[易居研究院]2021年2月金融环境与房地产市场月报

  上海易居房地产研究院3月11日发布了《2021年2月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，2月M1同比增速回落，1月大概率是本轮周期的阶段性高点。2月末，M1余额同比增长7.4%，增速分别比上月末低7.3个百分点，比去年同期高2.6个百分点。2月末M1较上月末下降较多，主要原因是去年2月M1增速从前月的0%升至4.8%，基数抬高压低了今年2月的同比增速。从目前稳健中性的货币政策基调及去年的基数来看，今年1月大概率是本轮周期M1同比增速的高点，2月已回落至正常区间，今年的M1同比增速走势可能与2013年较为相近，货币对楼市的影响大概率也与2013年较为相似。2月全国首套房贷利率环比上升，拐点已经到来。2月全国首套房贷款平均利率为5.26%，比上月上升0.04个百分点，比上年同期下降0.24个百分点。2021年1月下旬开始，房贷市场出现了新的一轮收紧调控，从一线城市逐渐蔓延至各大房市热门区域，1月很有可能是本轮周期全国首套房贷平均利率的低点。

  易居研究院研究员沈昕表示，预计今年楼市大概率还是以局部行情为主，不会出现全国性的大行情。2021年政府工作报告提出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。预计今年的M1同比增速走势可能与2013年较为相近，与2015-2016年有明显不同，货币对楼市的影响大概率也与2013年较为相似，还是以局部行情为主，不会出现全国性的大行情。

  报告显示：

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1同比增速、住户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率这4个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

  2月末M1余额同比增长7.4%，增速回落；住户部门贷款余额同比增长16.3%，增速提高

  M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  2月末，M1余额同比增长7.4%，增速分别比上月末低7.3个百分点，比去年同期高2.6个百分点。2月末M1较上月末下降较多，主要原因是去年2月M1增速从前月的0%升至4.8%，基数抬高压低了今年2月的同比增速。目前的M1同比增速仍高于2018年下半年—2020年上半年的水平。

  2月末，住户部门贷款余额同比增长16.3%，增速分别比上月末和上年同期高1.1个百分点和2.5个百分点。从新增贷款数据上看，2月住户贷款增加1421亿元，其中，短期贷款减少2691亿元，中长期贷款增加4113亿元；而去年2月由于疫情影响，住户部门贷款减少4133亿元，其中，短期贷款减少4504亿元，中长期贷款增加371亿元，去年同期的低基数导致今年2月住户部门贷款余额同比增速较高。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势领先于住户部门贷款余额同比增速走势。2011年至今，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速分别有3个和2个阶段高点，前2个阶段高点前者领先后者时间分别为6个月和8个月。2011年至今，M1同比增速有3个阶段性低点，前者领先后者时间分别为6个月、16个月和2个月，第二次领先的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  从目前稳健中性的货币政策基调及去年的基数来看，今年1月大概率是本轮周期M1同比增速的高点，2月已回落至正常区间，今年的M1同比增速走势可能与2013年较为相近，与2015-2016年有明显不同，货币对楼市的影响大概率也与2013年较为相似，还是以局部行情为主，不会出现全国性的大行情。

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