[贝壳研究院]2020年武汉房地产市场回顾与展望

  一、 2020年：韧性修复，向改善倾斜

  2020年英雄的城市武汉在经受新冠疫情的洗礼后迎来重生。而楼市同样也表现出极具韧性的一面。

  全年武汉市场增长表现不及同类城市。在全国房地产市场逐步走向平稳的进程中，2020年楼市略起波澜。从全国总量看，新房及二手房全年成交体量追平去年甚至略有反超，更加市场化的二手房成交均价同比上涨7%，涨幅扩大。分城市看，基本面强的一线及强二线城市楼市有亮眼表现：从二手房市场看，一线四城及南京、成都及杭州等强二线成交同比增幅均15%以上，均价涨幅普遍扩大。这主要是由于疫情之下高净值人群受影响相对较小且在货币宽松背景下资产的保值增值诉求提高所致。而武汉因受疫情冲击大、时间久，在这轮强基本面城市的市场升温潮中“掉队”，全年成交仍有缺口。

  市场受影响不大，需求极具韧性。即使疫情笼罩小半年，武汉楼市需求仍表现出极强的韧性。2020年全年住宅总成交降幅不大，新房+二手房成交总量同比降8%，成交绝对水平处在历史中温水平上。新建商品住宅销售19.7万套，同比下滑6%，二手住宅成交8.6万套，同比降约14%，新房表现好于二手房。价格方面，2020年武汉二手房成交均价同比温和上涨2.2%，基本保持平稳。

  疫情扰乱市场节奏，年内成交“前冷后热”。上半年疫情冲击楼市，新房、二手房成交量同比均腰斩。4月上旬，武汉解禁，复工复产复市全力推进，积压需求释放，成交持续恢复，下半年武汉新房及二手房成交量同比分别增加13%及24%。从二手房带看客户量看市场热度变化，5月武汉二手房带看客户量环比大幅增加2.6倍，此后直至年末带看热度持续处在2019年以来的高位上。

  市场向改善倾斜特征明显。从区位上看，高单价的武昌、江岸、东湖高新、江汉及洪山等区域成交量降幅偏小，普遍在10%及以内，而外围的江夏、黄陂等城区成交量降幅在20%及以上；从成交物业楼龄看，楼龄越新，成交量降幅越小，楼龄在5年以内的次新二手房成交量同比正增长，而20年以上的老房子成交同比降26.5%；从总价和户型看，总价越高、户型越大，成交降幅越小，如总价在300万以上房源成交量同比增长7%，其余低总价段房源成交均减少，120平以上大户型成交同比降7.5%，其余面积段降幅均在10%以上。相应地，区位优、品质佳、大面积高总价改善物业由于市场需求有支撑，价格涨幅相对更大。另外从换房的角度看，与2019年相比，2020年武汉换房客换的更大、更贵：2020年换房前后总价差由43万扩大52万，面积差由15平扩大到17平。