[克而瑞]2020年中国房地产总结与展望 | 城市篇

  导 读 

  总量新高、先扬后落、分化加剧，一线领涨而三四线超预期。

  2020年，全国百城商品住宅成交规模微增但创新高，月度变化呈现“先扬后缓落趋稳”的态势，或因需求集中释放，或因热点城市调控加码影响预期，成交增长动能明显转弱。不同能级城市行情相对独立，分化持续加剧：一线城市热度居高不下；二线稳中有降，尤其是武汉、重庆、西安、郑州、成都等中西部城市同比降幅显著；三四线成交表现远超市场预期。 未来，“房住不炒”主基调不改变，因城施策以落实“三稳”调控目标，为防止地产成为金融风险最大的“灰犀牛”，企业降负债和居民稳杠杆双管齐下。基于此，我们认为，2021年整体成交规模将小幅回落，不同城市分化延续，一线和部分二线市场成交有望保持增势，回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的部分二线和三线城市。2020年总结

  01

  市场综述：成交“先扬后落趋稳”且总量再创新高，一线占比上扬而三四线超预期

  纵观近三年来百城楼市成交变化，2018年创历史新高后，2019年小幅微增至48940万平方米，2020年虽然遭受新冠疫情影响，但是3月以来复苏动能强劲，前11月成交面积已经达到44436万平方米，即便12月成交量与11月持平，全年创新高基本无虞。

  而2020年楼市行情可谓“一波三折”，总体走势呈现出“先扬后落趋稳”态势：开局较难，年初恰逢新冠疫情，1-2月售楼处关闭，楼市供求基本“停摆”，3月以来随着国内疫情得以阶段性控制，各地复工复产，楼市开始步入稳步恢复期，5月同比已然转正，6月达到年内新高，7-8月“淡季不淡”，不过“金九银十”略显逊色，整体成交增长动力转弱，趋于平稳。究其原因，一方面二三季度的集中放量使得疫情累积的购房需求基本已消耗殆尽；另一方面热点城市调控的持续升级，围堵各类“炒房”漏洞也在引导居民购房预期转为理性。

  总体来看，地方政府充分贯彻了“一城一策，因城施政”的主基调，调控政策有收有放，也使得不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈：

  一线城市韧性较强，收入渠道的多样使得居民购买力相对充裕，成交占比波动上行；二线城市则呈现出稳步回落态势，城市内部分化加剧，跌多涨少，以沈阳、武汉、苏州、西安为典型代表，跌幅均在20%及以上；而诸如厦门、兰州、合肥、杭州、济南等城成交热度较高，成交量累计同比尚保持可观的正增长；而广大三四线城市政策环境依然较为宽松，整体成交表现好于市场预期，基本持稳，不过据我们实际调研情况来看，河南、山西等中部三四线已然出现了首付分期、降价折扣等营销手段齐上依旧难以拉动成交的情况，不得不说，随着棚改货币化安置的逐步收紧，加之疫情的负面影响，三四线居民购买力受限已是不争的事实，未来市场的成交表现难言乐观。

  就各城市2020年前11月的成交表现也存在显著分化：一方面东南沿海城市诸如三明、衢州、韶关、连云港、厦门等累计成交同比涨幅均超50%，杭州、深圳等城市调控升级也难抑居民成交热情，累计同比涨幅均在20%左右。另一方面，内陆中部城市成交增速明显放缓，以重庆、武汉为例，虽然绝对量层面依旧是“成交大户”，但是增速明显放缓，武汉主要是受到新冠疫情影响，疫后居民购房观望情绪浓重；重庆则源于前期需求透支严重，成交面临阶段性的瓶颈期，二城1-11月累计成交同比跌幅均在20%左右。

  02

  新增供应：同比微跌3%，一线放量，二线持平，三四线跌多涨少（本节有删减）

  全国100个重点城市前11个月新增供应面积相较2018年同期下跌3%。分能级来看，一线城市整体供应上涨14%，广州、深圳放量显著；二线城市涨跌参半总体与去年持平，杭州、南京等热点城市供货量明显增加，而重庆、武汉等供应缩水；六成以上三四线城市供应缩量，整体供应同比下跌7%，北海、九江等同比腰斩，但东莞、绍兴等强三线城市供应同比仍增长超20%。1.总量：供应规模与去年基本持平，4-8月放量，9月冲高，10-11月回落

