[克而瑞]中国租赁住宅行业监测报告-市场篇

  2020年11月，政策方面，“十四五”规划的出台，给租赁住房行业大的指引方向，加之今年暴雷事件频发，各城市加大市场监管力度，加强行业管理，促进行业健康发展。

  投拓方面，仅深圳一城成交了8幅含只租不售人才住房用地，累计建面25万方，而含自持住宅用地上海成交2幅，合计建面14万方。

  金融方面，随着渐渐收紧的融资政策，华发集团、中海等公司选择通过发行公司债融资的方式来偿还即将到期的前债。

  城市方面，随着租赁市场走向传统淡季，55城租赁市场租金环比下跌，而随着年末将至，空置率提升，新增供应量环比提升显著。重点8城，广州分散式公寓逐渐恢复常规状态。

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  政 策 动 态

  ① 权益保障  11月，中央十四五规划中提出坚持“租购并举，因城施策”；各城市出台符合自身发展的各类权益保障政策。

  ② 市场监管

  由于今年长租公寓“暴雷事件”频发，各地政府从企业信用评级、风险提示等方面入手，加强对租赁企业的监管。

  ③ 租赁供应西安增加租赁住房市场供应，涉及新建、改建、盘活等项目，同时加大培育租赁住房企业；南京补充存量房屋改建为租赁住房实施细则。

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  投 拓 动 态

  ① 租赁用地  11月租赁用地成交集中在深圳，共成交幅，皆为须配建人才住房的租赁用地，成交总建面约25.5万平方米，环比下降66.3%，进入年底，成交增速较前几月有所下降。

  2017年7月至2020年11月全国重点八城租赁用地累计成交223幅，总建面约1395.5万平方米；其中长三角沪宁杭合计成交约171幅，占比约等于4/5。

  ② 含自持住宅用地

  11月重点城市中仅上海有2幅含自持土地成交，总成交建面约为14.06平方米，较上月环比下降47.64%。但相较于其他0成交的重点城市，上海含自持住宅土地成交的热度依旧相对较高。

  自2016年初以来，至2020年年末，上海含自持土地成交宗数追平杭州，两个城市累计成交数额相同，均为139宗，但杭州的成交总建面为252.8万平方米，依旧比上海高出36.68万平方米。

  近两年租赁土地成交呈现价涨量跌的趋势，2020年溢价率高达8%，提升明显。

  2020年后疫情时代，市场触底反弹，第三季度累计成交63.52万方，同比涨幅约13.6%，环比涨幅18.1%。2020年成交均价和溢价率均表现出明显走高趋势，其主要原因是部分只租不售型人才公寓用地入市，拉高城市整体均价。11月成交土地均为含自持（上海）或人才住房部分（深圳）住宅用地。

  2020年1月租赁用地成交密集，共成交约104万方，占1-9月总量比重约40%。2月上海仁恒置地竞得建面超百万方的地王，其中租赁住房超10万方，成交均价28536元/平米，拉高重点城市租赁用地整体均价。10月租赁用地成交均价有所上升，但与此同时，10月新房成交均价环比下降8.7%至29162元/平米。11月新房成交价环比上升4.06%。

  ③ 行业收并购及股权变更  

  中央全新出台了“三道红线”，加大了地产开发公司融资的管控和限制。在此环境下，一众大体量、高负债的地产开发公司为了应对新的标准，展开了大规模的股权转让，出售重资产以重新整合资本，尤其是酒店、娱乐、零售板块出现大量抛售。

进入11月，部分房企进一步抛售出现亏空或者低收益的资产和土地，其中包括招商蛇口及其子公司持有的招胜阁置业管理公司。

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  金 融 动 态 

  2020年进入尾声，随着渐渐收紧的融资政策，部分公司选择通过发行公司债融资的方式来偿还即将到期的前债，其中包括华发集团、中海集团，而其余部分今年未能在国内市场完成预期债券发行指标（或因境内融资成本自8月以来不断走高）的地产公司则将目光放在了海外，其中包括合景泰富、保利集团以及景瑞控股。

与此同时，本月没有公司发行租赁住房专项债。可见，2020剩下的1个月，各大公司的首要目标都是根据中央发布的具体指标，理清债务。

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  城 市 动 态

  ① 全国55城市场 

  1）55城量价变化

  2020年11月，55城租金平均价格为30.53元/平米/月，环比下跌0.55%，较去年同期下跌显著。随着冬季的到来，租赁市场已进入传统淡季，租金均价从9月以来继续下滑，大部分城市租金下调。

  2020年11月，55城个人房源新增供应690455间，环比上升10.62%，相较上月供应量上升显著，尽管迎来传统租赁淡季，但随着即将进入年末，有一部分租赁合同到期，也使得租赁市场上的房源量空余，从而供应量上升。

  【 深 圳 篇 】

  租赁用地：深圳租赁土地成交也表现出一定的季节性趋势，成交主要集中在一、四季度。2019年深圳计划供应租赁住房相关用地39万方，实际完成率较低。2020年政府供应力度加大，1-7月合计供应37.2万方，为历年来成交峰值。10月份租赁住房用地交易再创新高。11月未成交租赁土地。

  自持住宅：近三年深圳住宅竟配建体量约32.2万方，其中2019年出让最为密集，出让体量约21万方，占比高达2/3。2020年上半年竟配建地块相对较少，5月龙光以楼面价63165元/平米竞得一块宅地，配建人才房40760平。

11月配件地块成交高达8总地块，配件人才租赁住房共计25.5万平方米。

  本月，深圳集中式公寓和个人房源租金都有些许下降，主要由于租赁进入传统淡季，加上年底部分外来人员返乡的情况，使得租金开始下跌。

  【 杭 州 篇 】

  租赁用地：为了培育租赁住房市场发展，杭州推出自2018年始，未来3年新增租赁住房用地占商品住宅比例约30%的计划。

  依据计划，2020年杭州推出租赁住宅用地面积将超过200万方。2020年上半年月成交量持续走低，累计成交41余万方，实际完成率较低，预计2020年下半年供地节奏将会加快。

  8月成交1幅地块，成交建面3.12万方，环比减少16.15万方。10月土地交易市场创下三年内新高，虽然只成交了1宗地块，但是该地块建筑面积高达37.64万方，交易价格为12亿人民币。11月无成交记录。

  含自持住宅：杭州自持土地的竞拍规则为竞自持，当竞拍价达到最高限价时，转入竞自持比例。

  近三年，杭州住宅自持体量高达240万方，居重点城市首位。2020年成交有所放缓，总体量约25万方，但仍维持在重点城市首位。

  进入10月，含自持住宅地交易呈稳定趋势，共成交2块宗地，合计建面约为13.2万方。11月无成交记录。

  【上海篇、北京篇、广州篇、南京篇、武汉篇、成都篇】（略）