[克而瑞]豫南&皖北&苏北&鲁南人口流出城市房地产市场特征及前景

  总体来看，苏北&皖北&豫南&鲁南各城市疫后楼市整体下行压力较大。

  研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康、李诗昀、张家桦

  2020年楼市行情可谓“一波三折”：年初新冠疫情“黑天鹅”突袭，成交“停摆”，疫后5-6月迎来需求爆发期，7月随着热点城市加码调控，复苏动能明显转弱，“金九银十”爽约，市场下行压力巨大，不同能级城市呈现出显著的分化行情，三四线表现略好于预期，前11月累计同比已然回正，小幅微增3%。

  本文我们着力聚焦了苏北&皖北&豫南&鲁南等人口基数较大且人口外溢严重（户籍人口超800万人且常住户籍人口比小于1）的11个典型三四线城市：徐州、盐城、临沂、济宁、阜阳、亳州、周口、商丘、驻马店、南阳、信阳，一方面这些城市与淮海经济区核心城市重合度较高，享有规划利好加持。另一方面，这些城市的楼市具有典型的“返乡置业”特征，通过实地调研疫情前后楼市变化，也可从一定程度上反映新冠疫情对刚需购买力的影响大小。

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背景：豫南&皖北&苏北

&鲁南与淮河经济区

城市重合度较高 ，享政策利好

  ……本节有删减……

  （一）淮海经济区涵盖四省20城，定位连结南北、沟通东西的重要经济桥梁（本节有删减）

（二）淮河经济区集中全国近一成人口，以农业为支柱，经济、购买力存短板）（本节有删减）

1、区位优势：占地17.8万平方公里，亚欧大陆桥东部桥头堡的战略地位（略）

2、人口优势：临沂、徐州等人口基数大，商丘、周口均为对外输出人口大市（本节有删减）

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