[克而瑞]二季度以来楼板价TOP50地块盈利空间探析

  导 读 

  优质集中供地潮已经退去，建议年末紧抓广州、深圳等优质地块拿地机遇。

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  受疫情影响，年初房地产行业一度遭遇“寒冬”，为实现稳经济、稳就业的目的，各地出台了一系列促进复工复产的措施，在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下，土地市场迅速升温，尤其是4月份国内疫情得到较好地控制之后，土地市场热情高涨，高价地也是层出不穷，在三季度调控不断升级的背景下，其盈利空间备受瞩目。为了对高价地的盈利空间进行客观分析，本文将对2020年二季度以来全国楼板价TOP50地块从月度成交量走势、城市布局、地价变化和盈利情况等方面进行梳理，进而对未来市场做出趋势性预判。
  01

  市场概况：“三条红线”后高价地数量明显减少
  优质地块扎推入市下10月数量有所回升

  就楼板价TOP50地块月度成交分布来看，在4月达到12幅的高峰值之后，5、6月高地价数量逐渐减少。虽然7月份高价地数量稍有增加，但受“三条红线”政策和优质地块减少的影响，房企拍地积极性降低，9月份高价地数量创下二季度以来新低，仅有3宗。
值得注意的是，由于10月份上海、广州优质地块扎堆成交，使得高价地成交数量有所回升。譬如上海，10月份静安、杨浦、浦东北蔡等内中环区域均有优质宅地出让，起拍楼板价均超4万元/平方米；宅地供应向来稀缺的广州中心城区海珠区在本月成交了2宗优质宅地，成交楼板价均在3万元/平方米以上。

  02

  城市分布：TOP50高价地
  被京沪广深、厦宁杭甬包揽，上海表现一枝独秀

  就高价地所在城市的分布情况来看，二季度以来成交的TOP50高价地均被京沪广深、厦宁杭甬八个一线和新一线城市包揽。具体来看，上海高价地数量遥遥领先，多达17宗，其次是北京，也有10宗之多，杭州、南京、广州、厦门四城也有4宗及以上，宁波和深圳高价地数量相对较少，仅有1、2宗。
总体来看，长三角区域TOP50高价地数量合计30宗，占到全国的六成。之所以出现这种现象的原因也是由于长三角地区产业、经济发达，购房需求旺盛，居民购买力较强，商品住宅销售价格在全国处于领先水平，地价水平也处于高位，高价地数量占比较高。譬如上海，二季度以来虹口北外滩、杨浦东外滩、静安不夜城、前滩等热点板块均有稀缺优质地块出让，北外滩、东外滩地块更是相继刷新年内全国单价地王。

  03

  地价变化：九成高价地地价上扬
  仅少数京沪远郊地块地价略有下滑

  为了进一步探究这些高价地价格变动情况，我们将这二季度以来成交的楼板价TOP50地块的楼板价与其周边近期同类地块楼板价进行对比，结果发现：超九成高价地楼板价较之前均有上涨，八成地块楼板价涨幅超过10%。
其中涨幅较高的多位于京、沪供地稀缺的核心板块。譬如上海杨浦定海社区、北京分钟寺宅地可售楼板价较周边同类地块的涨幅均超50%，涨势十分突出。值得注意的是，这些地价上涨比较突出的高价地均是市场热度高涨、市场一路看涨、房企拿地心态较积极的时候拿下的，多集中在4、5、7月份。这50宗高价地中，仅有3宗地楼板价较周边同类地块价格是下降的，降幅均在20%以内。从区域上来看，三宗地均位于京、沪的远郊区，由于配套不及中心城区核心板块，因此房企竞拍积极度稍低，典型如北京大兴西红门镇B1-05-(3)地块，虽然被首开+龙湖以37.4亿元竞得，但溢价率仅有3.03%，楼面价约39505元/平方米，较2018年底中铁竞得的丰台区花乡白盆窑村地块楼板价44138元/平方米的价格下降了10%。不仅如此，金地在上海竞得的青浦西虹桥地块成交楼板价为36123元/平方米，较前几年中骏在其隔壁拿的地块楼板价下降了20%，地价也有了明显的下调。

