[克而瑞]11月楼市供应激增推动成交回升，地市量跌价升溢价反弹

  临近年末，楼市、地市皆有好转迹象，房企加大供货力度环比增28%，29个重点城市累计成交小幅回升，西安、合肥等成交放量，火爆“打新”潮涌，深圳成交创新高。土地成交缩量但地价结构性上涨，在优质地块集中出让的带动下，溢价率企稳回升，但土地流拍现象再加剧，重点城市流拍率持续提升。

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  供应：环比增加28%，广、深显著放量支撑一线反弹增54%

  11月，房企推盘积极性稳步回升，29个重点城市新增供应面积2903万平方米，环比增长28%，同比下降20%。

  一线城市新增供应面积360万平方米，同环比保持增势，货量相对充足。其中，上海迎来阶段性回调，供应面积跌至36万平方米，同环比分别下跌25%和54%，房企推盘节奏明显放缓；与之形成鲜明对比的是广州、深圳，供应大幅放量，环比涨幅均超80%。以广州为例，“金九”供应冲高突破200万平方米后，10月略有回调，11月再次跳增，不仅环比大幅上涨83%，同比亦翻番，增幅在一线城市中居首。

  二三线城市新增供应面积2543万平方米，环比上升24%，同比下降23%。从绝对量层面，武汉供应突破200万平方米，长沙、西安、青岛和昆明次之，供应也在150万平方米以上。从变化趋势来看，因上月基数较低缘故，本月二三线城市供应环比涨多跌少，不过多数城市推盘量不及去年同期，分化持续加剧：长沙、西安、昆明等房企推盘积极性明显回升，供应环比均实现较大比例增长。而青岛、重庆、天津、南京等供应相对疲软，同环比齐跌。我们认为随着房企年末冲刺季来临，下月供应仍有望持续回升，部分城市或将升至年内高位。

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  成交：环比微增4%、同比增16%，深圳“打新”火爆成交创新高

  11月，房地产市场似有好转的迹象，成交小幅回升，29个重点城市合计成交2801万平方米，环比上升4%，同比增长16%。

  一线城市成交343万平方米，环比微降1%，同比增长35%。其中，北京、上海成交环比齐降，同比涨幅收窄，主要还是受较低供应量影响，市场需求依旧坚挺。广州市场持续火热，成交持续高位运行，南沙、增城两区市场异常火爆，合计成交占比近半。而在供应接连放量的作用下，深圳成交显著放量，并创近年来单月新高。受限价政策影响，中高端项目预售价格大都低于市场预期，“网红盘”买到即赚到的心理预期强烈，致使深圳“打新”市场持续火爆。譬如，近期开盘的深圳华润城润玺一期推售1171套房源，共有9690批购房者符合选房资格，中签率约为12%。核心动因在于一、二手房售价5万元/平方米的价差，以润玺一期最小面积100平方米计算，一旦中签便有500万元的套利空间。受此影响，部分购房者借名打新改善居住环境，实则投资套利。

  二三线城市成交2457万平方米，同环比分别增长14%和4%。其中，6成二三线城市成交环比齐升，西安、合肥等成交放量，环比涨幅都在40%左右，成都更是环比大增62%。近7成二三线城市成交同比皆增，受去年同期较低基数影响，徐州、合肥同比增长两倍有余。仅限于宁波、苏州、南宁等市场遇冷，成交同环比双降，天津市场形势愈加严峻，房价已然步入下降通道。

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  库存：重点城市库存环比涨跌参半，天津去化压力再加剧

  11月，因房企加快供货节奏，七成以上城市供求比明显回升，近半数城市出现阶段性的供大于求。西安、长沙、昆明等供应放量，供求比明显回升。苏州供应稳步提升，但成交不增反降，供求比遂升至2.1高位。济南、合肥等供应整体仍处低位，供求比持续低位运行。

  重点城市库存面积环比涨跌参半，涨跌幅大都控制在10%以内。五成以上重点城市消化周期环比有所回升，常州、宁波等消化周期明显拉长，但仍低于12个月，去化风险基本无虞。天津消化周期进一步攀升至32个月高位，去库存压力加剧。而在成交放量增长的作用下，武汉、合肥等消化周期持续走低。

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  成交结构：中高档产品占比齐降，深圳90-120平产品回升7PTS

