[克而瑞]2021年一季度中国房地产总结与展望（上篇）

  01

  政策篇

  房地产信贷全面趋紧

  12城政策加码强化预期管理

  ……略……

  总结

  01

  22城集中供地遏制企业非理性抢地，上海率先试行新房集中供应

  2月18日，住建部发文对22个热点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次。22个重点城市涵盖了4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。

  随后青岛、郑州等多地发文确认政策细则，天津、长春、福州、南京等城市更是明确年内3次集中挂牌的具体时间。3月15日，长春集中挂牌出让51宗首批经营性用地，总占地面积达400万平方米。天津同样披露了首批集中挂牌出让土地信息，60宗土地将于3月底集中挂牌。

  我们认为集中供地旨在遏制企业非理性竞价拿地，避免重点城市土拍市场过热，倒逼房价上涨预期。

  土地集中供应制度之下，新房集中供应模式应运而生。上海先行先试，2021年新房将主要采取集中批量入市。3月12日，上海房屋管理局公布了首批33个项目将集中供应，共计10044套房源，以外环外的刚需盘居多，且预售价格没有上涨。

  我们认为新房集中供应意在保障刚需家庭购房消费，基于选择面增多，刚需客群可以多盘横向比较，有选择性地摇号自己更中意地项目，避免跟风摇号，制造不必要的市场恐慌。

  02

  热点城市信贷资金管控趋紧，2月以来全国房贷利率止跌回升（本节有删减）

  一季度，房贷管理的“两道红线”持续发力，核心一、二线城市纷纷出现房贷额度吃紧、放款周期拉长等现象。具体而言，广州房贷额度紧缺，放款周期延长至3-6个月，工农中建四大行集体上调房贷利率；深圳按揭审核趋严，偿债收入比不符合要求不予放贷，放款周期或延长至4个月；上海多数商业银行信贷额度不足，个别国有大行甚至出现阶段性停贷。

  结合我们实际调研情况，热点三、四线城市房地产信贷管控同样趋紧，年初以来四大国有银行皆出现房贷额度吃紧、放贷周期延长等现象，部分城市项目甚至大定签约两月有余，银行仍未授信放贷，究竟何时放款尚无定数。受此影响，房企销售回款压力明显加剧，在售项目案场普遍与十余家银行合作，积极争取在每月初能够得到更多的放贷额度。

  北京、上海、深圳、浙江等多省市金融监管部门加强个人信贷资金管理，严防消费贷、经营贷等信贷资金违规流向楼市。1月，北京银保监局要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和经营性贷款合规性开展全面自查，上海银保监局要求切实加强信贷资金用途管理，强化用途预警。2月，人民银行深圳中支窗口指导商业银行加强规范管理，组织银行开展经营贷资金排查，责令提交自查报告和承诺函，广东银保监局围绕授信调查等各个环节开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查。3月，浙江银保监局、省住建厅等联合下发通知，要求省内金融机构对2020年以来房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款等业务进行全面自查。

  2月以来，全国房贷利率止跌回升。融360数据显示，2021年2月，全国首套房贷平均利率5.26%，环比上升4个基点，二套房平均利率5.56%，环比上升3个基点。3月，房贷利率持续上移，全国首套、二套房贷款平均利率环比分别增长2个基地和1个基点。

  03

  中央坚持房住不炒落实“三稳”，重点解决大城市住房突出问题

  ……略……

  04

  深圳、杭州、成都等12城升级调控，风向标上海连番6次加码

  一季度，热点城市房地产市场热度不减，为落实稳地价、稳房价、稳预期目标，合肥、深圳、东莞、成都等12市相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。其中，上海连番6次政策加码，严堵政策监管漏洞，堪称本轮房地产调控的风向标。

  第一，合肥、深圳、上海、杭州、东莞等7城相继升级限购。合肥、深圳完善限购政策，封堵“假离婚”政策漏洞，合肥规定夫妻离异不满2年的，仍按原家庭房查。杭州、上海、成都限购政策“打补丁”，将法拍房纳入限购范围。东莞、嘉兴升级限购，东莞非户籍家庭购买二套房、新落户家庭购买首套房，社保缴纳年限分别提高至3年和半年。嘉兴限购区域扩容，由嘉兴市区扩大至全市范围。

