[克而瑞]资本月报｜发债总额为2020年以来新低，房企积极分拆业务上市

  本月关注

  政府加强住房租赁管理

  未对房企融资推出具体政策

  本月政府对于房企融资没有推出具体的政策及表态。较为值得注意的是本月北京、上海以及广州三地政府陆续加强了对住房租赁市场的管理，其中包括了对住房租赁企业“租金贷”等融资方式以及租赁资金的管理都加强了监管，对于涉足住房租赁的房企而言可能意味着资金使用方面受到了一定限制，但影响不大。整体来看，政府在2021年伊始的多项表态都表明房地产整体的融资环境长期仍将继续低位运行。

  本月发债总额为2020年以来最低

  整体融资成本有所下降

  本月100家典型房企的融资总量为503.91亿元，环比下降64.7%，同比下降48.8%。其中，2月发债213.73亿元，环比大幅下降81.0%，同比下降68.7%，为2020年以来发行量最低的月份。本月融资成本5.34%，环比下降0.69个百分点，同比下降0.48个百分点，其中境内融资成本4.03%，环比下降0.56个百分点，主要因为本月境内债主要集中在于超短期融资券的发行，中期票据及公司债发行较少。境外融资成本7.56%，环比上升1.00个百分点，主要因为发行境外债的企业除了新城和奥园之外多为融资利率较高的企业。

  多家房企及房企旗下公司递表

  分拆业务上市仍然积极

  本月没有房企和房企旗下业务公司完成上市，而有多家企业向港交所递表。本月9日长春房企新星宇控股向港交所递交了招股说明书，而在房企旗下业务公司方面则有领地、康桥、越秀旗下的物业管理公司领悦服务、康桥悦生活以及越秀服务递交了上市申请，期后雅居乐旗下的园林公司雅城在3月2日更新了招股书，新力旗下的物业公司新力服务也在3月4日递表。因此截至2021年3月5日，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有8家和12家。

  企业发债

  债券发行：发债量为2020年以来最低，融资环境收紧房企谨慎发债

  2021年2月100家典型房企的融资总量为503.91亿元，环比下降64.7%，同比下降48.8%。其中，境内债权融资394.55亿元，环比下降24.8%，同比下降29.0%；境外债权融资104.36亿元，环比下降87.3%，同比下降73.4%。一方面在于春节假期的影响，房企的融资时间缩短；另一方面在三条红线下融资环境收紧使得房企融资进一步受限，导致房企融资同比下降幅度较大。

  其中，2月发债213.73亿元，环比大幅下降81.0%，同比下降68.7%，为2020年以来发行量最低的月份。其中，境外发债79.53亿元，环比下降90.3%，同比下降78.4%；境内发债134.20亿元，环比下降55.3%，同比也下降57.3%，其中公司债发行45.2亿元、中期票据20.0亿元、融资券69.0亿元，分别环比下降80.11%、上升50.98%、上升132.32%。主要在于历来春节后房企融资相对较少，另一方面1月的集中发债使得本月部分房企的债券到期压力短期减少，叠加融资环境的收紧导致发债量下降。

  本月房企融资成本5.34%，环比下降0.69个百分点，同比下降0.48个百分点。其中境内融资成本4.03%，环比下降0.56个百分点，主要因为本月境内债主要集中在于超短期融资券的发行，中期票据及公司债发行较少；境外融资成本7.56%，环比上升1.00个百分点，主要因为发行境外债的企业除了新城和奥园之外，其他企业的境外债发行利率接近10%左右，从而拉高了境外融资成本。2021年截至2月100家典型房企新增债券类融资成本5.92%，较2020年下降0.15个百分点，其中境外债券融资成本达6.65%，下降1.13个百分点，境内债券融资成本4.42%，基本于2020年持平。

  具体企业表现来看，2月发债量最高的企业是厦门国贸，发行了4笔共计50亿元的超短融资券，以及1笔10亿元的中期票据。本月发行债券的企业仅有10家，发债企业个数相对较少。而从发债年限来看，中国奥园发行的一笔3.5亿美元境外优先票据年期6年，时间最长。从债券发行利率表现来看，金地发行的20亿元公司债利率最低，年化利率为3.93%。

  债券期限：本月到期债券类555.17亿元

  本月房企有31笔债券到期，金额共计555.17亿元,环比下降38.3%。其中，到期金额最高为花样年2020年发行的一笔10亿美元的境外短债。单企业总量来看，本月花样年到期债券达到12.5亿美元最高。

  提前关注到3月将有44笔债券到期，合计737.35亿元，环比上升32.8%，属于较高的位置，单笔金额最高为华润置地2018年发行的一笔60亿元的中期票据，此外华夏幸福总计有4笔共计113.56亿元的债券到期，到期压力较大。

  上市和股票

  拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为20家

  本月9日长春房企新星宇控股向港交所递交了招股说明书，因此截至2021年2月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企共有8家。值得注意的是，2021年之前递交上市申请的企业中仅有三巽控股更新过招股书，因此仍在有效期内，其余企业的招股书都有待更新。

  在房企分拆旗下公司上市方面，本月领地、康桥、越秀旗下的物业管理公司都递交了上市申请，期后雅居乐旗下的园林公司雅城也在3月2日更新了招股说明书，新力旗下的物业公司新力服务也在3月4日递表。而由于本月没有企业上市，因此截至2021年3月5日，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有12家。整体看来，房企分拆旗下板块上市的热潮仍在继续。

  IPO和增发：本月没有房地产相关企业完成上市

  本月没有房企挂牌上市，同时也没有房企旗下公司完成上市，因此2021年截至2月底完成上市的房地产相关企业仅有1月份上市的荣万家、宋都服务以及星盛商业管理。但是由于目前房企以及房企旗下业务公司递表仍然十分积极，因此未来仍有可能形成上市潮。

  股权变动：碧桂园服务成为蓝光嘉宝大股东，与蓝光发展实现双赢

  本月有多家房地产相关企业的股东对所持股权进行了增持减持，其中最值得注意的是蓝光发展将持有的蓝光嘉宝服务64.6203%股份转让给碧桂园服务，交易总价约为48.465亿元，碧桂园服务由此成为了蓝光嘉宝大股东，提升了企业在西南区域的规模优势。对于蓝光发展而言，本次交易可以增加企业的净资产，提升企业的财务稳健性，同时也有利于未来与碧桂园及碧桂园服务保持长期的合作，整体来看是双赢的交易。除此之外，本月多家房企也宣布了股份回购情况，比如金茂、奥园等企业都在持续回购股份，用于未来的股权激励计划或者提振企业股价。

  股价变动：宅地集中供应新规影响下两市地产股集体大涨

  本月A股和H股的地产相关股股价多数有所上升，其中A股地产股整月上涨占比超过84%，月中还掀起了一波涨停潮，可能是受到了多城实施宅地集中供应新规的影响，H股整月上涨的地产相关股占比也将近70%。在H股方面，本月北大资源的月涨幅达到了122.73%，主要是因为其母公司北大方正在1月29日宣布将由平安、珠海华发和深圳特发组团进行重组，集团的债务问题有望得到解决，从而使北大资源的股价在2月1日大幅拉升了135.2%。而2月2日则传出了企业控股股东方正资讯被裁定清盘的消息，因而在3日股价又大跌22.71%，此后企业的股价逐渐震荡企稳，最终使得北大资源在整个2月份的涨幅达到了122.73%。

  在A股房企方面，本月嘉凯城的涨幅较大，企业股价从5日开始一直到25日都处于上升通道，月末则稍有回调，最终企业整月的股价涨幅达到了63.52%，是A股涨幅最大的房企。