  据CRIC统计，2020年1-11月，全国100个重点城市商品住宅新增供应面积47945万平方米，相较2019年同期下降3%。

  从月度表现来看，2月受疫情影响供应大幅缩量，4月疫后项目集中入市，供应明显发力，同比由负转正，9月备战“金九银十”，单月供应高达7805万平方米，创下年内单月新高。进入四季度，供应渐显乏力，10月供应显著缩量，同比下滑11%，11月进入年终业绩冲刺期，供应小幅回升，但规模仍明显不及去年同期。

  2.能级：一线供应累计同比增幅14%居首，六成三四线缩量致同比降7%

  分能级来看，一线城市整体新增供应面积2962万平方米，同比上升14%。分城市来看，广州供应面积高达1135万平方米，同比大增44%，深圳供应明显改善，同比增长11%，北京供应规模微增2%，上海进入四季度供应渐显乏力，前11月累计同比微跌7%。

  二线城市整体供应面积23602万平方米，基本与去年同期相持平。具体来看，24个二线城市涨跌参半，热点城市如杭州、南京房企供货积极性偏高，供应同比分别增长21%和25%，郑州、苏州等供应规模同比增长超过两成，呼和浩特受低基数影响，同比增幅更是高达41%。但济南、重庆等供应明显不济，同比下跌20%，武汉、天津供应缩水，同比跌幅超过10%。

  三四线城市整体供应面积21381万平方米，同比下跌7%。六成以上三四线城市供应缩量，北海、九江、铜陵等供应同比腰斩，珠海、岳阳、中山等降幅超三成，与此同时，东莞、绍兴、温州供应仍有明显改善，同比增幅在20%左右。

  3.新增供应TOP10：榜首易位于武汉，杭州排名显著提升，郑州、长沙首入榜单（略）

  03

  新房成交：同比微跌1%，累计同比增幅一线9%>三四线4%>二线-6%（本节有删减）

  2020年前11个月，全国商品住宅月度成交面积呈现先降后升再走稳态势，一季度受疫情影响，成交出现“V字”走势，4月以后成交持续攀升且同比增幅逐月扩大，但进入三季度受信贷资金收紧和热点城市调控加码影响，成交面积小幅下滑，同比涨幅趋于走稳。分能级来看，一线城市整体成交同比上升9%，除北京外其他三城成交表现皆好于去年同期；二线城市整体成交面积同比下滑6%，杭州、宁波等热点城市成交涨幅可观，但重庆、昆明、苏州等近六成城市成交不及去年；三四线城市总成交面积同比上涨4%，72个城市涨跌参半，东莞、惠州、徐州成交涨幅居前，反观北海、防城港等成交明显乏力，同比大幅下滑。1.总量：前11月成交面积同比微降1%，呈现“先抑后扬再趋稳”态势

  CRIC数据统计显示，全国100个典型城市2020年前11月商品住宅成交面积合计44436万平方米，同比微降1%。

  从月度走势来看，一季度受疫情影响，成交呈现“V字”走势。4-6月，伴随着楼市迅速复苏，成交面积持续快速攀升，5月，成交同比实现转正。但进入三季度，信贷资金收紧叠加多地调控加码，双因素共振下楼市有所降温，成交面积小幅下滑，同比增幅趋于走稳，维持在10%上下。

  2.能级：一线三城同比正增长，二线稳中有降，三四线涨跌参半同比增4%

  分能级来看，一线城市前11月商品住宅成交面积2865万平方米，同比上升9%。其中，深圳楼市持续高热，成交同比增幅最大，达18%，广州进入下半年成交明显发力，累计同比增长8%。而北京成交表现不及去年，同比下滑5%。

  二线城市商品住宅成交面积共计21335万平方米，同比下滑6%。分城市来看，仅四成二线城市成交面积同比实现正增长，杭州、宁波等长三角城市市场整体向好，成交同比增幅居前，合肥、兰州、厦门成交表现不俗，同比增幅超20%，而重庆、苏州、昆明等楼市持续低迷，前11月成交同比降幅都在20%左右。

  三四线城市共计成交20235万平方米，同比上升4%。五成以上三四线城市前11月成交高于去年同期，惠州、徐州等热点城市同比涨幅都在10%以上，受深圳楼市高热辐射，东莞成交涨幅更是高达26%,玉林、阳江等由于低基数效应，成交同比翻番。反观北海、防城港等，成交同比跌幅超40%，芜湖、烟台等重点城市跌幅也接近20%。