  第二，东莞、成都升级限贷。东莞实行认房又认贷，无房但有已结清的贷款记录或拥有1套住房且贷款已结清，购买普通住房首付40%，非普通住房首付60%，拥有1套住房且贷款未结清，购买普通住房首付50%，非普通住房首付60%。成都无房但有贷款记录的购买普通住房，最低首付比例上调至40%。

  第三，湖州、东莞、南平升级限价，严格限定预售价格涨幅。东莞、湖州续批预售价格备案不得高于前批次备案价格，南平新开盘项目申请预售报备均价不得超过可比楼盘上月成交均价的1.5%或本盘上月成交均价的1%。

  第四，上海首次出台限售，杭州、嘉兴、成都等3城升级限售。上海、杭州热点楼盘实行限售管控，上海按照优先购房政策购买的商品房、杭州摇号中签率小于等于10%的或以优先购买方式取得的新房皆限售5年。成都延长热点项目限售年限，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，限售期由3年延长到5年。嘉兴扩容限售区域，由嘉兴市区扩大到全市范围。

  第五，杭州、上海增加房地产交易税费，变相抑制房屋交易，个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。

  第六，上海、成都、金华、湖州、南平、郑州建立健全房地价联动机制，采用“限房价、竞地价”方式出让土地。典型如上海商品住宅用地出让实行限价竞价。成都全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让，超出房地产开发企业“三道红线”的竞买人不得参与土地竞拍。湖州土拍采用“限房价、竞地价”“限地价、竞自持”或“限地价、竞租赁房”等竞价方式。

  第七，深圳、无锡、成都建立二手房价格参考机制，促进二手房市场平稳健康发展。深圳市住建局率先出台二手住房交易价格参考机制，并要求二手房经纪公司不能发布高于成交参考价的房源信息。

  第八，上海实行新房积分摇号制度，在抑制火爆打新的同时，保障刚需家庭购房消费。当认筹组数与推售套数的比例超过1.3：1时，将依据基础分和动态分加总积分排序，划定入围分数线及摇号入围名单，最大程度保障无房家庭购房权益，打压市场投资炒作氛围。

  展望

  05

  房地产行业去杠杆上升为长效机制，企业降负债居民降杠杆

  展望未来，2021年央行货币政策将逐步回归常态，保持流动性合理充裕。房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

  房企融资“三道红线”持续发力，倒逼企业去杠杆降负债。除了首批12家试点房企之外，“三道红线”监管范围或将扩容至全行业，更多房企将依据“三道红线”的触线情况，分档设定有息负债规模的增速阈值。房企表内融资或将不断收紧，严控有息负债规模增长上限，尤其是那些暂被划定为橙档、红档的房企，为了确保有息负债规模低增长甚至不增长，表内融资规模增长空间将明显受限。并加强房企现金流、表外投融资等相关指标的管控，严防信托、保险等资金违规进入房地产行业。

  狠加落实房贷管理“两道红线”，确保居民杠杆率不再继续上升。第一，房地产授信管控趋严，热点城市仍将严控个人住房贷款投放节奏，并敦促商业银行严格审查按揭贷款人资质及偿债能力，对于家庭收入流水、债务收入比等不符合要求的购房者坚决不予放贷。第二，房贷利率趋势性上移，全国首套、二套房贷平均利率大概率将持续上移，热点城市房贷利率上调空间理应更大。第三，进一步强化信贷资金用途管理，通过商业银行全面自查、监管部门排查问责，加强对购房者首付资金来源审查管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规挪用于购房消费。

  06

  徐州、佛山等或将加码调控，棚改仍是弱三四线市场催化剂

  2021年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。

  热点城市仍需保持调控定力，结合市场实际变化，及时采取有针对性的调控政策措施。徐州、佛山、盐城等热点三四线城市或将加入调控城市行列，2020年以来，长三角、粤港澳地区热点三四线城市房地产市场显著转暖，徐州、佛山、盐城、泰州等多城频出地王，房价一致看涨预期强烈，未来政策加码的可能性颇高。杭州、成都、深圳等前期已经升级调控的城市，如调控效果未达预期，或将效仿上海进一步加码调控，以期维稳房地产市场。