  从价格段分布来看，低档产品占比上海、北京回落7个百分点，深圳微升1个百分点；中低档产品占比上海、北京分别回升3个、9个百分点，深圳回落13个百分点；中档产品占比上海、深圳回升9个、13个百分点，北京持平；中高档产品占比全面回落，上海、北京各回落2个、1个百分点，深圳回落3个百分点；高档产品占比北京微降，上海微升。

  从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、深圳回落3个、6个百分点，北京上升4个百分点；90-120平方米产品占比上海、深圳回升2个、7个百分点；120-144平方米产品占比深圳微降1个百分点；144-200平方米产品占比三城基本都与上月持平；200平方米以上大户型产品成交占比上海、深圳回升2个、1个百分点，北京回落1个百分点。

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  二手住房：成交环比微增2%、同比降9%，成都、苏州累计同比仍跌超4成

  11月，二手房市场难言实质性好转，8个重点城市成交470万平方米，环比增长2%，但同比仍下降9%。随着新房供应回升，在一定程度上分流二手房置业需求，深圳、成都等二手房成交环比有所回升，但同比仍处下降通道，杭州更是同环比双降。

  前11月累计成交同比下降1%，降幅较上月扩大0.8个百分点。其中，苏州、成都市场依旧低迷，累计同比跌幅超40%，其余城市同比皆增，但整体涨幅渐有收窄的趋势。

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  土地市场：成交缩量地价结构性上涨，溢价率触底回升

  截至11月27日，全国300城经营性土地总成交建面17777万平方米，环比10月全月下降24.2%；成交总金额4745亿元，环比下降16.4%。由于一线城市成交占比明显上升，平均楼板价增至2669元/平方米，环比增加10.2%。

  受深圳、南通等热点城市优质地块成交占比提升的影响，本月成交溢价率触底回升至14.7%，环比增加了2.5个百分点。各能级城市表现基本一致，溢价率环比均呈上升趋势。其中三四线城市增幅最显著，溢价率环比增加3.4个百分点至16.5%。

  重点监测城市流拍率再度加剧，平均流拍率已连续4个月上升至13.3%。从流拍地块所在城市来看，这些遭遇流拍的土地主要集中在长沙、郑州、武汉、成都、太原等中西部二线和三四线城市，其中超四成是商办地块，其余虽为涉宅用地，但因区位偏远、周边配套欠缺，房企青睐度较低，最终遭遇流拍。

  一线城市成交建面582万平方米，创年内新高；成交金额增至824亿元，创近半年来新高；平均楼板价在深圳、广州多宗高价地出让的带动下依然保持14163元/平方米的高位，环比微涨1%。具体来看，成交增幅最突出的当属深圳，共计成交了11宗地，成交建面多达246万平方米，最受瞩目的当属前海宅地，经过超百轮竞价后，以最高限价81.52亿元及配建2.84万平方米人才房成交。广州成交建面达到215万平方米，其中奥体公园地块折合楼面价约51463元/平方米，创天河区新的单价地王。上海也有5宗涉宅地块出让，集中分布在宝山、奉贤、临港等远郊区域，多为低溢价或底价成交。

  二线城市成交建面3314万平方米，环比减少35%，成交金额也环比减少近四成，仅有1201亿元。由于优质地块供应有所减少，平均楼板价3624元/平方米，环比下跌5%。具体来看，成都成交最为活跃，共计成交34宗地，成交建面高达346万平方米。与此同时，武汉、郑州、长沙、重庆、长春、昆明、南宁等成交建面均在100万平方米以上。除昆明、南宁、长春仍然维持高溢价之外，郑州、长沙、重庆等中西部二线城市在调整供地结构、压低成交溢价空间等作用下，平均溢价率降至10%以下。另外，杭州、南京等东部热点二线供地均是采用“限地价”的方式，溢价率大都在20%以下，市场热度较二、三季度明显下滑。

  三四线城市成交建面13880万平方米，环比下降两成，同比下降26%；楼板价增至1960元/平方米，环比上涨9%。在CRIC重点监测的三四线城市中，除徐州、南通、惠州等供地大户外，湛江、温州、金华等成交规模均超100万平方米。值得关注的是，丽水、湖州、嘉兴、金华等长三角三四线城市土拍热度不减，溢价率均超35%。

  值得注意的是，土地流拍依然在加剧，11月份流拍率环比10月大幅上升，升至13.3%。考虑到年末是各城市推地传统高峰期，但当前资金环境依旧偏紧，大部分房企拿地会更加谨慎，拍地积极性受此影响将会降低，预计接下来高流拍的现象或将延续。