[克而瑞]资本月报：央行限定银行房贷上限（2020年12月）

  本月关注 

央行联合银保监会限定
银行房地产相关贷款占比上限

  12月11日，中共中央政治局会议再次强调要“促进房地产市场平稳健康发展”，继续坚持“房住不炒”的房地产长期调控，为房地产行业的发展奠定了基调。此后央行在12月31日联合银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。这项政策的推出继续加强了对房企融资供给端的限制，再加上“三条红线”对于融资需求端的监控，房企整体的融资环境长期仍将继续保持收紧。

本月发债总额继续环比减少
全年融资成本同比下降

  本月95家典型房企的融资总额为980.92亿元，环比下降7.3%，同比下降25.6%。其中，12月企业发债 280.36亿元，环比下降46.9%，同比上升94.0%。本月单月融资成本6.75%，环比上升0.13个百分点，其中境内融资成本5.36%，环比上升0.67个百分点。2020年95家典型房企新增债券类融资成本6.13%，同比下降0.91个百分点。融资成本的下降主要因为房企境内外融资成本均有所下降，同时境外债券发行大幅减少，境外债/境内债比值为0.93，同比下降0.81。

2020年房企上市较为积极
分拆业务板块上市依然火热

  本月领地控股和大唐集团分别在10日和11日在港交所正式挂牌，至此2020年共有7家房企完成上市，相比于2019年增加1家。而在房企旗下公司方面，本月恒大物业、佳源服务、华润万象生活和远洋服务成功完成IPO，建发物业则在31日通过介绍上市的方法登陆港交所。至此2020年共有18家房企旗下公司完成上市，上市的业务板块也渐趋多元化。在上市申请方面，本月禹洲集团旗下的禹佳生活服务于12月11日递交招股书，因此截至2020年12月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分别有6家和7家。

企业发债

  债券发行：环比下降较大，未来受融资环境偏紧受限更多

  本月95家典型房企的融资总额为980.92亿元，环比下降7.3%，同比下降25.6%。其中，境内债权融资487.70亿元，环比下降19.2%，同比下降46.2%；境外债权融资309.83亿元，环比上升2.5%，同比上升188.0%。本月单月融资额同环比持续双降，同时融资额低于千亿元，仅高于2月，在三条红线出台后，房企融资环境持续收紧，房企的融资动作减少。而由于央行在月底出台了金融机构房贷管理新规，再加上“三条红线”的监管，将使得未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。2020年95家典型房企的融资总量为15220.80亿元，同比微升0.1%，融资量变化不大。

  其中，12月企业发债 280.36亿元，环比下降46.9%，同比上升94.0%。其中境外发债116.08亿元，环比下降59.6%，同比上升25.9%，本月房企仅有8笔境外发债，数量较少。境内发债164.28亿元，环比下降32.2%，但同比显著高于去年同期，上升214.1%；其中境内公司债发行27.18亿元、中期票据88.90亿元、融资券8.7亿元，其他境内债39.5亿元，分别环比下降79.4%、上升11.96%、下降56.5%、上升269.2%。整体来看，2020年累计发债7657.21亿元，同比上升0.7%，其中境内发债3970.61亿元，同比增长43.1%，境外发债3686.61亿元，同比下降23.6%。

  在融资成本方面，12月单月融资成本6.75%，环比上升0.13个百分点，其中境内融资成本5.36%，环比上升0.67个百分点。境外融资成本8.26%，环比上升0.06个百分点，成本较高，仅低于1月。2020年95家典型房企新增债券类融资成本6.13%，同比下降0.91个百分点，其中境外债券融资成本达7.90%，同比下降0.15个百分点；境内债券融资成本4.42%，同比下降0.94个百分点。融资成本的下降，主要在于较为宽松的货币环境下，房企境内外融资成本均有所下降，且境外债发行量小于境内债，境外债/境内债比值为0.93，同比下降0.81，由于境外债发行成本普遍高于境内债券，因此境外债券占比的下降也是导致整体融资成本降低的主要因素。

  具体企业表现来看，12月发债最高的企业为金融街，发行了一笔25.3亿元的中期票据；其次是华夏幸福，发行了一笔3.4亿美元的境外债券。整体来看，本月发债房企仅有20家，数量较少。从企业单笔债券融资成本来看，金茂发行的5亿元中期票据利率最低，仅为3.28%。

  债券期限：本月到期债券类517.49亿元

  本月房企有39笔债券到期，金额共计517.49亿元,环比下降16.9%。其中，到期金额最高为绿地控股2015年发行的一笔80亿元的公司债。企业总量来看，本月绿地控股到期债券达到114亿元最高，其次为华夏幸福52.23亿元。