  3.成交TOP10：杭州、徐州排名跃升，沈阳、天津大幅下滑 ，惠州再度入围（略）

  04

  新房均价：近7成共75城房价持续上扬，东部、中部城市涨幅最大（本节有删减）

  2019年以来，在“因城施策”的方针下全国整体房价增速收敛、趋于稳定。2020年各能级城市房价指数同比涨幅收窄、环比波动趋平，“遏制房价大涨大跌”已基本收效。具体上一线城市明显持稳，市场热点所在的二线城市则小有增长，部分高价城市涨势基本得到抑制；三四线城市分化持续，强市房价补涨的同时一部分经济弱市房价隐有失去支撑。

  1.70城房价同比增速下降至历史低点，一线稳中微升，二三线涨幅收窄（本节有删减）

  2. 各能级城市房价“先扬后抑”，二三线环比增幅渐行渐近（本节有删减）

  3、高房价城市调控趋严，东南沿海和中西部内陆强二三线房价补涨

  从CRIC监测的2020年前11月113个重点城市新建商品住宅成交统计均价看，在房价上高房价城市在限价政策的调控下城市整体房价涨势已得到抑制。江浙沪及沿海热点城市依旧是房价高点，其中深圳以5.77万元/平方米居首，苏州、珠海、厦门、上海、三亚涨幅均超10%。不过值得一提的是，房价TOP10的头部城市深圳及北京房价均同比下跌2%。 

  在同比涨幅上，部分中西部二线城市及高能级城市群三四线强市房价出现补涨。对比2019年全年均价来看，涨幅最高的前十城市房价增速均在14%以上。房价涨幅最大的城市除了苏州、珠海、绍兴等东南沿海城市之外，还包括兰州、宜宾等中西部内陆城市，在轮动效应的作用下这一类城市房价出现了较明显的补涨行情。需要注意的是，这一类城市相比其同能级城市而言房价仍处于健康水平，房价补涨并未使得城市房价过分虚高。

  爆叠加土拍市场火热，带动房价增长，分别增长13%和9%。二线城市房价普遍上扬，除南昌、贵阳、呼和浩特、福州等城市房价同比下降外，多数二线城市房价同比均有不同幅度上升，苏州更是涨幅高达19%。这主要是由于二线城市购房者购买力充沛，叠加返乡置业的需求旺盛，二线城市成为多数房企在下行行情中的重仓地，二线城市不仅是市场重心而且是市场焦点，因此多数二线城市房价随市场热度而上升。三四线城市持续分化，疫情冲击下弱市更弱。81个三四线城市中49城房价同比上涨，其中以建德、淮北为代表的17城房价涨幅超10%存在一定补涨因素，其余32城房价则涨幅在10%以内稳中有涨。而剩余32城房价相比2019年则有不同幅度下跌，多数城市由于本身经济面不佳，叠加疫情冲击下楼市一蹶不振，城市房价因而失去支撑。（各城市数据详见文末附表3）

  05

  新房库存：广、狭义库存稳步上行，14城新房去化周期超2年（本节有删减）

  2020年整体的库存变化延续了波动上行趋势，一季度供求停摆，高位持稳，二三季度缓步爬升，四季度随着成交转淡，显著跳增，截至到11月末CRIC监测的100个重点城市库存量达到了57155万平方米，较2019年末上升了7%，不同城市涨跌参半，百城中有14个库存消化周期高于24个月，大部分为缺乏基本面支撑的三四线城市，库存风险浮出水面。

  1.狭义库存：波动上行至5.7万平方米，二线增幅达12%居首

  从100个典型城市库存水平变化来看，基本延续波动上行趋势，一季度受新冠疫情影响，供求基本“停摆”,狭义库存量维持在5.3万平方米持续波动，4-8月随着各地复工复产，供应、成交持续恢复下，库存缓步爬升至5.6万平方米，“金九银十”期间行情转淡，因疫情积累的购房需求消耗殆尽，加之热点城市加码政策持续发酵，整体成交增长动力减弱，导致库存显著跳增，截至11月末已突破5.7万平方米。

  分能级来看，各能级城市库存相比2019年末均有不同幅度的上涨，其中二线楼市整体库存相比2019年末上升幅度最大，达到12%；一线和三四线城市因成交表现好于预期，整体库存较2019年末仅小幅上涨了4%和2%，库存风险依旧可控。具体来看，

