[中房研协]房地产核心指标绝对量保持稳定

  01商品房销售面积和销售金额增速报复性反弹

  2021年1-2月，商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍；比2019年1-2月份增长23.1%，两年平均增长11.0%。商品房销售额19151亿元，增长1.33倍，比2019年1—2月份增长49.6%，两年平均增长22.3%。

  2021年1-2月商品房销售面积和销售金额同比分别增长1.05倍、1.33倍，主要是2020年同期市场受疫情影响，销售活动停滞导致基数较低。随着国内疫情影响消散，今年这两项指标也呈现明显修复，甚至报复性反弹。两项销售指标与2019年同期对比看，市场实现了较为明显的恢复增长。

  2020年12月，中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议已对2021年楼市发展作出明确指示，坚持“房住不炒”定位，重点解决好大城市住房突出问题，大力发展住房租赁等。2021年开年以来，中央继房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度之后，再推重点城市“两集中”供地规则，进一步完善房地产长效机制，全国两会再提“房住不炒”和“解决好大城市住房突出问题”，央行、银保监会等监管部门多次重申，严查信贷资金违规流入楼市，防范房地产领域金融化风险等。地方层面上，上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产调控多次加码，多地银行受房地产贷款集中度管理制度影响出现停贷、缓贷等。房地产调控正不断深入且更加精准有效。

  从政策层面来看，中央始终坚持“房住不炒”的调控定力，注重房地产政策的连续性和稳定性，“平稳”将是2021年房地产市场发展大势，也是行业各方参与者的诉求。从行业发展来看，2020年房地产行业规模已基本见顶，房地产市场已逐步迈入存量房时代，二手房、住房租赁、城市更新、老旧小区改造等热度将不断提升。此外，随着我国老龄化程度不断加深，养老地产也将迎来风口。从区域来看，在新型城镇化持续推进和热点一二线城市房地产调控趋紧的情况下，城市群、都市圈内重点二三线城市或潜力城市住房需求或将迎来增长。

        月度数据方面，2021年1-2月商品房销售面积同比增长1.05倍，这主要是因为2020年1-2月商品房销售面积受疫情影响严重缩水；较2019年1-2月增长23.1%，两年平均增长11.0%，增势相对平稳。

  从分类物业销售看,随着疫情影响大幅消除，商品房销售情况也得到明显修复。2021年1-2月，全国商品房销售面积同比增长104.9%，销售金额同比增长133.4%。其中，住宅销售面积同比增长108.4%，销售金额同比增长143.5%，两项指标增幅均为最大，恢复情况最好；办公用房销售面积和销售金额同比分别增长56.4%、33.4%，两项指标数据均垫底，恢复相对较慢。

       从各地区销售情况来看，东部、中部、西部、东北四区域在商品房销售面积、销售金额上均实现了同比正增长。其中，东部仍处于行业领先位置，销售面积、销售金额及同比增幅均为地区最高；东北地区销售面积、销售金额及同比增幅均垫底，恢复相对较慢。

  2021年1-2月，全国房地产开发投资13986亿元，同比增长38.3%；比2019年1-2月份增长15.7%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资10387亿元，增长41.9%；比2019年1-2月份增长19.2%，两年平均增长9.2%。

  进入2021年，全国房地产开发投资和住宅投资同步快速增长。以2019年1-2月数据为基数，两项指标两年平均增长率分别为7.6%、9.2%。其呈现出的增长曲线，与销售指标类似，虽然都受到疫情趋紧或放松的影响，但投资是销售的先行指标，投资主体如开发商对市场前景的判断能够更快反映出来。所以投资增速低于销售增速，也提示业界未来楼市的形式并不完全乐观。

  2021年房地产调控基调不改，不仅房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管理“两道红线”稳步落地实施，中央再推重点城市“两集中”供地规则，致力于从房企融资规模、银行资金供应和土地供给等多方面对房地产市场进行管控，限制房企及行业无序扩张，房地产市场监管持续加强。房企资金来源进一步受限，开发投资风险也明显提高。在此背景下，房企不仅需要通过改善运营管理降负债保现金流，还要注重拿地能力的提升，这些都或将在一定程度上制约房地产开发投资规模的增长。

  月度数据方面，从绝对值来看，2021年1-2月房地产开发投资额较2020年12月提高了2035亿元。从同比增速来看，以2019年1-2月数据为基数，房地产开发投资两年平均增速7.6%，要明显低于同期商品房销售面积近两年平均增速11.1%、销售金额近两年平均增速22.3%，这也从侧面反应了随着房地产调控政策和市场金融监管的持续加强，房企不仅资金受限，在开发投资方面也渐趋谨慎。

