[易居研究院]2020年度全国房地产业十大事件

  2020年度全国房地产业十大事件

  事件一：十四五规划新定调·房地产迎后开发时代

  事件二：国务院召开座谈会·绷紧调控落实三稳

  事件三：房地系统鼎力抗疫·房企减负顺利复工

  事件四：三道红线震惊房企·融资监管指标硬约束

  事件五：全国楼市深V走势·区域分化冷热不均

  事件六：物业成第一道防线·发展空间值得期待

  事件七：一线城市豪宅热销·低息与避险是主导

  事件八：恒大全国7折卖房·房企调整策略急回款

  事件九：天猫好房平台成立·房产网购变革提速

  事件十：蛋壳破裂引发纠纷·长租模式亟需完善

  事件一：

  十四五规划新定调，房地产迎后开发时代

  事件  2020年11月3日，新华社正式发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》全文。其中指出：推动金融、房地产同实体经济均衡发展；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行。会议确定，明年要抓好的八项重点任务之一，是解决好大城市住房突出问题。11月25日，中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在《人民日报》发表署名文章——《加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局》。文章认为，房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。 

  评析  十四五规划建议稿的发布，为房地产十四五发展做了定调。因此，应从宏观经济与社会发展，以及房地产长周期角度来看待未来我国房地产发展。纵观世界发达国家房地产市场发展历史，许多国家都曾经历过一个“大开发时代”，即房地产市场需求、新房开发规模、供应规模快速增长，导致了房地产市场持续大规模增长、快速发展的阶段。该阶段房地产市场以增量市场为主导，房地产流通方式以买卖为主导。紧随大开发时代之后的，往往是“后开发时代”：房地产市场需求增长趋向平稳，新房开发规模、供应规模减少，房地产增量市场见顶回落。房地产市场逐步转为由存量房市场为主导，房地产流通方式逐渐趋向于买卖与租赁并重。对比国际经验和审视我国房地产行业指标，可以认为我国住宅新建量、住宅成交面积大概率已经或者正在构筑历史大顶，步入“后开发时代”。十四五期间，房地产行业应紧扣时代背景、与时俱进、筹划应对。

  事件二：

  国务院召开座谈会·绷紧调控落实三稳

  事件  2020年7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，提出要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制；要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施；要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加了座谈会。8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，要求确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府负责同志参加会商。

  评析  “7.24”房地产工作座谈会的召开，被认为是今年上下半年房地产政策的重大转折点。今年上半年尤其是二季度，全国部分城市出现了房价地价炒作、预期不稳等现象，房地产风险有所扩大，稳定房地产市场的任务更加紧迫。而国务院房地产工作座谈会的召开，定调明确、指示清晰，对于指导全国地方调控楼市和促进楼市健康发展有积极的作用。尤其是一些房价上涨过快、涨幅相对靠前的城市，更是加大了稳定楼市、稳定预期的调控力度。比如，9月银川市发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了限购、限贷等政策内容。此类政策说明，国务院房地产工作座谈会的召开，督促了热点城市更好地落实调控方针、抑制楼市过热。下半年以来，房地产市场数据也体现了此类政策的效果，比如全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比涨幅总体呈现持续降温态势，房地产市场有进一步趋稳的迹象。

  事件三：

  房地系统鼎力抗疫·房企减负顺利复工

  事件  2020年2月12日，国务院开会进一步部署在全力以赴抓好疫情防控同时，加强经济运行调度和调节，更好保障供给。会议强调，分类有序推动企业复工复产；在加强疫情防控工作的同时，要统筹推进经济社会发展各项任务，做好“六稳”工作，加强经济运行调度和调节，及时出台和落实相关政策，维护经济社会正常运行。会议第二天，上海、西安、南昌、无锡等多地纷纷出台应对疫情保障经济平稳运行的政策，全力支持房地产企业积极应对疫情和开复工。以媒体报道较多的无锡来说，其发布的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，涵盖缴税延期、资金补助、贷款支持、降低预售门槛、延迟缴纳土地出让金、顺延开竣工时间等内容。全国各地政策都体现了房地系统鼎力抗疫的行动。

