[克而瑞]揭秘架空层之前世今生

  新年伊始，不少热点城市开始新一轮政策加码，强化产品力建设成为更多房企适应市场、防范风险的重要着力点。在深度分析了2020年在售的2000多个住宅项目基本信息、户型、室内精装设计、社区空间和社区景观五大方面30多个指标后，克而瑞研究中心产品力研究小组推出了住宅产品指标系列解读。

  ◎  作者 / 产品力研究小组

  架空层是指建筑物中仅以结构柱或剪力墙作为支撑、无围合外墙的敞开空间层，即与外部链接性良好的半室内、公共型灰空间。它在一定程度上能淡化建筑内外空间的界限，在建筑空间序列中起到过渡、连接、转化和衬托等作用，尤其是经历了疫情之后的人们对社区活动空间提出更高要求，使得架空层景观也出现在越来越多的社区空间设计中。

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  近6成项目设置架空层

  2020年所有在售项目中，设有架空层的比例达58%，已经成为产品和品牌价值提升重要途径。

  架空层的发展

  架空层并非腾空出世。在传统建筑中，江南水乡依水而建的高脚楼、傣家竹楼、苗家吊脚楼、苏州园林的水榭、山西悬空寺等无不含有架空层。

  上世纪80年代初，架空层广泛出现在公家房、単位集资房中。由于大部分架空层结构墙体多且杂乱、空间零散且大小不一，为设计带来不小难度，导致过去不太受到重视。仅是将结构落地、层高较低的区域用作停自行车、管道层、杂物间等功能。随后又常作为停车位、物业用房、水电控制房等用途使用。因此，人们对于传统架空层印象是阴暗、逼仄的，停留在堆放杂物，存放电动车、自行车，至多形成简易邻里中心，设一些过时的健身器材，缺乏实用性和美观性，架空层成为“被架空的一层”。

  从2005年至今，架空层通过景观设计和场景打造逐渐成为居住区品质的象征。它不仅增加了空间层次感和居住舒适度，还能释放更多社交活动空间，减轻由于现代建筑使城市空间分离成私密空间和公共空间造成的感情疏远。

  回顾架空层的发展，大致可以归纳为四个阶段：

  1.0时代——简单器械布置和简单装饰

  2.0时代——设定基本的功能分区

  3.0时代——植入丰富的主题场景

  4.0时代——场景模块+内容植入与运营

  当前架空层营建的整体市场环境大概处于2.0-3.0的阶段，但有的房企却已经开始迈向4.0时代。

  绿城的“架空层主题馆设计标准化体系”，设定了“童梦童享、悦动空间、生活品鉴、艺术欣赏”四大主题，包含童玩空间、小业主学堂、友球会、阅览室、棋艺馆等八大空间。绿城不断优化提升架空层设计，将一些在家里无法实现或者不便实现的功能“转移”到架空层，作为室内空间的延续。

  融创的“归心社区”落地杭州杭源御潮府，对传统架空层进行重新定义，通过对果壳PARK、书享ZONE、足迹SPACE等空间展开集中式布局，将儿童，养老，运动等功能纳入其中，呈现出一个功能融汇、场景相通的整体化生活空间。

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  一线城市项目架空层占比最低

  2020年所有在售项目中，我们发现均价比值≤1.0、1.5＜均价比值≤2.0的刚需和改善项目中，项目设置架空层占比50%。1.0＜均价比值≤1.5、＞2.0的刚改和高端项目中，项目设置架空层占比却呈下降趋势，分别为37%与38.5%。

  结合2020年不同城市能级在售项目架空层设置比例图，我们发现一线城市项目设置架空层比例最低为39.2%。这是由于一线城市住宅低层全部架空成本过高。以上海为例，尚海湾·豪庭、翡丽甲第、绿地海珀外滩等项目都设有架空层，而一般住宅很少规划，即便规划，也只有一栋或者两栋楼，成本过高是主要原因。

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  架空层需强化运营、升级服务

  在一切的规划中，人，总是最核心的主角。只有在客户体验感上持续展开思考、不断深研、不断精进，才能真正打造目标客群生活与交互的理想空间。

  房企在打造架空层空间的同时，更重要的是通过内容塑造、场景构建以及服务的持续输出和升级提升自身软实力，这就需要房企长期运营和管理。

  目前，不少房企将架空层空间与品牌活动相串联，植入多样社区活动，既增强了物理空间的使用率，也使品牌活动更落地，进而激发社群活力，以优质体验实现微循环。

  融创的书享活动已运作多年，书享ZONE成为了其固定的物理承载空间。宁波逸树架空层以“日常的展览馆”为主题，后期更换不同主题的展览，结合小型主题讲座，形成常换常新的空间。

  2017年起，德信地产“彩虹桥计划”在杭州钱江府、衢州君宸、常州德信佳源君宸府等多个项目上落地生根。通过“全龄层、全时段、全功能”的全家庭园区优配系统的设置，将物理属性配套体系升级为园区生活服务体系，全面升级打造有温度的知己社区。

  东原集团重视产品背后空间营造所带来的生活创造，对传统架空层进行“颠覆重构”，将架空层精装标准1.0升级至1.1，在满足全龄化、全维度、延展生活空间的社区的同时，融入舒适、便捷、美学的生活理念，真正把架空层打造成东原社区场景营造的亮点。让生活的范围不再局限于“小家”，而是真正通过社区场景空间的打造，将温情延展至社区，变成充满人情味的“大家”。