  压力城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，土地供应要有供有限，适度降低土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费，那些人口长期净流出的弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。现阶段棚改仍是迅速激活弱三四线城市市场热度的催化剂，棚改货币化安置既能创造不菲的增量购房需求，也能大幅提升潜在置业群体实际购买力。

  07

  “十四五”租赁与保障齐发力，重点解决大城市住房难题

  “十四五”时期将完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。对于住房保障体系，切实增加租赁住房和保障房供应，解决好大城市住房突出问题。

  一方面，加大保障性住房建设力度，作为破解大城市住房难问题的重要抓手，共有产权房、经济适用房、廉租房等保障房建设或将明显提速。地方政府要多渠道筹措保障资金，地方财政更要安排专项资金，全力支持租赁住房和保障房建设，确保保障工程项目都能顺利开工、按时完工，顺利达成住房保障目标。

  另一方面，加快发展住房租赁市场，增加租赁住房供给、规范市场化租赁住房发展、加快实现租购同权，帮助新市民、青年人缓解住房困难。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，并保质保量完成。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大城市长期供地压力。

  附表：2020年三季度重要政策汇总（见文末）

  02

  行业篇

  前2月销售、投资创历史同期新高
  二季度高位持稳……略……

  总结

  01

  前2月面积、金额较2019年同期增23%、50%，东部地区销售坚挺

  2021年1-2月，房地产市场销售整体向好，但呈现明显的区域分化特征。前2月，全国商品房销售面积17363万平方米，同比增长104.9%，相较2019年同期增长23.1%，其中，商品住宅销售面积15609万平方米。全国商品房销售金额19151亿元，同比增长133.5%，相较2019年同期增长49.6%，其中住宅销售金额17526亿元。

  分区域来看，东部地区销售表现尤为亮眼，1-2月商品房销售面积7565万平方米，较2019年增长39.1%，究其原因，或在于东部多省市发布“就地过年”相关激励性政策，在强化疫情防控的同时，客观上也促进了购房需求释放。中部地区、西部地区受返乡置业驱动，成交亦有不俗表现，前2月商品房销售面积相较2019年分别增长12.0%和14.6%。但东北地区成交表现依然平平，相较2019年仅微增7.3%。

  02

  一、二手房价格环比持增，一线城市涨幅最显著

  ……略……

  03

  前2月开发投资额创历史同期新高，在建施工增11%是核心支撑

  2021年1-2月，全国房地产开发投资13986亿元，同比增长38.3%，去年同期受到疫情影响项目普遍停工，低基数是同比大幅增长的主要原因。如果排除疫情影响，相较2019年1—2月，仍增长15.7%，并创下历史同期新高。

  考虑到新开工、拿地表现皆不及2019年同期，我们认为，前2月房地产投资的主要支撑在于施工环节。1-2月，房地产开发企业房屋施工面积770629万平方米，同比增长11.0%，相较2019年增长14.2%，房企加快施工进度抢占春节等营销节点，支撑房地产开发投资保持较快增长。

  04

  新开工、土地购置面积较2019年同期仍降9%和6%

  ……略……

  展望

  05东部支撑销售续增，施工刚性与新开工提速带动投资高位持稳

  2021年房地产行业延续2020年疫后平稳表现，“三稳”方针下楼市具有增长刚性。一季度前2月，房地产销售面积创近年同期新高。房地产开发投资受到施工环节支撑保持较快增长。但受到土地供应缩量等因素影响，新开工面积、土地购置面积皆不及2019年同期。在这样的情况下，我们对于后市给出如下几点判断：

  一是房地产销售市场热度有望惯性延续，“金三银四”节点支撑下全国销售规模增速将继续韧性上扬，不过动能减弱，增幅有限。东部地区长三角城市群内二三线城市楼市当前火热，二季度东部地区销售表现有望再创历史新高。但一季度以来北上深杭、成都、合肥等重点城市以相继约谈开发企业与经纪公司、严查居民端消费贷款、收紧调控政策等指导性动作，二季度热点城市调控政策仍具有较大不确定性。因此预计二季度整体全国商品房销售规模将高位持稳，均价或将小幅冲高。

