[克而瑞]四大维度解析中国TOP50城市房地产市场竞争力

  随着互联网的蓬勃发展，人们的消费和生活方式发生了巨大变化，催生出了数字经济、共享经济等新经济、新业态，成为中国经济的新增长点和新引擎，并对城市竞争格局产生了重大影响，城市房地产发展格局亦随之持续变迁。

  为了深入评判典型城市的房地产市场发展前景，本文将研究目标聚焦到《2020年中国城市房地产市场投资前景研究报告》中的TOP50城市，从资源禀赋、需求发展、房地产基本面、新经济等四个方面切入，对新经济视角之下的房地产竞争力作全面立体式的解析研究。

  01

  资源禀赋：杭州经济形态最佳

  东三省二线土壤相对“贫瘠”

  一个城市的房地产市场发展与当地的经济发展密切相关。往往经济产业发展比较强的城市，能吸引到更多的人口，市场需求增长也会较为可观，其房地产市场发展空间也更大。除了经济发展外，城市城建配套也是房地产市场发展的重要影响因素；基础设施和教育配套投入力度越大的城市，意味着这些城市新建区的规划能够得到兑现，房价也能较快上涨。同时，房地产市场的发展还受政策面的影响，相对来说，城市经济发展对房地产行业依赖度越高的城市，其调控政策变动带来的风险也会比较小，对房价上涨的压制几率也会比较小。综上来看，这三个因素决定了城市房地产市场发展的根基和空间，也决定了城市房价上涨动力是否充足。

  因此，在资源禀赋维度，我们将以经济发展、城建配套投入以及房地产依赖度等三大指标、GDP总量、三产结构、财政收入等7个子指标来评价各城市的房地产市场发展根基是否牢固、未来发展空间。

  1.1 经济发展：京沪经济规模遥遥领先，深圳三产占比仍有较大提升空间（略）

  1.2 城建配套：厦门、深圳配套投入领先，哈尔滨、大连、沈阳明显落后（略）

  1.3 房地产依赖度：无锡、东莞、泉州等市与房地产关联度较低，地方调控空间更足（略）

  1.4 小结：杭州楼市发展土壤最为“肥沃”，东三省二线排名均处于后列

  综上来看，在资源禀赋维度，50城中一二线城市的优势仍旧要强于三四线城市，特别是经济实力上的差距，更决定了一二线在人口导入上强于大部分三四线，需求增长动力也更加充沛，房价上涨动力也更加充足，因此房地产市场发展前景也要好于大部分三四线城市。

  就具体城市而言，杭州整体环境最适宜房地产市场发展，一方面当地新兴产业发展蓬勃，经济实力位于二线城市前列，整体城建配套也能跟上发展，因此杭州能引入大量的有购买力的流动人口，为楼市带来了大量的购房需求；另一方面，受人口涌入、新城建设影响，当地财政对房地产的依赖度也比较高，这也意味着杭州供地也会比较多，有较多的拿地机会，同时城市经济发展也适度依赖房地产，楼市调控高度收紧的风险较小。综上来看，在需求大量涌入同时城市经济又受房地产影响较深，房价上涨动力也明显更为充足，因此杭州楼市发展的土壤最为“肥沃”。

  而综合各项指标可以发现，东三省二线如哈尔滨、大连的房地产市场发展根基在50城中却稍显薄弱。无论是经济发展还是城建配套投入，哈尔滨、大连在50城中表现均相对靠后；随着经济发展与南部城市差距越拉越大，当地的人口也会逐步向外流失，如哈尔滨常住人口总量2017年~2019年间减少了16.6万，人口流失意味着需求减少，房价上涨动力自然也不足，利润增长空间也会受限。