  评析  2020年新冠肺炎疫情的出现，被认为是全球“黑天鹅”事件，严重干扰了正常的社会经济发展秩序。从中央到地方各级政府积极行动起来，积极抓好抗疫和复工两项工作，房地产领域也是重要组成部分。各地针对房地产领域的扶持文件，尤其是财政税收、金融信贷等领域的支持，减少了房企复工的顾虑，也给予房企更大的信心和支持，真正支持了房地产领域的复产复工工作。比如，在新房预售许可的条件上，各地普遍降低了标准，这有助于房企加快申请预售证，进而加快房屋供应和销售的节奏，最终有助于实现资金的更快回笼，防范了资金断裂或企业经营困难的风险。房地产业是国民经济的重要产业，其对于稳消费、稳投资、稳就业等都有积极作用。各级政府扶持政策的出台，务实有效、覆盖面大，既稳定了房企的经营，也给整个行业注入了市场信心和活力。此类政策带动了房地产业很快走出了疫情的阴影，很好地扮演了宏观经济压舱石的角色。

  事件四：

  三道红线震惊房企·融资监管指标硬约束

  事件  2020年8月20日，住建部、央行召集12家重点房地产企业座谈，并发布了《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，涉及资产负债率等8项指标，简称“345新规”。3道红线：房企剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍；4档管理：三条红线全部触碰的为红色档企业，触碰二条红线的为橙色档企业，触碰一条红线的为黄色档企业，三条红线都没碰的为绿色企业；5%负债增速：红色档企业的有息负债规模以2019年6月底为上限不得增加，橙色档企业的有息负债规模增速不得超过5%，黄色档的增速不得超过10%，绿色档的不得超过15%。

  评析  “三道红线”政策落地，成为今年房企融资端最大的事件，备受各家房企关注。央行在三季度金融数据发布会上表示，建立重点房地产企业资金监测和融资管理规则的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。近几年部分房企激进拿地、过多依赖外部资金等现象，已经暴露了很多问题，甚至出现了各种金融风险。比如2020年同为闽商的泰禾和福晟的债务危机引发了广泛关注，泰禾在7月发布公告称其相关的中期票据已经构成了实质性违约，福晟在11月发布公告称其未能按时兑付旗下一只债券6亿元的本金及利息造成实质性违约。因此，从房地产长效机制的角度出发，对房企融资端必须进行严管，以约束房企的各类违规或不理性行为。

  事件五：

  全国楼市深V走势·区域分化冷热不均

  事件  今年年初，遭遇新冠肺炎疫情的黑天鹅，全国楼市陷入“停摆”状态。随着疫情的控制和复工复产的有序推进，3月以来房地产市场逐渐步入正规，全国房地产开发投资增速、全国商品房销售额增速、全国商品房销售面积增速等数据相继回正，全国楼市呈现低开高走的良好态势。但各地楼市冷暖不均，区域分化非常明显：一方面，一线城市、强二线城市、长三角和粤港澳大湾区的部分城市楼市成交火热，房价涨幅较大；另一方面，中西部、东北、华北的大部分城市楼市却遇冷，比如天津、济南、郑州等地出现新盘明显降价促销的现象。

  评析  在疫情的不利局面下，今年全国楼市整体表现是超出预期的，体现了房地产市场的强大韧性。从各地楼市的表现来看，疫情后，深圳、上海、杭州、成都、厦门等一线和强二线城市楼市最先开始回暖，随后宁波、东莞、南京、南通等长三角和大湾区的城市楼市成交也相继活跃，7月部分城市调控升级后市场略有降温；全年来看，这些城市楼市表现非常亮眼。反观中西部和北方城市，除成都、沈阳、唐山、银川等少数城市外，楼市成交均遇冷。这与近几年的经济发展和人口流动趋势密切相关。从经济面来看，近年来东南沿海城市在互联网、大数据、高端制造等新兴产业的发展上明显快于其他城市。从人口面来看，2006年至2018年常住人口增速排前七位的分别是广州、深圳、重庆、厦门、成都、杭州和天津，排后七位的分别是沈阳、哈尔滨、昆明、青岛、兰州、大连和呼和浩特，呈现南快北慢的特征。高素质人才大量向高新产业发展前景好的城市聚集，从而拉动楼市需求。

