[克而瑞]步入人口缓增时代后，上海房地产再迎周期性大年的启示

  导读

  上海房地产迎来周期性大年是多重因素导致的，但根本因素是近几年累计购房需求的集中释放。

  ◎  研究员 / 马千里、邱娟、周奇

  随着“人才争夺战”逐渐步入尾声，越来越多的中心城市将迎来人口增速放缓，步入新增住房需求减少的发展新周期。但作为国内城市发展“先行者”的上海，在人口率先进入缓慢增长期后，楼市却在2020年迎来大幅放量，全年土地出让金反超杭州，居于全国之首；楼市、地市热度高涨，进入房地产周期的“大年”。对此，本文联系调控、旧改、地价传导等相关因素进行分析，通过厘清上海再迎房地产大年的动因、找到相关市场特征并总结市场逻辑，从而更好地把握中心城市在人口缓增时代的发展机会。

  01

  研究背景：人口增长逐步放缓
  2020年上海商品房成交量价明显却上涨

  近年来，受控制城市人口规模以及高房价的影响下，上海人口增长明显放缓，近年来常住人口增长明显低于2015年之前水平。但在人口缓增的背景下，上海的房地产市场也迎来了一个成交“大年”，2020年上海住宅成交量价均创下近四年新高，市场活跃度明显提升。

  1、高房价、高落户门槛影响下，上海人口增长步入缓增时代（略）

  2、量价走势：市场量价呈现明显的周期性，约5年为一个涨跌周期（节选）

  而在市场表现方面。从2000年~2020年近二十年的新建住宅成交量价走势来看，上海的住宅市场成交呈现出明显的周期性，约5年便出现一个成交“大年”，即成交量价在该年均出现明显的上涨，譬如2004年、2009年。而近几年市场表现方面，在经历2015年、2016年的大年后，上海的住宅市场迎来了回调的时期，成交量较为低迷，不过2020年新房成交量价较前几年有明显的复苏态势。由于供应及购房需求向二手房市场转移等因素，2020年新房成交规模涨幅相对较小；不过，房价上扬势头较为明显，2020年上海新建住宅成交均价达36741元/平方米，同比上涨了11%。

  02 

  住宅市场活跃度大幅提升
  未来市场挑战与机遇并存

  经过上一章的分析，可以看出上海的住宅市场在2020年活跃度明显上升，无论是成交量还是房价均出现显著的上升势头，这也预示着接下来上海的房地产市场充满着机遇和挑战。接下来，我们将会对2020年上海房地产市场在新房、二手房及土地市场上的表现进行详细分析，来找出接下来上海市场面临的机遇点与挑战点。1、新房:成交规模达到近四年最高点，中心城区一房难求先来看当年上海新房市场的表现。据CRIC数据，2020年上海新房成交面积达到917万平方米，创下近四年来的最高点；成交金额表现更加亮眼，已经逼近2016年的历史高点，总成交金额达5134亿元，上海新房市场活跃度较前三年明显提升。

  新房成交规模的大幅上涨充分体现了2020年上海楼市的火热。根据CRIC机构统计，在地市持续火热及价格预期看涨的情况下，购房者置业热情居高不下，2020年项目整体认筹情况也较2019年大幅提升，尤其是外环内项目，认筹率基本都在200%以上。而郊环外市场虽然在整体楼市大热带动下有所升温，但认筹率同比涨幅相对较低，同比仅上涨了19%，远低于其它环线的涨幅。

  结合项目具体成交情况来看。以2020年上海入市销售的新房项目成交单价来看，随着单价的上涨，项目去化也明显趋好，如单价在10万元/平方米以上的项目平均去化率可达91%，尚汇豪庭、绿地海铂外滩等顶豪项目去化率均达100%，部分有学区加持的项目认筹率甚至高达500%以上。这是由于这些单价较高的项目往往位置优势突出，配套特别是教育资源明显优于其他区域，如单价在8万元/平方米的项目基本都位于静安、黄浦、杨浦、长宁等区位配套均优的中环内，同时2020年大量国外留学生回国上学，有大量的置业需求，也进一步利好高端住宅的销售。