  二是新开工方面，预计二季度房企房屋新开工规模将走高。“三道红线”下房企新开工策略选择上将以东部热点城市为重心，加快新开工进度与施工工期以便待开项目尽快领证预售，赶在当前新房热市期内上市，以完成企业销售去化目标。

  三是土地购置方面，受土地出让“两集中”政策影响，房企在22个核心城市土地购置面积将有所降低，但房企竞争挤压下核心城市周边强三线城市成为房企土拍热点。因此我们认为二季度全国整体土地购置面积规模将继续上探，强三线城市将成为房企争夺重心。

  四是房地产开发投资额规模继续高位，增速将适度回落。主要基于一方面“交付大年”竣工压力下房屋施工面积将对开发投资规模作刚性支撑。另一方面新开工面积与土地购置面积规模也将对投资规模作支撑。此外，受2020年前值较高影响，二季度开发投资额同比涨幅将有一定收窄。

  03

  土地篇

  一季度成交建面同比微增
  溢价率触底回升

  2021第一季度，土地市场周期性低位，但成交规模好于去年同期。价格方面，由于上海、杭州等热点城市加大了高价土地的供应，成交价格同环比均明显上涨，溢价率也在优质地块的刺激下触底回升。接下来，在整体政策环境收紧、重点城市实施供地新政的影响下，预计整体市场热度将会有所降低；但个体地块之间的分化也会进一步加剧，在供地新政落地及信贷等金融监管持续加强的背景下，房企资金压力明显加大，拿地时对周转速度、现金流等方面的考虑将更加慎重，因此，有需求保障的一二线及强三线城市优质地块会更受市场关注。

  总结

  01

  土地成交量缩价涨，二三线整体表现优于一线（节选）

  土地市场低位运行，但好于去年同期。一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积达37695万平方米，环比跌幅高达58%，同比来看，受去年同期疫情影响下基数较低的影响，同比上涨8%。从成交趋势来看，受重点城市土地供应“两集中”政策的影响，3月的土地成交量大幅缩减，一季度土地成交规模低位运行。价格方面，受一二线城市优质地块占比提升的影响，土地价格同环比均上涨。一季度全国300城经营性土地成交楼板价为2794元/平方米，同环比涨幅均为16%。

  分城市能级来看，二线城市表现突出。一季度，杭州、郑州、成都、宁波等城市均有多宗优质地块出让，使得二线城市整体成交量较去年同期增长18%，金额更是同比大幅上涨了40%；一线和三四线城市的成交体量同比也均为正，同比增幅分别为10%和6%，但受京、深优质地块供应较少的影响，一线成交金额不及去年同期，同比下降6%。

  02

  中西部二线城市是供地主力，杭州、宁波、徐州等长三角城市竞拍热度最高（节选）

  从重点监测的城市来看，二线城市成为一季度土地市场的成交主力。从成交建面TOP20城市来看，有12个城市都是二线城市，排名靠前的除榜首杭州外，其余的多是中西部省会城市，其中郑州以595万平方米的成交体量位居第三，长沙和成都分列四、五位，成交量均超500万平方米。

  热度方面，市场持续分化。其中，杭州、宁波、徐州、温州、南通、湖州、合肥等长三角城市土拍表现尤为突出，市场热度保持在较高水平，溢价率均在20%以上，其余城市溢价率多在10%以下，市场热度处于较低位。

  03

  流拍现象较去年年末明显缓和，二三线远郊县市成流拍重灾区

  ……略……

  展望

  04

  重点城市集中供地新政落地，土地市场热度分化将进一步加剧（节选）

  2021年一季度，“供地两集中”成为土地市场关键词。在此影响下，22个重点城市在2月末大都减少或暂缓了土地出让，导致2021年全国土地市场成交规模同比仅上涨了8%，处于较低水平。不过，随着二季度各城市供地计划提上日程，22个重点城市中的长春已经率先响应供地新政，4月份将有51宗宅地入市，此外市场热度较高的西安、金华也有多宗土地推出，预计下季度成交规模将有望能恢复至往期正常水平。

  市场热度方面。结合政策环境来看，除了重点城市土地供应端调控加强外，上海、深圳、杭州、成都等热点城市也在一季度加码调控，以降低市场热度、平稳市场发展。预计二季度政策环境整体仍然偏紧，土地市场热度也会受此影响有所回落，但热度分化趋势还将持续。