[易居研究院]今年一季度上海住房租赁市场回顾及展望

以下内容节选自

【2021年一季度上海住房租赁市场季报】

  进入2021年，经过去年住房租赁行业的洗礼，特别是一些行业品牌企业暴雷后，整个行业的发展趋于稳定和规范。一季度，随着十四五规划以及两会政府工作报告对于支持住房租赁市场发展的定调，上海住房租赁行业发展持续推进。同时，上海住房租赁企业结合行业现状以及自身情况，采取了不同的发展策略，包括扩张规模、商改租、发展综合型租赁社区等。本文节选于《2021年一季度上海住房租赁市场季报》，从住房租赁行业动态、市场整体情况、市场结构特征等方面对于一季度上海住房租赁市场进行回顾总结，并对住房租赁行业发展趋势给予展望，为各界了解住房租赁行业提供参考。

  1

  行业动态

  ▎一季度共成交租赁用地15幅，出让总面积超40万方

  一季度上海共成交15幅租赁用地，出让总面积超过40万平方米，从分布区域看，分别位于浦东、杨浦、闵行和嘉定等区域。其中浦东分布较多，上海张江（集团）有限公司连续拿下上海国际医学园区三幅地块。另外，B站耗资81.18亿竞得上海杨浦区定海社区一土地，紧邻两月前美团竞得土地，土地性质包括街巷、商业、办公、租赁和文体用地，其中租赁住房面积约1.5万方，建成后租赁住房套数下限为165。

  
  ▎上海住房租赁产业联盟成立

  1月8日，上海住房租赁产业联盟成立。联盟是在上海市房屋管理局、上海市房地产经纪行业协会指导下，由上海建信住房服务有限责任公司发起成立，成员包括上海城方租赁住房运营管理有限公司、上海城投置业经营管理有限公司、华润置地、魔方生活服务集团有限公司、微领地创客空间运营管理集团股份有限公司、旭辉领寓、城家公寓、安歆集团等多家住房租赁领域的头部企业及产业上下游企业。上海住房租赁产业联盟的成立标志着上海住房租赁产业站在了跨维度合作、高质量发展的新起点上，对规范行业市场具有积极的意义，通过产业联盟平台将实现交叉引流、优势互补，共同打造住房租赁新生态，成就百姓安居梦。

  ▎上海2021年拟供应5.3万套租赁房

  1月24日，上海市第十五届人民代表大会第五次会议开幕，上海市市长龚正作政府工作报告。内容涉及税务、消费、项目规划、城镇就业、失业率、住房租赁、社区服务项目等一系列群众关注问题。关于2021年，政府表示要完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快租赁房建设，形成供应5.3万套。完善房地产市场平稳健康发展长效机制；完成既有多层住宅加装电梯1000台。在老旧小区、医院周边新建4000个公共停车泊位，新增1万个公共充电桩。

  ▎上海地产集团将新增800套租赁住房

  1月14日，上海地产集团透露，新年伊始，已连拿两块租赁住房用地，分别位于孙桥和张江。其中孙桥社区A10-2租赁住房地块属于张江科学城规划范围，周边高新企业聚集，租赁需求高但供给不足。未来该项目将为区域提供更加优质的租住品质和便捷服务，满足人才居住需求。张江中区单元41-10地块租赁住房地块，所在板块未来定位为世界一流科学城，规划为国家实验室核心区，将有一批落实国家科学中心的重大科技创新项目落户。上海地产集团将在该地块上落实与复旦大学“校企联动、优势互补、资源共享、共赢发展”的战略合作宗旨，探索以整体租赁、集中管理方式建立人才租赁住房服务体系，建成后计划向复旦大学整盘租赁，助力高校解决人才居住难题。这两个项目均定位为“活力社区”，今年三季度开工、2023年三季度竣工交付，未来至少提供共800套租赁住房。

  ▎绿地集团将全面“商改租”

  1月21日，绿地董事长张玉良表示，绿地在将商办物业全面改成租赁，上海正在做这项工作。不得不提的是，“商改租”的提出和实践，是建立在租赁住房紧缺和写字楼空置率逐年攀升的基础上。据第一太平戴维斯数据，2020年上海全市甲级写字楼总存量达1420万平方米，同比增长5%；平均空置率同比下降0.6个百分点至16.8%；2021年预期还将迎来多达140万平方米的写字楼集中供应。绿地先行将上海商办物业全面改成租赁不无道理，此举也更被赋予一层试点意义。