  一线城市中，广州的涨幅最为显著，库存达到1245万平方米，达到了2019年以来的阶段性高点；其次为北京，自下半年以来，整体库存便在1400万平方米高位波动，11月末达1348万平方米，较2019年年底增长9%；值得关注的当属上海，得益于中高端购房需求的稳步释放，2020年以来库存量逐月波动下行，至11月末降至678万平方米，较2019年末降幅达14%，供不应求市场格局持续。

  二线城市中，约2/3共20城库存有所上涨，多数城市涨幅在35%以内。武汉、南京的库存上升涨幅均在40%以上。武汉因新冠肺炎影响，一季度楼市基本停摆，4月以来虽然供求逐步恢复，但成交放量远不及供应，因而导致了库存的急速攀升。南京则是因7月“新九条”加码调控，使得下半年成交基本进入“瓶颈期”，供应持续放量下，库存整体延续上行走势。此外，在10个库存下降的城市中，南昌、海口、宁波跌幅显著，以宁波为例，因短期内投机性购房需求增加，成交高热不退，库存降幅达到了37%。

  三四线城市相比2019年末涨跌参半，不过不同城市间分化持续加剧：芜湖涨幅最大，较2019年末近乎翻番，柳州、防城港、日照次之，涨幅也在50%以上。下跌城市以东南沿海三四线为主，典型代表为中山、衢州、淮北、泰州等城，跌幅均在30%以上。

  2.消化周期：冲高-回落-趋稳，一线波动下行，三四线分化加剧（本节有删减）

  3.广义库存：跳增至36亿平重回高位，廊坊、郑州等中部城市库存承压

  纵观2020年以来百城广义库存变化情况，1-8月缓步上行，9月因三四线新开工加快致广义库存显著跳减，10月供应“腰斩”叠加土拍缩量，广义库存延续低位徘徊趋势，11月末回升至362893万平方米，较2019年末稳步上扬5%。

  分能级来看，除一线微降2%以外，各能级城市广义库存相比2019年末均有不同幅度的上涨，不过涨幅基本在5%-6%，库存风险并不算太大。具体来看，

  一线城市中广州广义库存量最大，2020年11月末已达5836万平方米，且较2019年末小幅微增3%，而北京、上海、深圳广义库存较2019年末均有不同程度的下降，其中上海、深圳跌幅较为显著，均在10%以上，主要得益于短期内资金驱动型购房需求集中释放，成交高热不退，带动整体广义库存稳步下行。 

  二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄、沧州11月末广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，株洲、烟台、南昌、蚌埠、太原、宝鸡、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

  相较于2019年末，多数城市广义库存量变动不大，涨跌幅基本不超过15%，不过不同城市分化持续加剧，以廊坊、郑州、洛阳、保定等为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超35%，原因无外乎以下两点：一是地方政府财政依赖度较高，今年加快供地导致未开工地块量增加；二是疫情压缩居民收入使得整体行情转淡，以郑州为例，楼市基本“凉凉”，首付分期，降价打折现象屡见不鲜，也难挽回成交颓势。而重庆、南宁、成都、西安、合肥、晋江等城市广义库存量稳步回落，跌幅均超20%，目前的库存风险基本可控。

  06

  二手住房：与新房走势类似，15城成交先抑后扬持稳，一线大涨28%

  据CRIC数据统计显示，2020年初受新冠疫情拖累，二手房整体市场急速探底，自3月起快速反弹，直至7月完成环比“五连升”至2年内新高，后体量保持稳中微降，年底楼市再度返热。15个典型城市2020年前11个月二手房累计成交面积12702万平方米，较2019年同比上涨5%。一、二线城市成交同比表现分化，一线城市疫后楼市热度持续升温，整体同比涨幅高达28%，二线城市分化显著，总体成交同比下降7%。

  从趋势上看，15个典型城市二手房全年整体表现先抑后扬。受新冠疫情冲击，一季度市场一度停摆， 2月成交体量仅159万平方米为近年来最低，且在3月快速回升，直至7月成交面积高达1557万平方米，破近年来高点。随后需求逐渐放缓但仍处高位，至四季度月均成交在1400万平方米以上，较2019年同期涨幅超3成。

  一线城市成交面积上扬显著，同比上升达28%，较2019年涨幅进一步扩大9个百分点。其中上海最为亮眼，前11月成交量达2180万平方米，同比上涨24%。广州、深圳同比涨幅最为明显，分别达47%和38%。北京也在成交体量和涨幅上均有不错表现。