  04

  盈利空间：半数高价地面临亏损
  超三成高价地地房比超75%、面临严重亏损

  根据CRIC最新数据进行测算，楼板价TOP50中半数面临亏损。从表征房企盈利空间的房地差指标来看，低于15000元/平方米的地块有12宗，占比超过两成，这类地块剔除建安成本、财务成本、营销成本，企业大概率面临入不敷出；用地房比指标测算的严重亏损地块数量更多，大于75%的地王有16宗，占比超过三成，面临严重亏损。
典型如宁波鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地王，楼板价高达32520元/平方米，而周边在售的建邦·璟誉府均价为35000元/平方米，地房比高达93%，房地差仅有2480元/平方米，面临严重的亏损。与之类似的还有建发在南京拿下的河西NO.2020G03地块，楼板价为35333元/平方米，而周边在售的鱼嘴润府均价为39600元/平方米，按照这一售价，地房比高达89%，房地差也仅有4000余元/平方米，剔除建安、财务、营销成本，亏损也在意料之中。总体来看，近半年来成交的高价地整体盈利预期堪忧，其中超三成高价地面临严重亏损。

  与此同时，依然有少部分高价地盈利预期颇丰，典型如龙光在5月初拿下的广州白云区黄石街江夏村地块，折合楼面价为43144元/平方米，其周边在售的首开龙湖·天奕销售均价约为8.5万元/平方米，参考这一价格来看，地房比仅有51%，房地差超4万元/平方米，盈利空间还是不错的。除此之外，地价下调的北京大兴西红门镇的2宗宅地也表现突出，2宗地成交楼板价均在3.9万元/平方米左右，按照其商品住宅最高限价64400元/平方米来估算，地房比均在60%左右，盈利空间保持在适度范围内。
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  总结：优质集中供地潮已经退去
  建议年末紧抓广州、深圳等优质地块拿地机遇

  综上，在年初复工复产一揽子计划的刺激之下，二季度土地市场热度高涨，地王不断涌现。“三条红线”政策出台之后，三季度房企拿地积极性有所下降，高价地数量有减少的趋势。从这些高价地的盈利情况来看，半数高价地面临亏损，超三成高价地地房比超75%、面临严重亏损。这些严重亏损的地块大都是地价涨幅比较突出的地块，盲目的追高提升了成本压力，因而亏损的可能性大增。
结合近期土地市场表现来看，严格的融资和政策调控下，尤其是“三道红线”政策的影响下，不仅溢价率回调，流拍率更是过快攀高，10月份流拍率升至11.8%，较“三道红线”政策出台前的7、8月流拍率上升了近6个百分点；更有甚者，广州、天津、哈尔滨等不少地方出现了地价回落的现象。展望未来，考虑到接下来两个月是城市推地高峰期，虽然接下来的供应将会显著增加，但在“紧融资”“宽供应”“限地价”一系列调控组合拳下，土地市场将延续“降温”的趋势，并且近期优质地块供应占比减少的趋势越发显现，如10月份上海、宁波、重庆、东莞、杭州均减少了优质土地入市数量，起拍价超过3万元的优质地块仅有2宗，较上月减少4宗，其中深圳和广州各涉及1宗。在上述因素的叠加影响下，预计接下来的两个月溢价率还将延续低位，高热地块数量进一步减少，并进一步向深圳、广州等少数热点城市集中。对于财务指标健康、现金流充裕的大型企业来说，在土拍热度进一步回落下，也迎来补充优质土储的良机。不过由于优质地块备受房企推崇，地价被追高的可能性极大，建议房企还是要仔细测算拿地成本，避免后期利润空间或现金流不足的风险。