  事件六：

  物业成第一道防线·发展空间值得期待

  事件  2020年3月，习近平总书记赴武汉考察疫情防控工作时指出：“抗击疫情有两个阵地，一个是医院救死扶伤阵地，一个是社区防控阵地。坚持不懈做好疫情防控工作关键靠社区。”为了更好宣传社区防疫阵地和物业人的先进事迹，在中国物业管理协会的指导和支持下，易居中国与乐居财经在疫情期间深入一线拍摄了中国物业人抗疫纪录片“三部曲”：《物业英雄》、《第一道防线》、《援汉》，并在全网播出。其中，《物业英雄》在央视CCTV2《经济半小时》栏目中播出。播出后，在社会上引起了热烈反响，“物业英雄”也登录微博热搜，收获近百万人气。全国有20多万家物业服务企业、1000多万物业人参与了抗疫斗争。9月，“全国物业管理行业抗疫先进事迹报告会”在郑州举行，来自全国各地的100多位“物业英雄”和物业企业代表参与了本次报告会。

  评析  物业成为抗疫的第一道防线，在这场抗疫的人民战争中，物业行业的社会功能得到充分发挥，广大物业人在抗疫复工中发挥了重要作用。不仅如此，2020年物业企业也获得空前发展。过去多年，作为房地产业的重要组成部分，物业企业一直默默无闻，而今年广受社会关注与资本市场的青睐。一方面，在抗疫过程中物业企业积极有为，受到全社会的褒扬；另一方面，物业行业成为房地产业的新风口，广受资本市场的青睐，今年以来就有世茂服务、恒大物业、建业新生活等十几家物业企业在香港上市，而且股价显著上涨。后疫情时代，物业行业发展空间仍然巨大，在信息化、数字化浪潮的推动下，将是房地产存量市场整合与深挖的重要领域。十四五期间，要促进物业行业寻找新的发展机会，真正促进行业的可持续发展。

  事件七：

  一线城市住宅热销·稀缺与避险是主因

  事件  2020年，纵观全国楼市，一线城市的住宅市场表现抢眼，二手房市场学区房价格显著上涨，新房市场摇号现象突出。其中，最受关注是豪宅新盘，从年初到年末，涌现出不少爆款项目。比如，3月，深圳的招商太子湾·湾玺T7栋推出14套房源，起步价4200万，开盘后仅8秒就售罄，销售金额达6亿元。再如，二季度，上海的碧云尊邸、滨江凯旋门二期、前滩三湘印象名邸、绿地海珀外滩等豪宅项目均获多倍认筹，开盘后迅速卖光。又如，11月，深圳华润城润玺一期推售1171套房源，共有9690批购房者符合选房资格，“7.15新政”后再现“万人摇”。

  评析  为对冲疫情对经济的影响，今年上半年央行实施了三次降准，LPR两度下调，市场利率显著下行，货币供应尤其是M1增速持续攀升。资金面宽松导致了房产和股票等资产价格的上涨。一线城市住宅稀缺，不仅存在大量本地改善性需求，还有很多新市民的刚性需求，更有保值升值性需求。这其中，豪宅因其高品质和稀缺性，具备居住和投资双重属性，在全球量化宽松预期下，成为高净值人群规避风险、抵抗通胀的重要选择。疫情全球流行以来，发达国家纷纷货币放水，多国利率下降至历史最低水平，全球可谓是史无前例大放水，美国、加拿大、英国、韩国等发达国家核心城市的豪宅市场也非常火爆，房价屡创新高。由此可见，一线城市住宅热销，尤其是豪宅受追捧，我国与国外同理。从稳定市场的角度考虑，一线城市应增加住宅用地供应，缓解供求矛盾，同时坚持调控不动摇，抑制投机炒作。

  事件八：

  恒大全国7折卖房·房企调整策略急回款

  事件  9月初，恒大集团董事局主席许家印主持集团营销大会，在会上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，并透露“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿元。恒大作为业内龙头企业，打响了楼市降价促销的第一枪，此后碧桂园、绿地、万科等房企也开启了不同程度的促销活动。今年双11期间，碧桂园、保利、融创、红星等多家知名房企都加入了天猫“双11”网上促销卖房，双11房地产行业线上成交额创下历史记录。

