[贝壳研究院]二手房市场城市榜单

  回顾即将过去的2020年，在新冠疫情冲击之下，二手房市场底部升温。根据贝壳研究院统计测算，全国二手房交易金额达7.3万亿元，比去年增长8.1%，创2015年以来最大值。

  尽管总量创新高，但区域分化、产品分化非常明显。我们用贝壳数据盘点一下2020年城市区域的二手房市场表现。

  二手房交易GMV榜单中，一线四城及强二线如南京、杭州、天津、成都及武汉等城凭借规模优势及价格优势跻身TOP10。与去年比，上海依旧居于榜首，GMV突破万亿。一线四城排位不变，蝉联前四。杭州、成都凭借规模增长挤进前10，而苏州、重庆掉出榜单。

  交易GMV增速榜单中，2020年杭州二手房成交体量的明显增长推动交易GMV增幅高居榜首，西安、南京分列二、三位。榜单中城市主要分布在长江中下游、珠三角区域，西安是唯一上榜的北方城市，展现了全年二手房市场“南强北弱”的特征。

  成交量榜单中，上海以29.1万套的绝对优势居于榜首，比排在第二位的北京高出76%。TOP10的城市中深圳及合肥两城凭借成交量的增长挤进榜单，沈阳、苏州两城掉出榜单。TOP10的城市成交总量占全国成交量的三分之一。

  成交量增幅榜单中，杭州以45%的增速居于榜首，西安、成都分列二、三位。与GMV涨幅榜单类似，上榜城市主要是长江中下游及珠三角城市，北方上榜城市增加一个青岛，青岛全市二手房成交量在经历连续两年下滑后迎来反弹。

  市场结构榜单中，北京依旧是全国存量化程度最深的城市，二手房成交占比达72%，深圳、厦门分别以69.7%和66.7%的水平居于其后。值得注意的是，2020年重点城市二手房市场的修复力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，如北京及深圳提升约6.5个百分点，广州提升5.5个点，上海提升近3个百分点。

  房价榜单中，深圳房价自2019年9月超过北京成为内地第一，今年继续保持第一。未来中短期内，深圳市场受供需矛盾刚性约束，预计还将保持第一。杭州房价超越广州也成常态。从区域分布看，TOP10城主要分布在长三角、珠三角及京津冀三大核心城市群。

  房价跌幅榜单中，廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，廊坊房价仍未走出2017年以来的下跌通道，今年疫情之下，房价跌幅同比扩大。山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位。房价下跌的以北方城市为主，TOP10中占据8席。总体上，房价跌幅与城市发展基本面及人口吸引力负相关。

  二手房业主调价行为中的涨价占比代表业主对房价的预期。珠三角东莞、深圳及惠州占据榜单前三，身处世界级湾区的位置，且住房供需矛盾较大，深莞惠区域市场预期强。长三角区域城市市场预期也普遍较高。

  二手房源的交易周期代表市场的活跃程度，也代表了房屋的流通性。中山二手房房源平均成交周期逼近200天，也就是在中山卖出一套二手房平均需要近7个月。上榜城市房源平均成交周期均在5个月以上，二手房出售难度大与城市住房供需矛盾直接相关。