  从物业类别投资上看，2021年1-2月全国房地产开发投资同比增长38.3%。其中，住宅同比增长41.9%，增幅最大；商业、办公投资同比分别增长27.8%、22.8%。

  各区域开发投资中，东部地区以8353亿元的投资规模居首，随后依次是西部、中部和东北地区。从同比增长情况来看，中部地区以同比增长52.5%居首，其次依次是西部、东部和东北地区。

  03房屋新开工面积同比增长64.3%，但低于2019年同期

  2021年1-2月，房屋新开工面积17037万平方米，增长64.3%。其中，住宅新开工面积12736万平方米，增长68.5%；办公楼新开工面积452万平方米，增长48.8%；商业营业用房新开工1266万平方米，增长44.6%。

  在绝对值上，2021年1-2月房屋新开工面积较2020年12月明显减少；在同比数据上，2021年1-2月房屋新开工面积较2020年1-2月增长64.3%；较2019年1-2月减少9.4%。受近期房地产调控高频加码和房企金融监管持续加强影响，房屋新开工面积或将再次出现同比回落的情况。未来若22个重点城市贯彻落实“两集中”供地规则，房屋新开工面积月度波动幅度或将加大。

  2021年1-2月，房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增长51.2%；比2019年1-2月增长24.7%，两年平均增长11.7%。其中，国内贷款5201亿元，增长14.4%；利用外资10亿元，下降14.0%；自筹资金8268亿元，增长34.2%；定金及预收款11002亿元，增长96.3%；个人按揭贷款4961亿元，增长63.7%。

  2021年1-2月，房地产开发企业到位资金保持良好增势。其中，从规模上看，定金及预收款以11002亿元位居首位，随后依次是自筹资金、国内贷款和个人按揭贷款，利用外资仅10亿元位居末位；从同比增速来看，定金及预收款同比增长96.3%，增幅最大；个人按揭贷款、自筹资金和国内贷款同比增速分列二、三、四位；利用外资同比下降14.0%，是房企到位资金同比唯一出现负增长的。

  定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金等的快速增长，既是2020年末至2021年初房企放量促销的结果体现，也从侧面反映了当前受宏观调控尤其是房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度影响，企业越来越重视提高现金流，对融资贷款的依赖正在下降。2021年开年以来，央行及银保监会等监管部门多次重申，严查信贷资金违规流入房地产，防范房地产领域金融风险。可预见的是，在未来较长一段时间内，房地产金融监管持续从严，如何降负债、尤其是在销售淡季仍能保持现金流稳定增长是房企需要直面的问题。

  05土地购置面积增速提升，金额增速回落，土地均价同比下降

  2021年1-2月，房地产开发企业土地购置面积1453万平方米，同比增长33.0%。土地成交价款503亿元，增长14.3%；土地成交均价3462元/平方米，同比下降14.1%。

  2021年1-2月，房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款同比均实现较快增长，2020年同期基数低是重要原因。若以2019年1-2月数据为基数，2021年1-2月土地购置面积下降6.0%，土地成交价款下降27.1%，土地成交均价下降22.5%，三项指标均出现明显下滑。这一方面是因为近两年以来，在“房住不炒”政策基调下，房地产调控不断深化，房企拿地渐趋理性，加上企业资金问题，土地购置面积随之减少；另一方面是因为2021年开年以来中央再三强调要重点解决好大城市住房问题，大力发展租赁住房，上海、广州、深圳等热点城市房地产调控持续加码等，促使房企资金分流至二三线城市或住房租赁等行业细分领域，从而带动了土地成交价款和土地成交均价的降低。客观来说，1-2月3462元/平方米的土地成交均价较以往明显偏低，这主要与近期一二线城市较大力度调控收紧有较大关系，随着热点城市降温，房地产市场恢复正常运行，未来土地成交均价应有一定程度提高。

  从政策导向来看，房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理“两道红线”和重点城市“两集中”供地规则将逐渐落地推行，房地产长效机制正不断完善，土地供应及成交管控将得到进一步强化，以确保“稳地价、稳房价、稳预期”的实现。从区域来看，住房问题突出的大城市将是房地产调控重点，尤其是重点城市土地“两集中”的供应规则，将促使房企向不受限制的城市群、都市圈内重点城市或潜力城市进军。

  06住宅待售面积回升，办公楼和商业营业用房待售面积继续减少

  2021年2月末，商品房待售面积52425万平方米，比2020年末增加2575万平方米。其中，住宅待售面积增加2314万平方米，办公楼待售面积减少24万平方米，商业营业用房待售面积减少269万平方米。

  整体来看，商品房待售面积再次出现回升。其中，住宅待售面积较2020年末增加10.3%；办公用房待售面积较2020年末减少0.6%；商业营业用房待售面积较2020年末减少2.1%。