  而均价在4万元/平方米以下的项目开盘当月平均去化率仅有39%，明显低于中高端住宅项目。从位置来看，这些项目多位于崇明、奉贤、金山等区域的远郊板块，离主城区较远，并且多缺少地铁等配套设施。尽管价格较低，但仍难吸引购房需求，项目去化情况也相对较差。不过，在均价低于4万的项目中，也有少部分项目开盘的当月能去化9成以上，典型如临港新城板块，在自贸区利好的加持下，这一板块的住宅销售市场相对而言热度较高，项目去化情况也相对较好，如万科金域澜湾鹭语墅首开即全部售罄。

  2、二手房：成交金额创下历史新高，学区房拉涨最甚（略）

  3、房价：内环内新房价格涨幅最突出，下半年二手房涨势超新房（略）

  4、土地：中心城区优质宅地供应明显增加，助推地价快速上涨（略）

  5、小结：整体政策环境仍然偏紧，高价项目盈利预期变窄（略）

  03

  2020年上海周期性大年的
  五大短期先行指标

  作为国内城市发展“先行者”的上海，在人口率先进入缓慢增长期后，楼市却在2020年迎来大幅放量，全年土地出让金反超杭州，居于全国之首；楼市、地市热度高涨，进入房地产周期的“大年”。这一现象的出现是多方面因素作用的结果，既有疫情影响之下优质土地供应的地价传导因素，又有落户政策的松绑、旧改增加、改善周期、民办摇号下的二手房刺激等相关因素，这些因素可以看作上海迎来周期性大年的“先行指标”，下文将就这些因素进行系统阐述。

  1、疫情之下大基建拉动，优质地块出让拉动地价上涨（节选）

  为了应对疫情对上海经济带来的负面影响，上海出台了一系列政策组合拳，其中数条均利好房地产市场，譬如加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等等，旨在激发投资活力。一系列举措均透露出政府想利用增加土地供应来达到扩大投资的目的，具有较强的信号意义。为挽回疫情对经济造成的负面影响，在当前“三驾马车”中的消费和出口面临瓶颈之际，通过增加土地供应来扩大投资已成为最有效的政策抓手。从此次政策支持的方向还可以看出，旧改和城市更新将成为上海基建新的拉动点，在新政20条措施中，先行拨付100亿用于旧改。自此之后，上海土地供应显著放量。CRIC监测数据显示，2020年全年上海经营性土地成交建面高达1932万平方米，较2019年增幅高达16%；全年土地总成交金额高达2840亿元，反超杭州，居于全国首位。

  究其原因，主要是由于2020年上海优质土地供应明显增加，杨浦、虹口、静安等中心城区均供应了稀缺优质宅地；并且2020年度土拍规则明显松动，不仅大部分涉宅地块取消15%自持要求，且放宽竞拍人数、缩短资金冻结周期，溢价率自4月起持续冲高。

  2、为应对老龄化危机、人口红利“断层”，上海人才落户政策迎“松绑”（略）

  3、旧改增加叠加宽松信贷，楼市需求大幅上涨

  2020年，上海旧改力度明显加大。全年完成旧区改造75万平方米，达到原目标的137%，受益居民3.5万户，旧改目标超额完成。步入“十四五”开局之年的2021年，上海计划完成70万平方米中心城区二级旧里以下房屋的改造，进而改善百姓居住环境，预计3.4万户居民将受益。按照前2月的旧改进度估算，2021年全年旧改规模还将超额完成。

  从区域上来看，2021年上海旧改还是集中在杨浦、虹口、黄浦等中心城区。以杨浦为例，预计2021年底前全面完成1.5万户成片二级以下旧里改造任务，涉及定海、平凉、大桥、长海、江浦、延吉6个街道，13个项目、31个街坊约35.5万平方米。拆迁改造、货币补偿，释放出大量购房资金，改善性购房需求有望延缓释放，因而进一步助推了购房需求的增加。

