[易居研究院]2021年3月金融环境与房地产市场月报

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1同比增速、住户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率这4个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

  3月末M1余额同比增长7.1%，增速继续回落；住户部门贷款余额同比增长16.3%，增速与上月末持平

  M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  3月末，M1余额同比增长7.1%，增速比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.1个百分点。M1同比增速自今年1月创出阶段高点后，已连续2个月回落，但仍高于2018年下半年—2020年上半年的水平。

  3月末，住户部门贷款余额同比增长16.3%，增速与上月末持平，比上年同期高2.6个百分点。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势领先于住户部门贷款余额同比增速走势。2011年至今，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速分别有3个和2个阶段高点，前2个阶段高点前者领先后者时间分别为6个月和8个月。2011年至今，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速有均3个阶段性低点，前者领先后者时间分别为6个月、16个月和2个月，第二次领先的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  从目前稳健中性的货币政策基调及去年的基数来看，今年1月已基本确定是本轮周期M1同比增速的高点。从过去十年的M1同比增速走势来看，今年可能与2013年较为相近，与2015-2016年明显不同，货币金融对楼市的影响大概率也与2013年较为相似，还是以局部行情为主，不会出现全国性的大行情。

  从住户部门贷款余额同比增速来看，今年1-2月的加速上升是由去年同期的低基数引起的，3月增速与2月持平。考虑到去年末房地产贷款集中度管理制度的出台，今年的房贷发放大概率会紧于去年，春节后不少一二线城市严查经营贷消费贷等违规资金进入楼市，预计二季度后住户部门贷款余额同比增速将逐渐下行。

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