      02

  需求发展：高房价压制需求转化

  但一线城市需求规模仍大幅领先

  和市场最相关的当属城市购房需求总量和未来发展趋势，这决定了房地产市场长期发展空间大小。在这一维度，我们从基数规模、增长趋势以及支付能力三个方面来探讨各城市长期的需求规模发展。首先，基数规模是指各城市当前的市场容量大小，人口总量、城镇化率以及人均居住面积大小均是影响这一指标的重要因素。而在市场规模的增长上，城市人口增长趋势、作为未来购房主力的大学生规模均是重要影响因素。上述两方面决定了城市购房需求的总规模，而城市居民的购买力水平则决定了购房需求实际转化情况，因此对各城市居民支付能力的分析也至关重要。

  2.1 基数规模：一线城市人口总量居前，深圳人均居住面积最小（略）

  2.2 增长趋势：珠海、惠州人口增长赶超二线，西安、武汉大学生数量全国领先(节选)

  在50城中，近几年人口增长较快的城市多是核心二线城市，譬如天津、杭州、武汉等等。究其原因，主要是由于二线城市自2016年就逐步放松落户门槛，以优渥的条件吸引人才，同时在“省会城市”的优势下，二线城市也汇聚了周边中小城市的人口，因此二线城市，特别是经济产业发展较好的城市，近几年城区人口扩张速度都比较快，如天津、杭州、武汉等城市均在200万以上。

  不过，也有部分三四线城市近年来城区人口也明显扩容，典型如珠海、惠州。随着粤港澳大湾区规划的推进，临近澳门的珠海和紧邻深圳的惠州近年来城区快速扩张，助力城区人口总量快速增长。以2014年~2019年五年间城区人口增长总量来看，珠海、惠州的城区人口增长规模甚至超过了南京和合肥。

  另一方面，再以大学生数量来看。高校林立的西安、武汉和广州以绝对的优势占优，在校大学生数量均超过了115万人。考虑到绝大多数大学生仍然会留在目前所在城市，因此这些年轻人群未来将是住宅市场上的购房主力，这也意味着未来西安、武汉等城市未来需求增长动力将会比较充足。

2.3 支付能力：高收入支撑下，佛山等强三线城市居民购房能力均处于前列（略）

  2.4 小结：广州、武汉等“平价”城市需求转化量更大，高房价拉低深圳、杭州需求入市节奏（略）

  03

  房地产基本面：近年价格快速上涨

       致部分城市现投资隐忧

  对一个城市的房地产基本面进行“把脉”，分析其规模、供求关系、利润空间等指标，是判断投资窗口期的重要依据。本节我们将从这三个方面对TOP50城市进行系统梳理，以对其投资潜力做出综合预判。

  3.1 市场规模：上海金额居于榜首，嘉兴、绍兴、宁波增势跻身TOP3（略）3.2 供求关系：徐州、淄博、济南供给规模过高，杭州、武汉、南京去化无忧（略）3.3 利润空间：太原、青岛、南昌盈利空间较佳，佛山、天津、武汉地价已达高位（略）3.4 小结：市场规模巨大、供求关系健康，确保沪深杭基本面表现持续领跑

  基于城市的人口、经济、产业特性，并结合市场规模、供求关系和利润空间三个角度7个指标综合考虑，TOP50城市房地产基本面各具特色。主要结论有以下三点：

  1）重庆各方面表现均优，综合评分居于榜首，城市潜力表现最佳。受益于人口规模优势，近5年商品住宅成交金额规模仅次于上海，供求关系也比较均衡，土地消化周期为2.6年，商品住宅去化周期在6个月左右，地价也比较便宜，地房比仅有0.26，利润空间巨大。

  2）宁波、深圳、成都、西安、杭州、南昌等城市仅次于重庆，处于第二梯队。这些城市在三个角度中均有两个角度表现较优，城市房地产基本面较优。值得注意的是，武汉虽然在市场规模、供求关系两个角度表现不俗，但由于地价相对较高，地房比高达0.44，利润一定程度上被压缩，因而拉低了综合评分。