  提前关注到2021年全年7223亿元，同比上升22%，2021年在融资环境持续偏紧下，房企偿债压力较大。其中1月将有40笔债券到期，金额共计947.94亿元，单笔金额最高为绿地控股2016年发行的一笔90亿元的公司债，此外富力总计有2笔共计96亿元的债券将到期。

上市和股票

  拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为13家

  本月仍然没有新增房企向港交所提交招股说明书，但是由于领地控股和大唐集团分别在本月10日和11日成功上市，因此截至2020年12月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、鹏润控股以及实地地产6家。其中仅有三巽控股的招股书仍在有效期内，其余企业的招股书都有待更新。

  在房企分拆旗下公司上市方面，本月禹洲集团旗下的禹佳生活服务在11日向港交所递交了招股书。再加上本月恒大物业、佳源服务、华润万象生活和远洋服务成功上市，因此截至2020年12月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有7家，其中宋都服务和荣万家已经通过了上市聆讯，房企分拆物业或商管等板块上市的热潮仍在继续。

  IPO和增发：领地控股和大唐集团完成上市，全年房企上市较为积极

  本月有两家房企完成了挂牌上市，分别是10日上市的领地控股和11日上市的大唐集团。在超额配股权行使之前，领地本次IPO发售价为5.69港元/股，所得IPO净额为13.19亿港元；大唐集团的发售价为4.56港元/股，所得IPO净额为14.36亿港元。期后领地控股在1月4日继续超额配售2694.5万股，获得融资净额约1.53亿港元；大唐集团也在同日超额配售3014.4万股，所得净额约1.35亿港元。在成功上市之后，两家企业股东权益的扩大将助推净负债率的下降，同时企业的融资渠道将会得到拓宽，预计将会对于企业进一步的规模扩张产生较大的帮助。整体来看， 2020年共有7家房企成功在港交所IPO上市，上市房企数量相较于2019年增加1家。同时其中还包括了30强房企祥生控股，至此TOP30房企已经全部完成上市，今年房企的上市态度仍然较为积极。

  在房企分拆旗下公司上市方面，本月恒大物业、佳源服务、华润万象生活和远洋服务成功通过IPO挂牌上市，31日建发物业也通过介绍方式登陆港交所。因此2020年新上市的房企旗下公司增至18家，房企分拆旗下板块上市的热潮仍在继续。值得关注的是，2020年房企分拆旗下业务板块上市不仅仅局限于物业，年内代建行业的领头羊绿城就成功在7月将绿城管理分拆上市，之后建业旗下的中原建业也在11月递交了上市申请。此外，雅居乐旗下的园林管理公司雅城也于6月提交了招股说明书。未来在房企多元化业务逐渐做大之后，预计将会有更多物业之外业务板块的分拆上市被提上日程。

  股权变动：境外资本股权操作较为频繁，仍较青睐优质内房企

  本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持，比较值得注意的是本月境外资本对内房企的股份持有操作较多，比如万科就分别受到了摩根大通和新加坡政府投资有限公司（GIC）的增持，美国资本集团也增持了世茂集团，部分反映出境外资本对于优质内房企的看好。除此之外，本月合生创展再次进行了股权回购，可能是企业的市值管理仍在继续，至此合生全年共回购了3419.2万股股份，占公司总股本的1.5363%，未来企业可能会在增强自身业绩的基础上继续采用市值管理的方法来提振股价。

  股价变动：两市地产股多数有所回调，多家物业股表现亮眼

  本月A股和H股的地产相关股多数股价有所回调，其中A股地产股整月下跌占比超过86%，H股则将近60%。在H股方面，本月融创服务的涨幅较好，月涨幅为43.72%，企业股价从10日开始基本进入了上升通道，从28日开始略有回调，最终使得企业股价在12月实现了较大的上涨。企业股价的上涨主要是因为企业背靠融创，发展基本面较好，因此大摩、摩根大通、汇丰、花旗、中信证券等境内外机构都给出了“买入”评级。除此之外，本月多家物业股的股价表现也较为亮眼，包括华润万象生活、金科服务以及永生生活服务等，整体来看收入较为稳定、未来前景广阔的物业股仍受香港资本市场的看好。在A股房企方面，本月绿景控股的涨幅较大，企业股价从9日开始大幅上涨，虽然在24日有大幅回调，但是最终企业整月的股价涨幅也达到了22.19%，是A股涨幅最大的房企。