[贝壳研究院]调控显效，楼市回调！新房、二手房、租赁市场全线降温

  强化经营贷管理、加强限售管理，土地集中出让……今年以来，全国各城市调控频出，目标直指自去年年末以来过热的楼市。而今看来，这些政策正在开发挥效应。贝壳研究院4月27日发布《2021年4月楼市报告》（以下简称“报告”）指出，2021年4月，全国66城新房市场成交量增速收窄，贝壳50城二手房成交量环比降约20%，二手房价格指数涨幅收窄，传统春节后租赁旺季也进入尾声。

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  各线城市新房市场降温，东南沿海重点二线城市活跃度超越一线

  新房交易市场未延续年初热潮，在轮番政策影响之下，4月开始出现增速下降态势。报告显示，1-4月新房市场成交套数同比增长74.8%，成交面积同比增长70.5%，相较1-3月成交量增速收窄约25个百分点。即使与2019年同期相比，1-4月成交套数和面积也呈现增速下滑，增速分别为31.0%和30.4%。从4月单月来看，成交量较2020年和2019年同期亦回落。

  4月，各线城市新房成交套数、成交面积累计同比增幅均有所回落，其中，三四线城市收缩最为明显。……贝壳研究院方面分析，调控政策力度加强叠加小阳春动力趋弱，后市在全国新房整体成交量累计同比增幅或将逐渐平稳的大势之下，三四线城市将会显著放缓。

  热度降温在调控剧烈的一线城市表现也较为突出。具体来看，北京、上海、广州、深圳2021年4月新房成交面积同比增幅较3月均下降10-20个百分点。《报告》预计，一线城市未来楼市成交量同比增幅将会进一步收窄，而受供应量提升影响，广州、深圳新房成交量同比增速仍将保持高位。

  相较而言，二线城市市场活跃度仍然较高，特别是长三角、长江中游、东南沿海城市，武汉、南京、杭州、温州、宁波、福州、厦门、扬州、泰州等全国重点区域的强二线城市2021年1-4月新房成交面积较2019年1-4月，均有30%以上的增长。

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  二手房市场高位回调，50个城市中41个城市景气度指数下降

  与新房市场步调一致，受调控与季节性因素影响，二手房市场在3月见顶之后高位回调。贝壳研究院数据显示，2021年4月，贝壳平台上50城中绝大部分城市二手房成交量环比下降。尽管整体成交绝对水平仍处2020年以来高位，但50城二手房成交量仍环比下降约20%。其中，合肥环比降超40%，合肥、宁波、厦门等热点城市环比降超30%，广州、上海、东莞、泉州等环比降幅也都超过20%的平均水平。

  同时，贝壳50城4月二手房价格指数涨幅由3月的1.6%收窄至1.0%，32个城市涨幅收窄或由微涨转为微跌。二线城市二手房价格指数环比涨幅均有所缩小，厦门二手房市场调整幅度较大，缩小超过2个百分点，东莞二手房价格指数环比涨幅缩小至1%以内。北京、上海、广州等一线城市二手房价格环比涨幅均较上月缩小，广州、上海缩小幅度较大。

  与3月供需两端均高度活跃不同，4月贝壳50城二手房新增挂牌房源环比降约7%，客户带看量与上月基本持平。50城二手房景气度指数较上月下降4至33，连续第2个月回调，50城中41城景气度指数下降，仅芜湖、佛山、重庆、南昌、郑州上升。其中，上海、广州、深圳调整幅度较大，合肥、杭州、厦门、宁波及泉州、绍兴、嘉兴市场景气度回调。

  “市场热度由一二线城市向周边三线城市转移，未来此类城市调控收紧的压力较大。”《报告》分析，调控开始向三四线城市下沉，政策覆盖到县级城市，未来土地市场升温的三四线城市随时可能被调控。另外，房地产贷款集中度约束下银行面临调降压力，预计未来房贷利率继续上浮，且更多的城市将实行房贷加息。

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  租赁旺季进入尾声， 全国重点40城成交量环比均降超10%

  走过3月小阳春的房屋租赁市场，4月进入春节后租赁旺季尾声。贝壳研究院数据显示，2021年4月，全国重点40城租赁成交量环比减少20.4%，各城市成交量均环比减少超过10%，北京成交量环比减少18.5%。40城平均月租金38.6元/平米，尽管租金指数环比微涨0.5%，同比却下跌3.3%。

  其中，呼和浩特、太原和烟台4月租赁成交量环比降幅最大，无锡、宁波、佛山、苏州和南昌市环比降幅最小。一线城市中上海环比降幅最大，达到近30%，北京、深圳和广州环比降幅在20%以内；新一线城市中西安、青岛环比降幅最大，西安环比降幅超过25%，苏州、佛山和长沙环比降幅最小，在15%以内。

  成交量下滑暂未带动租金价格变动。4月，全国重点40城中26城租金指数环比上涨，占比达到65%。哈尔滨、芜湖和太原租金指数环比涨幅最高。从同比来看，八成城市租金水平同比下跌，除上海、芜湖、杭州、南通、合肥等长三角城市群城市，西安、厦门和成都等城市租金指数同比上涨或持平外，其余32城均现同比下跌。新一线城市中西安、杭州、成都和合肥租金指数同比上涨或持平，其余11个城市均同比下跌。

  《报告》指出，高校毕业生带来租赁旺季将逐步显现，5月租赁市场活跃度或将再次提升，北京等对人才吸引力较强的一、二线城市租赁市场升温更为显著。这在业主出租信心加强上可见一斑，数据显示，4月新增房源挂牌均价环比和同比均上涨，全国重点40城新增房源挂牌均价为38.4元/平米，环比小幅上涨1.5%，同比上涨3.8%。