  3）上海在利润空间和供求关系指标上表现比较中庸，综合评分被拉低。上海土地去化周期2.7年，商品住宅去化周期12.5个月，供求关系比较均衡，但相较于武汉、南宁、杭州等城市来说，供应关系表现不甚突出，加之土地资源的稀缺使得上海地价高昂，利润空间也受到挤压，因而综合评分相对靠后。

      04

  新经济发展：部分强三线

  抓住赶超机会，东莞、无锡表现突出

  我国经济正处在新旧产业与发展动能转换的关键期，随着“互联网+”在各领域持续发酵，诸多新业态也在蓬勃兴起，成为推动经济结构转型升级的新兴力量，成为新经济的重要组成部分，为城市发展注入新的活力。新经济、新业态发展程度在一定程度上也表示这些城市的创新能力，尤其是新经济、新业态的主要目标人群是年轻人，这类人群同样也是房地产市场的主要目标客群。为了对从新经济角度对TOP50城市房地产潜力进行综合评判，本节我们将从新业态、新经济角度分别对其进行系统梳理，找出潜力城市。

  4.1 新业态现状：北京、深圳表现不及杭州、成都，无锡跻身TOP15随着时代的发展和进步，新兴业态不断涌现，并且这些新业态繁荣程度一定程度上代表了城市的创新能力、经济活力。本节我们选取了宠物服务、外卖服务、咖啡店、各类培训机构四类新业态，对TOP50城市的创新能力进行综合评价。毫无疑问的，上海在这些新业态表现均比较突出，除了在外卖指标上稍弱于成都，屈居第二，其余指标均排第一，因此上海也成为新业态发展最佳的城市，其次是外卖表现尤其突出的成都，排在第三位的则是“新一线”城市杭州，因互联网经济发达，高学历的年轻人占比高，其在星巴克、宠物和培训指标方面表现均比较突出；北京和深圳由于外卖指标表现不佳，整体表现不及成都和杭州，分别居于第四、五位。

  总的来看，新业态发展较佳的城市多是一线城市、东部强二线省会和位于西部的国家中心城市。另外，长三角和粤港澳区域经济发达的强三线城市譬如无锡、常州、温州、嘉兴、东莞、佛山等城市表现也比较突出，尤其是无锡，外卖繁荣度指标排在第4位，星巴克门店有69家，排在第14位，宠物服务和培训机构也均在20位以内，综合下来，新业态总评分排在第14位，是三四线城市中排位最靠前的城市。

  造成这种情况的原因很大程度上与城市经济、产业综合实力有极大关联，只有城市综合实力强的城市能够吸引高学历、高素质人口，提供更多的就业岗位，这类城市新经济发展迅猛也是意料之中。典型如杭州，受益于互联网经济的发展，杭州迅速跻身新一线城市。2019年常住人口增量居于前10位的城市，除了佛山因外卖相对落后导致新业态指标综合评价不高外，其余城市新兴业态均表现突出，排名大都在TOP15之内。

  4.2 新经济发展：杭州紧随一线，佛山、东莞赶超苏州、成都（略）

  4.3 小结：上海创新动能大幅领先，福州、南昌创新动力亟待提升

  结合新业态和新经济指标综合来看，上海表现最优，在新经济和新业态两个方面均排第一，创新动能大幅领先；其次是深圳、杭州和北京等城市表现也较佳，在新业态和新经济两个指标均入榜TOP5，广州由于新业态表现稍逊，综合排名则相对落后，排在第5位。

  成都、南京、武汉、苏州、宁波等城市处于第二梯度。值得注意的是，成都新业态表现尤为突出，仅次于上海，其中外卖繁荣度超越上海，居于首位，另外，其宠物服务表现也较佳。

  东莞、佛山、无锡等三四线城市表现也较佳。其中无锡在新业态上表现突出，外卖繁荣度尤为发达，星巴克店铺数量高达69家，在全国排14位；而制造业强市佛山和东莞新经济指标表现则十分突出，以东莞为例，其电子商务招聘数量排在第九位，排在苏州、西安、郑州很多强二线城市之前。