  评析  今年全国楼市总体表现偏弱，尤其是多数三四线城市去库存压力重新增加，房企销售遇到一定程度的困难。更重要的是，8月20日，住建部和人民银行召开重点房地产企业座谈会，12家房地产企业负责人参加会议，会议主要强调了“房住不炒”，同时交流和公布了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，即业界俗称的“三道红线”监管新规。这对于此前通过“高杠杆、快周转”实现快速发展的房企来说，压力不言而喻，因此多家房企纷纷出台了加速回款降低负债的应对策略。从市场来看，2020年下半年，部分热点城市调控升级，市场有所降温，而楼市本就趋冷的城市去化难度则更大。克而瑞地产研究中心的报告显示，前三季度有近3成房企年度销售目标完成率不足65%，占比达到近三年来同期最高，在业绩和资金的双重压力下，房企纷纷通过降价促销、增加线上售房渠道等模式来加强去化，加速资金回笼。

  事件九：

  天猫好房平台成立·房产网购变革提速

  事件  2020年9月16日，在天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布会上，天猫与易居发布战略合作，联合推出“天猫好房”平台。天猫好房表示，未来将帮助房地产企业定制线上房产旗舰店，把3D购技术、直播以及更多金融服务能力与房产行业结合，一起打通线上看房、购房的全链路。天猫好房至少在未来的3年内不赚钱，所有收入100%补贴购房者。此外，天猫和易居还共同发布“不动产交易协作机制”（ETC），将基于新的产品升级，提供新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景，承载房产线上交易过程的多项服务功能。和天猫好房一样，8月份,贝壳找房登陆美国纽交所也成为今年“房地产+互联网”的热点事件。

  评析  房地产和互联网的结合是近几年房地产领域的新事物，也是房地产行业转型的重要方向之一。虽然此类创新遇到过很多质疑和压力，但是相关企业积极进取、不断开拓，引领行业转型和发展。在今年疫情的冲击下，两者的结合速度是在加快的，带动相关房企真正应对疫情带来的冲击，具有非常好的社会价值和市场价值。包括天猫好房、贝壳找房等平台的出现，已经受到了行业各参与者的关注，也吸引了消费市场的关注。尤其是在“双11”等热销活动下，房企参与此类平台的积极性在提高，相关购房补贴等让利活动也受到了购房者的认可。对于相关房企来说，参与此类平台，可以真正把握中国房地产互联网生态的市场机会，促进企业自身的转型和发展。

  事件十：

  蛋壳破裂引发纠纷·长租模式亟需完善

  事件 2020年11月，蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权，包含租户、供应商、保洁、维修人员，现场发生肢体冲突。网上也流传了一份“暂停给业主打款、增加免租期”的“文件”，引起了公众恐慌。在这场危机中，微众银行作为蛋壳公寓的合作方，同样牵涉其中。12月，微众银行发布公告称，已研究制定出合法合规的方案。第一、建议不要驱赶租客；第二、蛋壳租金贷客户退租后，与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在微众银行的贷款，然后微众银行结清该笔贷款；第三、在此之前，微众银行仍将执行不催收、不扣款、不计息、不影响信用记录的措施。各地政府及企业也出台了一些解决办法和扶持措施，包括北京市住建委针对蛋壳公寓成立专办小组、自如在其App上发布“暖冬守护”计划、南京宣布为蛋壳租户提供免费过渡房源等。

  评析  2018年至今，长租公寓已陆续“爆雷”超过170家，其损失几乎全部由房东和租客承担。而新冠肺炎疫情更是加剧了此类问题。此次“爆雷”的蛋壳公寓，在2018年初获得了数十亿元融资，并于2020年初在美国上市，属于全国长租公寓市场中的第三大企业，涉及几十万业主与租客，因此爆雷影响巨大。蛋壳“破裂”有三点原因：一是近几年租赁市场需求不旺，租金下滑；二是公司采取了高进低出、长收短付、短钱长投的经营方式，存在较高风险；三是今年疫情对企业经营带来了冲击。目前此类企业的经营问题已经产生了严重的负面影响，说明这种依靠资本堆积的任性方式，是不可能把长租公寓做好的。当然，对于长租公寓市场依然需要有信心，需要各方努力。相关市场参与主体应该积极落实中央 “租购并举”、“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”的指示精神，真正用心做好租赁产品。从监管角度看，要建立长效机制，并需要从供需两端进行引导。只有这样，租赁企业和市场才能蓬勃健康发展，真正成为房地产市场的重要组成部分。