让的房企或项目，多处于亏损或高负债状态，可以分为部分权益出让和整体出售两类。

  房企通过部分权益出让可以为地产项目开发引入有实力的合作方。比如，金茂10月转让北京青茂置业60% 的股权给绿城，标的企业的主要资产是北京颐和金茂府。金茂府系列是金茂旗下定位最高端的产品系，因而颐和金茂府资产变现能力较好，帮助金茂提前回笼资金，缓解现金流压力。金茂拟转让的股权均属部分权益出让，包括拟挂牌转让的福州兴茂51%股权、贵阳黔茂地产60%股权、常州龙茂45%股权都涉及地产开发项目，金茂可以通过联营、合营降低净负债率指标，也可以通过继续持有的部分股权获得收益，而资金充裕的房企将有更多机会通过合作开发获得优质资产。

  股权整体出售主要是出于盘活存量资产以及业务调整两方面的考量。部分房企出售不属于企业核心战略城市的资产，从而调整市场布局。华侨城是股权转让披露最为频繁的房企，主要是因为文旅融合地产的开发战略。华侨城的文旅地产属于重资产，投资金额高、回款周期长，必然导致较高的负债水平。因而华侨城积极出售部分房地产项目以及与主业关联性有限的产业，包括开发后投入运营的大理华侨城杨丽萍大剧院和丽江铂尔曼度假酒店等资产，都在出售名单上。

  中南建设向控股股东出售南通中南谷的全部股权，则是基于业务调整的考量。中南谷定位于众创空间和创业孵化基地，上半年净利润-133.7万元，由于项目前景不确定，因而在资产结构优化时被中南建设剥离。而绿地集团将负债较高的广州物业开发子公司全部股权转让给绿地香港，也是出于子公司区域业务重心调整兼财务优化两方面的考量。

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  去杠杆持续，未来将出现更多的股权转让交易

  股权转让潮的出现，是行业资金压力的体现，高杠杆、高负债、现金流状况不佳的房企生存空间收窄。规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求，抵御风险的能力更弱的中小房企面临的压力更大。今年仅5家房企港股IPO成功，那些尚未上市的房企融资渠道有限，更需要通过出售项目和股权的方式缓解财务压力。房企的股权转让潮将会延续，中小房企地产业务收缩退出的现象可能加速，行业的集中度也将在洗牌后进一步提升。

  房企加杠杆增长模式难以为继，多元化战略需重构。多数房企早已开启多元化探索，包括与地产有协同效应的产业地产、文旅地产、养老地产等，轻资产输出的代建、代管等，以及关联性较低的汽车、金融、农业等多个领域。房企在物业管理和商业资产运营领域已经找到适合规模发展与长期经营的经营模式，但在更多领域尚未找到成熟稳定并且可以复制的商业模式。“三道红线”之前，房企可以依靠杠杆获取庞大资金，维持这些非主营业务。当资金优势不再，房企已经开始反思，其中部分投入大但回报不清晰的业务正在被放弃。中南建设出售估值下跌、业务亏损的众创空间的项目，便是房企经营思路转变的体现。预计房企将重新聚集主业，围绕地产开发这一核心领域精细化运营，多元化业务也将收敛聚焦，由此也将产生更多的股权转让交易。 

  总结：融资监管压力下，地产行业出现新一轮股权转让热潮，资金紧张的规模房企主动挂牌出售动作频繁。房企通过部分股权转让引入有实力的合作方提前回笼资金，也通过整体股权出售剥离难以盈利甚至亏损的资产，降低负债率。行业洗牌将会持续，房企也将放弃之前广撒网模式的多元化策略，放弃进展不佳的业务，未来房企股权转让的现象将继续增加。