  相比之下，福州、南昌与其他同类城市表现稍逊，创新动能亟待提升。尤其是南昌，宠物服务、星巴克等新业态发展缓慢，在二线城市处于垫底位置，甚至落后于徐州、常州、珠海等三四线城市。

      05

  综评：创新动能强劲城市

  未来楼市发展更值得期待

  通过资源禀赋、需求发展、房地产基本面、创新能力四个维度对典型城市进行分析可以发现，新经济发展成为决定城市房地产市场前景的关键性因素。新经济发展较好的城市，在其他维度的表现也基本好于其余城市，市场韧性也更强，其房地产市场发展也更值得看好。

  一方面，新经济发展动能强劲的城市往往对人才的吸引力也更强，如深圳、广州和杭州，互联网、人工智能等相关产业发展十分活跃，吸引了大量的年轻人才前往，在2019年，这些城市的常住人口规模均超过了40万，近四年人口净流入量也都在25万以上；同时，新经济产业的薪资水平也会相对较高，深圳、杭州等城市的薪资水平均位于典型城市前列，这意味着这些城市流入的人口中有很大一部分是购买力强劲的高净值人群，其住房需求能较大概率的转化为购房需求，因此长期需求发展趋势向好。另一方面，活跃的新经济产业对城市经济的拉动作用也比较强，财政收入也会比较高；充裕的财政让城市更有余力完善城建配套，利好房价上涨。综上来看，新经济发展较好的城市在“人才引入”上也往往更胜一筹，购房需求长期发展无虞，房价上涨动力也比较充足，房地产市场发展前景也更好。

  5.1 领先型：杭州、武汉与一线城市并列，资源禀赋、创新能力优势领先（略）

  5.2 均优型：各项指标无明显短板，南京资源禀赋表现突出（略）

  5.3 创新型：经济创新动能优势显著，郑州、佛山发展前景较佳（略）

  5.4 短板型：海口、洛阳等市创新动能一般，楼市基本面亦存在一定隐忧（节选）

  抛开上述三类表现不同、但市场整体表现相对较佳的潜力城市，还有部分城市在某一个或多个方面存在明显短板，譬如资源禀赋欠佳的的哈尔滨和泉州，需求基数较低的温州、金华、泉州、惠州、绍兴、石家庄，还有房地产基本面不佳的中山、淄博、大连、西宁、金华、呼和浩特、乌鲁木齐、太原、贵阳等城市，这类城市或是供求关系不佳，或是需求欠缺、房价较低，或是在利润空间上存在短板，市场存在一定的投资风险。

  此外，还有一类创新动能乏力的城市，包含台州、贵阳、海口、乌鲁木齐、淄博、太原、呼和浩特、洛阳、西宁。这类城市通常新经济、新业态发展不佳，导致常住人口增量缓慢、甚至负增长，新增就业岗位相对较少。典型如淄博，2019年淄博常住人口469.7万人，较2018年还减少了0.5万人，这是TOP50城市中仅有的3个常住人口减少的城市之一，另外两个分别是严控人口规模的北京和处于产业转型升级中的哈尔滨。淄博在山东省内经济排名靠前，但在新经济发展方面指标在TOP50城中却处于垫底位置，这与山东乃至北方城市的大环境有关，目前新经济的北强南弱格局越发凸显，北方城市除了省会和计划单列城市的新经济发现较好外，其余城市的新经济发现均不佳，更谈不上创新能力有多强。

  值得注意的是，虽然海口、洛阳等城市虽然目前基本面尚可，但由于其宠物服务、生活消费等新业态发展缓慢，城市创新动能较弱，人口增长较慢，尤其是洛阳，其是典型城市中为数不多的人口净流出城市，虽然短期内城市人口向城区聚集仍然能支撑当地的购房需求，但长期来看并不利于房地产市场发展。