  二线城市受疫情拖累显著，整体同比由增转跌至7%，各城表现分化加剧。前11月整体成交7389万平方米，楼市回暖体现具体分化。部分城市疫后新房市场大热，“千人摇、万人摇”频出推动市场向二手房倾斜，如合肥、南京、青岛等城二手房成交体量扩大显著；而部分城市如成都、苏州，疫后新房市场需求显著放量，不断挤压二手房市场，至成交量大幅收缩，同比下降超4成。

  2021年展望

  07

  供应：显著下降，一线土拍放量驱动供应维持高位，二三四稳中有降

  2020年，全国100个重点城市前11月商品住宅供应面积相较2019年同期微跌3%。展望2020年，全国供应总量稳中有降仍是大概率事件，但各能级城市走势不一，具体来看，

  一线城市供应情况或将有所改善，有望保持增势。目前来看，一线城市2020年整体土地成交规模可观，前11月成交量累计同比大幅增长42%，这部分货量有望在明年下半年集中入市，从而形成有效供应。

  二三线城市供应预期稳中有降，一方面，今年土地成交量与去年基本持平，二线和三四线前11月累计同比增幅均不超5%；另一方面，“三道红线”的客观压力下，房企更加强调回款速度，推盘重点也会集中在利润空间较大的核心一二线城市，而对于去化周期较长、市场相对低迷的三四线城市而言，房企观望情绪更胜，推盘积极性并不会太高。 

  08

  成交：整体规模小幅微降，一线持增、二线维稳、三四线显著下行

  新房层面，展望2021年，全国商品住宅成交规模相较2020年保持小幅回落。一线城市市场最具韧性，成交有望继续企稳回升，二线城市成交总体保持平稳，或将迎来此消彼长的轮动行情，三四线城市供应不济叠加购买力透支，成交下滑或是大概率事件。

  一线城市成交热度有望惯性延续，整体成交面积稳中有增。一线城市明年供应规模大概率企稳回升，供应放量驱动下，成交也具备进一步增长空间。此外，经历2020年，一线城市居民购买力之强劲愈发凸显，坚实购买力基础也为成交增长提供有力支撑。

  二线城市整体成交保持平稳，或迎来此消彼长的轮动行情。一方面，杭州、宁波等热点城市皆已加码调控，楼市或将进入阶段性观望期，成交或有所回调。另一方面，非热点城市如合肥等或将迎来轮动行情，成交有望放量。

  三四线城市成交规模或将显著下滑。这一判断主要基于两点：其一，居民购买力明显透支，尤其是弱三四线城市，需求释放空间有限。其二，三四线供应料将继续走低，成交自然难言增长。

  二手房层面如是，预期明年成交量有望与今年持平或小幅微降，一线市场成交热度或将延续，尤其是“学区房”概念被热炒，中高端购买力尚有释放空间，相较而言，中西部诸如成都、重庆等二手房市场表现不容乐观，主要源于新房选择空间较大，加之当前房价已基本逼近居民购买力极限，后期成交或将略显疲态。

  09

  库存：狭义存量依旧稳中有降，三四线土地开发放缓使广义库存扩容承压

  预判2021年，我们认为，狭义整体库存稳中有降，主要是基于供应缩量幅度会显著高于成交。不过城市间分化将持续加剧：

  一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降。主要是基于一方面今年以来一线土地成交量大幅上升，房企重回一二线战略意图明显，明年加大供应是大概率事件；另一方面，当前行情转淡的背景下，一线成交尚有支撑，“资产荒”等问题也将强化居民购房保值增值的预期，以此带动一批中高端改善需求的释放，供求齐增也会使得库存量持稳或微降。

  而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如江门、梅州、连江等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在40个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

  而就广义库存而言，仍将维持增势，主要是基于三四线整体工程进度放缓所致。一方面，房企在“三条红线”的客观压力下，资金面不会特别充裕，开工意愿本就不会太强；另一方面，三四线抗风险能力较低，回款周期相对较长，明年房企推盘节奏会明显放缓，基于此，房企更加会倾向于选择推进核心一二线城市项目的工程进度。而对于广大三四线而言，未开工土地总建面会稳步上升，最终导致广义库存总量攀升。

  附表1：2020年1-11月100个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）

  附表2：2020年1-11月100个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）

  附表3：2019年1-11月113个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）

  附表4：2020年11月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）

  附表5：2020年11月末100个重点城市商品住宅广义库存量及其变动情况（单位：万平方米）（略）