[中房研协]超大、特大城市名单“扩容”，人口分布趋势决定了未来房地产市场的热点所在

  【热点聚焦】

  根据住建部近期公布的《2019年城市建设统计年鉴》，目前有30个城市城区人口超过300万人，其中超过1000万的超大城市有6个；位于500万到1000万的特大城市增至10个，济南晋升为特大城市；此外，位于300万到500万之间的I型大城市有14个。

  16个超大、特大城市名单公布，济南晋升为特大城市

  城区常住人口1000万、500万、300万是三个重要的门槛。根据国务院发布的城市规模划分标准，城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的为I型大城市，100万以上300万以下的城市为II型大城市；500万以上1000万以下的城市为特大城市；1000万以上的城市为超大城市。

  需要说明的是，城区是指“市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域”。城区人口规模要小于市域总人口规模，也小于市辖区人口规模，市辖区内的农村地带并不纳入城区人口的统计。

  根据年鉴，有6个城市的城区人口规模超过了1000万人大关，包括四大直辖市和广深两个副省级城市，其中上海超过2000万，北京和重庆超过1500万。不过，重庆有8.24万平方公里，相当于一个中等省份的规模，下辖的一些城区离主城区很远，目前重庆主城区人口规模在900万人左右。

  东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛这10个城市的城区人口处于500万到1000万之间，属于特大城市。相比上年，特大城市增加了1城，即济南。

  济南晋升为特大城市，很大程度上得益于行政区划的调整。国务院于2018年12月26日正式批复同意山东省调整济南市莱芜市行政区划，撤销莱芜市，将其所辖区域划归济南市管辖。

  超大、特大城市之外，一些I型大城市也在全力做大做强

  根据数据显示，到2019年，城区人口介于300万到500万之间的I型大城市共14个，分别是哈尔滨、长春、大连、合肥、昆明、太原、长沙、苏州、南宁、乌鲁木齐、石家庄、厦门、宁波、福州。此外，贵阳、南昌、无锡、兰州等的城区人口也接近300万大关。

  【热点评析】

  三大城市群视角下的人口规模分布特征

  由年鉴数据的城区人口规模可以看出，京津冀城市群中大多数河北城市仍然属于中小城市，需增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市和特色镇；珠三角大多数城市已发育成为超大城市、特大城市和大城市，形成大城市为主体的网络化组织特征；长三角城市群各个层级城市群发育相对均衡，已基本形成大、中、小城市协调发展的城市群区域，实现了城市群一体化高效发展。

  面向“十四五”，各城市将继续加大引导人口流入和人才引进力度，提升城市综合实力

  城市是为人而建的，在扩大城市用地规模的同时，要更加注重人的城市化，要不断增强城市对人的吸引力、集聚力，让人成为城市的活力之源。这也是“抢人大战”日益白热化背后的逻辑所在。从 2019 年开始，政府逐渐放开落户限制，2020年众多城市相继出台相关政策，目的正是在于引导人口流入和人才引进，推动农业人口向城镇居民转变，加快城镇化建设。预计未来各城市人才引进和落户放宽政策仍然会加持，以完善城市的产业建设，以产业升级促进城市发展，最终推动经济增长。

  部分二线及强三线大城市市场将更具发展潜力

  城市城镇化率的提升，无论是城市面积的扩展，或是整体规模的扩大，还是人口增量带动作用，都会给房地产市场带来新的需求，而放开落户的政策，更多是人口的结构性调整，区域分化将更加明显。

  具体来看，未来人口将进一步向大城市和一些城市群内部核心城市流动，呈现“以人带量”特征，因为目前主要是300以上人口规模的城市落户的条件有明显的放开，且超大城市人口规模有一定控制目标。在这样的背景下市场自由配置资源，农村人口和竞争力较弱的中小城市人口会进一步倾向流入高收入高效率的地域，综合竞争力高的二三线城市的人口增量带动作用相对较大，这些城市的未来房地产市场将更具发展潜力。