  ▎大华集团公开发行10亿元住房租赁专项公司债券

  1月25日，大华（集团）有限公司发布2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书。公告显示，大华集团将发行住房租赁专项公司债券（第一期），发行规模不超过人民币10亿元（含10亿元）。大华集团对外表示：本期债券募集资金扣除发行费用后，将用于租赁住房项目相关用途和补充流动资金，最终募集资金用途安排以相关监管机构要求和本期债券公告文件为准。

  ▎雅诗阁公寓信托拟剥离中国子公司

  2月9日，雅诗阁公寓信托在声明中表示，该公司将通过剥离Shanghai Xinwei Real Estate Development Co.的权益来剥离上海徐汇盛捷服务公寓。出售价格在考虑了商定总物业价值约2.156亿新元的基础上约定，预计将于第二季度完成。雅诗阁公寓信托的服务式公寓大多以雅诗阁、馨乐庭（Citadines）和盛捷（Somerset）品牌运营。2020年，雅诗阁中国签约物业管理合同43家，共计9467套公寓单元，同比增长194%，创下历史新高。

  ▎旭辉领寓正式更名为“旭辉瓴寓”，未来重点发展综合型租赁社区业务

  2月22日，据消息称，旭辉旗下的长租平台旭辉领寓将正式更名为“旭辉瓴寓”。此前公司名为“领寓”，是取希望在行业内做到领先地位之意。这一次从“领”变成“瓴”，则是基于对公司业务发展模式有了更清晰的认知，未来旭辉瓴寓将重点放在发展综合型租赁社区业务上，而不是做单独一栋楼的那种租赁模式，聚焦于一线和核心二线城市。

  ▎阳光城拟合作新一期长租公寓类REITs 发行总规模12.1亿元

  3月26日晚间，阳光城集团股份有限公司发布公告，披露关于公司拟参与长租公寓类REITs证券化项目情况。据了解，阳光城已以上海盈标企业管理有限公司（“项目公司”）持有的“阳光城-上海睿湾碧云项目”（“目标物业”）设立中信证券-阳光城长租公寓一期资产支持专项计划（“前序产品”）。阳光城拟与相关参与方合作，由参与方受让前序产品项下的单一资金信托信托受益权或其他标的资产，并由参与方作为原始权益人以信托受益权作为基础资产设立新一期长租公寓类REITs资产支持专项计划。专项计划预计发行总规模不超过12.1亿。该项目拟申请在深圳证券交易所挂牌，产品期限不超过19年，每2年设立优先级资产支持证券的开放期。

  ▎华润有巢上海首宗集体土地建设租赁住房项目开业

  3月26日，上海首宗集体土地建设租赁住房项目——华润有巢国际公寓上海泗泾店社区开业。项目位于上海市松江区泗博路和米易路交界处，近轨交9号线泗泾站。项目共由5栋租赁住房和1栋商业中心组成，以30-60平方米的一室或两室为主，租金每月1900到3000多元不等，首批推出1栋楼共280间。社区内建有近7000平方米组团绿地及篮球场、樱花林、多功能公共区域。同时，松江区泗泾镇与华润置地在现场还签订了人才公寓战略合作签约框架，共同落实泗泾镇人才安居工作，切实为上海新市民及人才提供住房保障，助力G60创新型区域人才高地建设及长三角一体化发展。

  2

  市场整体情况

  ①   ▎上海租赁住房价格指数达历史新高

  中国住房租赁价格指数是通过定期监测全国重点城市租赁的相关成交数据和市场调研数据，采用类似房屋重复交易法，计算35个城市月度价格变动趋势，在此基础上形成租赁价格指数。指数的基期时间是2016年1月，基点值为1000点。根据中国住房租赁价格指数显示，2021年3月，上海租赁价格指数为1143.7点，较上月上升9.6点，环比上涨0.85%，同比涨幅2.90%。今年前两月上海租赁住房价格指数连续回落，但3月又上升至历史新高，延续了2020年以来整体上行的态势。分档次来看，3月上海租赁住房中，各档次住房价格基本保持平稳态势。