  除旧改大增因素以外，疫情影响之下，宽松的信贷政策成为地市、楼市火爆的助燃剂。2020年，上海首套房利率多次下调，创下了历史新低，也几乎是全国首套房利率最低的城市，加之消费贷、信用贷等也相对宽松，为新房市场的放量做出了极大贡献。

  4、社保满五大限已至，调控政策接近“保质期”，刚需房票攒够

  此前的2016年3月上海实行非沪籍5年限购政策，最近两年大批人陆续满足5年社保年限限制，这部分人群释放的购房资格就是一个不小的数量。而在一手房摇号概率过低的情况下，他们更倾向于买学区房；疫情导致不少原本计划出国留学的学生转向国内找工作，城市偏好首选上海，带来更多购房需求。

  还有一点要提的就是，2020年恰逢2015年上海楼市“大年”满五之期，改善需求也明显增加，加之二手房“满五”年交易税费明显减少，这些因素都为2020年楼市增添了一把火。

  5、民办学校摇号，成为二手房市场火爆的导火索（略）

  04

  总结：人口缓增与成交放量

  并不完全相悖

  需求结构变化亦在酝酿内生需求潮

  综上，上海房地产迎来周期性大年是多重因素导致的，但根本因素是近几年累计购房需求的集中释放，这从上海2020年热销项目就可以看出：2020年上海中高端项目认筹和去化明显优于低端项目，而能够“上车”这类型项目的大部分是具有一定积蓄的粘性客户，而同期上海的人口增速是明显放缓的，说明上海这一波的上涨并不依靠近期常住人口的增加，而是长期严厉调控之下内生需求的爆发所致。

  事实上，由于前期累积的落户需求逐渐得到释放，各城市“抢人”大战的抢人成效将逐步衰减，越发越多的中心城市将步入人口缓增时代。对于人口缓增城市来讲，其市场更多地依靠内生型需求。以南京为例，近两年新型电子信息、绿色智能汽车、高端智能装备、生物医药与节能环保四大主导产业发展迅速，对于经济发展起到关键支撑作用。2020年，南京市地区生产总值14817.95亿元，按可比价格计算，比上年增长4.6%，增速分别快于全国、全省2.3和0.9个百分点，经济总量继2016年首次进入全国“万亿元俱乐部”城市后，首次跻身全国十强之列。虽然近些年其人口增速在一二线城市之中处于垫底位置，但是南京的房地产市场依然表现较佳，尤其是二手房，2020年全年成交量达1056万平方米，较2018、2019年涨幅分别为62%、32%，二手房迎来周期性大年。值得注意的是，人口发展趋势与其类似的苏州、天津等城市，受产业转型导致的断档等影响，经济发展速度不及预期，其房地产市场表现相对乏力。

  1、上海中心城区和近郊项目认筹情绪高涨，中高端项目普遍去化优异

  多种利好因素影响之下，上海2020年地市、楼市迎来了“爆发年”，土地、新建商品住宅、二手房成交总金额均创下了历史新高。从成交量来看，南汇、青浦领跑全市，新房成交量分别为111万㎡、107万㎡；南汇临港新城在自贸区规划加持下成交42万㎡，成为本年度板块销量第一，青浦则受大虹桥辐射及长三角示范区双重利好，成为本年度成交热门区域。

  另外，从热度来看，中心城市区和交通比较便利的近郊无疑是最大的热点区域。在地市持续火热及价格预期看涨情况下，购房者置业热情趋高不下，外环内项目平均认筹率超200%，前滩更是高达739%，徐汇长桥汇成南街里创下1269%认筹新纪录；外围市场整体认筹同比明显提升，仅部分远郊板块相对冷清。

  从去化情况来看，中高端项目放量明显且普遍去化优异，上海全年平均开盘去化率高达59%；分区域而言市中心各区开盘去化全面飘红，远郊仅崇明、奉贤开盘去化不足四成；就环线来看，内中环、中外环热度最高，开盘去化率较19年均实现翻番，尤其是邻近年底的11、12月，开盘去化率均在70%以上。

  2、苏州、天津已步入人口缓增时代，市场表现冷热不均、二手房“凉凉”（略）

  3、产业升级与人才新政对冲人口缓增影响，南京市场还将稳中有升（略）