[中房研协]中央一号文件再次聚焦“三农”，也关系房地产未来发展！（2021年第19期）

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  中央一号文件再次聚焦“三农”，也关系房地产未来发展！

  【热点聚焦】

  2月21日，2021年中央一号文件——《中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》（以下简称《意见》）正式发布。

  《意见》在“三农”工作重心从脱贫攻坚向全面推进乡村振兴历史性转移的大背景下，对新发展阶段优先发展农业农村、全面推进乡村振兴作出总体部署，为做好当前和今后一个时期“三农”工作指明了方向。其中，重点强调了要贯彻落实中央经济工作会议精神，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，坚定不移贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持加强党对“三农”工作的全面领导，坚持农业农村优先发展，坚持农业现代化与农村现代化一体设计、一并推进，坚持创新驱动发展，以推动高质量发展为主题，统筹发展和安全，落实加快构建新发展格局要求，巩固和完善农村基本经营制度，深入推进农业供给侧结构性改革，把乡村建设摆在社会主义现代化建设的重要位置，全面推进乡村产业、人才、文化、生态、组织振兴，充分发挥农业产品供给、生态屏障、文化传承等功能，走中国特色社会主义乡村振兴道路，加快农业农村现代化，加快形成工农互促、城乡互补、协调发展、共同繁荣的新型工农城乡关系，促进农业高质高效、乡村宜居宜业、农民富裕富足，为全面建设社会主义现代化国家开好局、起好步提供有力支撑。
 
  【热点评析】

  新发展阶段，解决好“三农”问题是全党工作重中之重

  自2014年以来，中央一号文件已连续18年聚焦“三农”问题，这充分体现了中央层面对农业、农村和农民问题的高度重视和持续关注。从人口来看，根据国家统计局发布的《2019年国民经济和社会发展统计公报》，截至2019年末，我国大陆人口14005万人，其中城镇常住人口84843万人，乡村常住人口55162万人，乡村常住人口占总人口比重达39.4%。乡村常住人口仍是我国人口重要主体组成部分。从土地面积来看，乡村土地面积在全国土地总面积始终保有较高比例。在全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军的征程中，能否解决好“三农”问题将起着至关重要的作用。《意见》也明确指出，全面建设社会主义现代化国家，实现中华民族伟大复兴，最艰巨最繁重的任务依然在农村，最广泛最深厚的基础依然在农村。新发展阶段“三农”工作依然极端重要，须臾不可放松，务必抓紧抓实。

  全面推进乡村振兴，将从人口、土地和房企经营模式等多方面对房地产业产生深远影响

  于房地产业而言，全面加快乡村振兴、加快农业农村现代化建设将重点从三个方面产生影响：

  第一，人口。农村人口基数依然庞大，是房地产发展重要潜在动能。近几年来，我国城镇化加速推进。地方积极响应中央号召，相继取消或放宽了城市落户限制。2020年10月，自然资源部再次明确，农村宅基地可由城镇户籍的子女继承，农民进城再无后顾之忧。随着乡村振兴和农业农村现代化建设的推进，势必将进一步推动农村生产、劳动、资本等要素流动，农民收入也将得到提高。无论是选择进城落户，还是投身乡村建设，农民提高住房条件、改善居住环境的需求都将更加强烈。

  第二，土地。农村土地制度改革持续推进，其中重点关注集体经营性建设用地入市制度。2020年1月1日正式实施的新《土地管理法》已为集体经营性建设用地入市扫除了法律障碍，可预料的是未来集体经营性建设用地将得到有效盘活，市场经营性用地供应将大幅增加。尽管明确了土地属性必须为工业、商业等经营性用途，避免了对住宅市场的直接冲击。但开发商仍可通过拿地发展长租公寓、康疗文旅、物流等行业细分或关联产业。尤其对于人口高度集中的一二线城市而言，集体经营性建设用地的入市，或将有效增加租赁住房供给，缓解城市住房紧张问题。农村集体建设用地入市，即便是进入非住宅市场，也是在整体上扩大了房地产土地的供应范围，对于城市土地出让而言，可以有更多土地用于住宅等紧缺领域建设和供应，有利于缓解住宅供求失衡的问题。

  第三，房企经营模式。自2020年下半年以来，房地产市场金融监管持续加码。在房企融资“三道红线”和房地产贷款“两道红线”监管下，2021年房企将面临更加严峻的资金压力。而乡村振兴和农业农村现代化建设的推进则有望为房企发展提供新的机遇。一方面，农村土地价格远低于城市，这将大大降低开发商的拿地成本，减轻开发商的资金压力。且《意见》明确指出，优先保障乡村产业发展、乡村建设用地。根据乡村休闲观光等产业分散布局的实际需要，探索灵活多样的供地新方式等。另一方面，《意见》强调，强化农业农村优先发展投入保障。发挥财政投入引领作用，支持以市场化方式设立乡村振兴基金，撬动金融资本、社会力量参与，重点支持乡村产业发展。在土地、资金、财税等支持性政策引导下，或将促使更多房企转型探索发展产城融合产业地产，以摆脱当前资金面窘迫局面，实现持续发展。