  ②   ▎上海房租收入比呈现振荡下行走势

  本报告采取的房租收入比口径如下：

  城镇居民可支配收入月度平均根据上海城镇居民人均可支配收入测算得出，房租收入比在25%以下为租金相对合理水平，大于25%为相对过高，大于45%为租金严重过高。

  2021年3月，房屋租金收入比为31.23%，环比下降9.72%。从历史走势看，上海房屋租金收入比于2019年6月曾短暂处于严重过高区间，但随即下降至相对过高区间，整体接近严重过高区间，主要是租金处于较高水平。2020年10月大幅回落至33.75%，主要是租金水平出现明显下滑，此后租金收入比回升至40%左右。今年年初以来，受到一季度城镇居民可支配收入增长的影响，房屋租金收入比继续呈现振荡下行走势。 预计未来一段时间，随着租金的逐步平稳，租金收入比也会趋于平稳，但仍会处于相对过高区间。

  ③  ▎上海租金售价比一季度回落至低位

  租金售价比，是指一套房屋的每平米年租金收入与房屋每平米市场价值的比值。租金反映房屋的使用价值，体现市场真实需求，因此可以通过租金售价比来反映房租与房价的偏离度。

  今年一季度，除了2月受二手房价格回落导致租金售价比回升至2.25%以外，3月受到二手房市场活跃推动价格上升，租金售价比又明显回落，处于近两年来最低水平。从历史走势看， 2019年2月快速上升后，下半年开始回落并趋于稳定，2020年前三季度，上海租金售价比呈现小幅振荡走势，各月租金售价比基本维持在2.1-2.3%左右。四季度租金售价比回落明显，主要还是受到这段时间二手房市场活跃、二手房价格上升较快的影响。预计后期在调控政策效应释放下，随着二手房市场热度逐步下降，租金售价比也将恢复到前期相对平稳的水平。

  3

  市场结构特征

  ①   ▎租赁房源超3成集中在40-60平方米

  整体来看，一季度上海住房租赁市场供应主要集中在套均面积20-60以及80-100两个区间段。其中套均面积40-60平方米的小户型超过3成，显示这一类面积段的租赁住房成为市场供应主力。其次为80-100平方米的中端户型，在市场上供应也相对较多。

  ②   ▎租赁房源近4成户型集中在2室

  从户型结构分布来看，一季度上海住房租赁市场供给方面主要以3室及以下房源为主。其中2室房源占比最高，达到38%，其次为3室房源，占比为26%。由于目前房屋租赁市场的房源仍以私人房源为主，因此从房源户型结构看，2室和3室仍相对较多，未来随着租赁用地建设的推进，专业化租房企业和机构的不断发展，1室房源比重将会进一步上升。

  ③   ▎近6成租赁住房源套均月租金在2000-6000元/月

  租金结构分布来看，一季度套均租金在2000-6000元/月以下的租赁住房供给占比相对较多，总计占比接近6成，其中4000-6000元/月的租赁住房最多，占比接近4成。在中低端房源供给较多的同时，套均租金在12000元/月以上的改善型高端房源供给也占据一定比例，成为上海住房租赁市场供给的重要组成部分。

  4

  行业发展趋势

  2021年一季度，上海房企拓店保持谨慎态度，市场逐步形成稳定的竞争格局。经过去年一年的市场动荡，行业洗牌加速，头部企业强者恒强，未来行业集中度或将进一步提升。3月底以来，华润置地有巢首块集体租赁用地项目入市，中骏方隅探索轻资产模式，新店上海星荟方隅公寓开业。另外一些房企品牌的储备项目中也不乏有轻资产的身影，未来，随着更多租赁用地项目及轻资产运营项目入市，房企品牌经营模式也将两头兼顾。

  据官方消息，上海今年上半年还将陆续有6000-7000套左右的租赁房源供应，主要分布在浦东张江、闵行莘庄、宝山顾村、松江泗泾。今后，预计每个季度都将有租赁用地项目入市，行业或进入真正的大社区时代，而这也更加考验租赁企业的品牌精细化运营、盈利等能力。