[易居研究院]22城二手房去化周期报告

2020年22城二手房成交量增长5%，

上海去化周期仅1.7个月严重供不应求，调控新政及时出台

  上海易居房地产研究院2021年01月发布《22城二手房去化周期报告》。该报告显示：

  22城二手房总库存达134.4万套，成都二手房库存最多。根据统计数据可知，截至2020年12月末22个城市的二手房库存达到134.4 万套。库存最多的城市为成都，达到13.3万套，将来应注意去库存压力。

  2020年22城二手房成交量增长5%，杭州增速最高。2020年初，易居研究院监测的22个城市二手房的成交量受疫情影响，出现同比下降，6 月开始出现同比增长，但由于多地出台管控政策，下半年增速平稳。12月同比增速明显加快，达到30%。杭州二手房成交量增长最为明显，同比增幅54%。

  上海二手房去化周期仅为1.7个月，调控新政及时出台。根据统计数据得知，2020年12月22城二手房总去化周期为10.1个月。其中上海二手房去化周期最短，为1.7个月，二手房市场极度供不应求。1月21日，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。此次政策涉及土地、限购、信贷、税费等内容，直接针对此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。去化周期较长的城市包括南昌、成都和北海等。

  易居研究院助理研究员赵亦琪表示：22城中上海二手房去化周期最短，为1.7个月，二手房市场极度供不应求。1月21日，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。此次政策涉及土地、限购、信贷、税费等内容，直接针对此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。

  报告正文如下：

  一、22城二手房总库存达134.4万套，成都库存最多

  本报告以贝壳网上相关城市的二手房在售房源，作为相关城市的二手房库存指标。截至2020年12月末，22个城市的二手房库存为 134.4 万套。排名前三的城市分别为成都、南京、苏州；排名后三的城市分别为岳阳、金华、北海。

  二、2020年22城二手房成交量增长5%，杭州增速最高 

  回顾近几年22城二手成交量历史走势。2015年市场出现复苏，二手房成交量达到155.5万套，同比增长65.7%。2016年二手房交易量创历史新高，成交达到197.4万套，同比增长27%。2017年在因城施策调控政策影响下，二手房市场出现明显降温，同比下降28.9%。2018年二手房成交量继续下行，同比下降4.9%。2019年成交略有反弹，同比增长13.5%。2020年初，受疫情影响，成交量出现同比下降，6月开始出现同比增长，但由于多地出台管控政策，下半年增速平稳。12月同比增速明显加快，达到30%。总体来看，2020年22城二手房总成交量同比增长5%。

  本报告的22城二手房月均成交量采用各城市最近12个月成交量的平均值。观察2020年22城二手房月均成交量。排名前三依次为上海、北京和南京，其中上海以2.66万套位居榜首。月均成交量排名后几名的包括金华、南昌、北海、岳阳等。

  观察2020年22城二手房月均成交量同比增速。排名前三依次为杭州、金华和南京，其中杭州以54%的增速位居榜首，金华以46.9%的增速位居第二。月均成交量排名后几名的包括成都、苏州和南昌等。

  三、22城二手房平均去化周期10.1个月，上海仅为1.7个月，调控新政及时出台 

  22 城二手房去化周期，以 “库存/近12个月平均销量”的公式来计算。根据统计数据得知，2020年12月22城二手房总去化周期为10.1个月。其中上海二手房去化周期最短，只有 1.7个月，反映了作为热点一线城市的上海二手房市场极度供不应求。1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，内容包括：1，完善土地市场管理；2，严格执行限购政策；3，调整增值税征免年限；4，严格执行差别化住房信贷政策；5，严格商品住房销售管理。此次政策直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。其他去化周期较短的城市有金华、深圳、北京和无锡。去化周期较长的城市包括大连、北海、成都、南昌，其中南昌以42.7个月为最长，反映了这几个冷门城市的二手房市场供给大于需求，二手房库存需要较长时间来去化。

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