[中房研协]再出新政：住宅用地公告和出让“两集中”， 龙头房企被认为更具竞争优势（2021年第21期）

  今日关注：

再出新政：住宅用地公告和出让“两集中”，

龙头房企被认为更具竞争优势

  【热点聚焦】

  2月23日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，《通知》表示，为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

  2月23日，郑州市自然资源和规划局发布文件《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。该局此前曾发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，收回部分行政区的住宅用地出让公告发布权。

  2月24日，青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。其中提到，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。按照计划，青岛市全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

  同期有网传消息表示，有共计22个重点城市将实现“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。据称，北上广深四个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。天津、郑州、青岛陆续发布通知及文件，印证了该消息的真实性。

  住宅用地出让“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让活动。原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。“两集中”供应土地是自然资源部向22个城市同时下发的要求，对2021年度住宅用地供应分类调控、集中出让，通过安排住宅用地供应时序，以实现稳定市场预期、稳地价。

  “两集中”政策的出台，对房地产金融市场，尤其头部央企、国企上市公司形成利好， 2月25日，A股房地产板块开盘走高，截至收盘，万科A、新城控股等多只股票涨停，也印证了资本市场对新政的认可，坚定了资本布局龙头房企的信心。

  【热点评析】

  “两集中”、“三道红线”、“两道红线”共同组建房地产长效机制

  此次供地“两集中”政策将与“三道红线”、信贷集中“两道红线”共同形成房地产长效机制三大举措，也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现，有利于促进各地房地产交易市场平稳。此次政策从住宅用地领域改革出发，积极落实了中央经济工作会议精神和自然资源部住宅供地供应分类调控工作精神，也是积极关注和解决大城市住房问题的重要保障。

  新政有利于增强地方政府对土地资源的统筹规划能力，降低地方政府对房地产行业的依存度。土地集中发布与出让，变相延缓了政府的供应节奏，促使地方政府保障土地在时间上、空间上、数量上的均衡供应，防止部分土地过热或流拍。

  “大卖场”式集中供应降低了单块土地的价格操纵机会，抑制高地价出现

  新政的实质是将招拍挂权限上移，使土地供应公开透明，避免因信息不对称导致房企盲目拍地，抬高地价；其次，土地供应的集中管理，也可以避免下级政府为增加收入提高中标价。

  在短期内，住宅用地的集中供应将有效降低土地市场热度，降低土地出让溢价率，抑制高地价的出现；土地集中供应、供应项目集中入市、入市项目集中开盘可以缓解供需失衡关系，增加消费者选择的空间，加剧各项目间价格的竞争，从而有效控制房价上涨幅度，达到“稳房价”的要求。

  行业洗牌加剧，龙头房企更具领先优势

  “两集中”政策的推出对房地产企业形成了新的考验：资金充足、财务指标良好、负债率低且不踩红线的头部房企在拿地和时间选择上有更大的调节空间和更强的竞争优势，也有利于龙头企业进一步提升市场占有率。但同时，中小房企的生存空间将再次被压缩，新政对那些高杠杆、高周转、小盘运营、不断回款、再融资拿地的小型房企形成直接冲击，处于品牌劣势、融资成本劣势的小型房企将逐渐被边缘化。

  土地储备是房企业绩持续增长的基石。此次政策的初衷，是为了减少非理性的抢地行为，引导房企审慎的选择土地资源，促进房企完善经营模式，提高土地资源协调能力、财务结构调整能力和现金流管理能力，确保在主要城市集中推地时资金充沛。此外，未来在热点城市，开发商联合拿地将成为新的趋势，联合拿地将促进各家房企进一步加强合作，以确保足量的土地储备，减少各方参与者自有资本投入，相互分担成本，充分提高资金利用效率，增加拿地机会。

  在拿地竞争加剧、难度高企的压力下，存量土地收购可能会成为热点，买卖双方可以在土地二级市场就价格展开协商，另一方面，在地点和合作模式上，也有较大的自主权。未来热点城市地块竞争的加剧，也为其他地区带来上升机遇，一些房企可能将投资重点转移到下沉市场，增加二线及以下城市的土地储备。

  房企决策将成为重中之重

  “两集中”新政对房企选地、择时都提出了更高的要求，全国热点城市同时推地，迫使房企做好应对市场及城市更加全面、更加深入的研判；一年三次的集中土拍，降低了容错率，增加了房企竞拍失败带来的潜在损失，房企的决策风险也随之攀升，投资等前期部门将肩负更重的责任。

  新政将对房地产及建筑行业产生周期性的影响，也对房企精细化运营也提出了更高的要求。同期拿地、同期建设将放大施工压力，建材和人工在建设周期内相对稀缺，从前期规划设计到后期施工建设、营销管理都可能导致运营成本增加。这要求房企深入分析竞争对手、积极探索竞争策略，制定合理的投资方案。