[克而瑞]调研纪要 | 广西三四线城市(六十一)：玉林篇

  调研感受

  ■  玉林为人口外流型城市，购房以刚需自住为主，投资需求有限。

  ■  市场供过于求，楼盘多且体量大，百亩千户千户大盘比比皆是。

  ■  2019年市场下行加剧，多数项目从期房卖到现房。

  ■  全城竞品，价格乱战，恒大推出“4”字打头精装房，市场观望情绪浓厚。   

  ■  主城区房价以市政府和万达为核心向外辐射，依次递减。 

  ■  购房强调性价比，房企以大面积赠送吸睛，100平赠30平、140平赠68平屡见不鲜 。

  ■  购房者价格敏感度高，不喜精装，品牌房企难做溢价。   

  01

       城市概况

  人口总量广西第二

  经济广西第四，地产依赖度高

  玉林市位于桂东南，处于粤港澳大湾区和广西北部湾经济区的结合部，是北部湾城市群15个城市之一。全市总面积1.28万平方公里，下辖玉州区、福绵区、北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县7个县（市、区）和玉东新区。福绵区于2013年6月正式批准设立，设立前是玉州区的派出机构；玉东新区则是2009年12月挂牌成立，市政府迁址于此，打造城市新中心。截至2019年末，全市总人口736.97万人，仅次于南宁，是广西人口第二大城市。

  从经济发展水平来看，2020年玉林市GDP为 1761.08亿元，排在南宁、柳州、桂林之后，位列广西第四位。第三产业比重达到54.2%，较2019年提高1.3个百分点。值得注意的是，房地产投资作为玉林主导产业，2020年占全市投资46%，这种投资结构短期内难有实质性改变。

  居民可支配收入方面，2020年全市居民人均可支配收入27401元,城镇居民人均可支配收入37362元，农村居民人均可支配收入17721元，居民月均收入不足3000元,购房支付能力相对羸弱。

  02

  市场变化

  2019年下半年市场下行

  玉东新区项目扎堆

  玉林的房地产市场以内需为主，在人口基数与经济持续稳步发展的支撑下，2014-2019年购房需求释放，市场成交持续走高。尤其是2015年碧桂园进驻，拉高房价，之后大量品牌房企集中涌入，推盘加快，市场迎来一轮量价齐升。

  而自2019年下半年，随着购房需求趋于饱和，市场开始出现下行迹象。同时，由于大量楼盘入市，而需求量跟不上，供过于求状况局面加剧，在去化压力下，开发商纷纷启动价格战。到2020年叠加疫情冲击，购房者资金风险意识提高，市场寒意加重，成交方面“量价齐跌”。今年一季度市场供应与成交量有所回调，主要是由于市场观望情绪浓厚，开发商放缓了推盘节奏，但价格战仍在持续。

  不同区域市场存在一定的分化现象。以本次重点调研的玉州区与玉东新区为例，在成交量变动方面，玉东新区下行明显，由于区域在售项目超过20个，价格竞争也更加激烈，2020年成交均价由2019年6139元/平方米降至5618元/平方米。而玉州区的成交量变动较为缓和，成交均价也表现坚挺，主要原因在于玉州区的发展成熟、配套完善，具备价格支撑，而玉东新区经历十年发展，配套仍未跟上，购房预期降低。

  03

      项目去化

  期房卖到现房

  价格战、高赠送、依托渠道分销带客

  项目去化方面，2019年以来在市场供过于求局面下，去化周期整体拉长，多数项目从期房卖到现房，一些项目的月流速明显降低。开发商之间的竞争以价格战为主导，碧桂园、恒大在市场领跌，恒大龙悦台项目推出“4”字打头的精装特价房。

  另外，通过多阳台和多飘窗方式赠送面积现象普遍，高得房率成为吸引客群的一大卖点，例如中鼎·公园9里项目推出107㎡赠送27㎡、114㎡赠送65㎡、143㎡赠送65㎡、142㎡赠送68㎡的户型。在拓客方面，分销渠道成交占比高，绿地、永利、中鼎等开发商旗下项目分销渠道成交占比均超过六成，中鼎·公园9里占比高达8成。

  04

  房价梯度

  以市府和万达为核心向外辐射依次递减

  玉东湖价格高地

  玉林主城区楼市片区主要包括中心区、玉东湖片区、玉东新区、江南区、城南区、城北区。房价以市府和万达为核心向外辐射依次递减，但整体来看梯度并不大。

  具体从各区域来看，老城区均价在5000元/平方米，靠近万达商圈新房价格可达7000元/平方米，二手房价格6000多元/平方米。

  江南区发展接近成熟，没有新楼盘，房价在5000-6000元/平方米。

  玉东新区的区位优势比较突出，一方面市政府位于该区域，另一方面在“玉北同城”发展下，玉东新区受益于政策红利，价值潜力进一步提升。该区域产品偏向刚改，房价在6000多元/平方米。

  玉东湖片区作为近年来大力推进发展的新片区，吸引了众多品牌房企，包括恒大、绿地、金科、彰泰等，高端居住区售价为6000-7000元/平方米，以江滨路为界价差达500-1000达元/平方米。

  其他，城南区以刚需为主，房价在4000元/平方米左右；城北区为5000-6000元/平方米。

  05

  政策环境

  整体宽松

  2020年实行契税补贴对市场刺激有限

  玉林的政策环境整体宽松，无限购、限贷，调控并不明显。首套首付比例为20%-25%；二套首付比例为30%，基本都有首付分期政策。贷款利率方面，首套房贷款利率为5.9%-6.15%；二套房为6.3%左右，放款周期半个月到一个半月不等，今年信贷收紧，放款周期整体有所延长。

  2020年在疫情冲击下，为提振市场、帮助企业渡过难关，确保稳地价、稳房价、稳预期目标实现，3月和9月市政府先后出台了《玉林市人民政府办公室关于积极应对疫情促进房地产市场健康平稳发展的通知》和《补充通知》。优惠政策方面，2020年3-5月、9-11月实行市本级购买新建商品房契税补贴政策，普通居民补贴比例最高为50%，在岗医护人员则按照实际缴纳契税给予100%同等金额补助，对市场起到一定刺激作用，目前已取消。

  06

  居民购买力

  四大产业支撑

  总价天花板80万左右，月供压力高于首付

  目前，玉林正在大力推进机械制造、新材料、服装皮革、大健康四产业发展，不仅培育了玉柴机器、玉林制药、三环陶瓷等品牌，还引进了柳钢、正威等大型企业。从产业布局与发展来看，区县相当。

  玉州区布局了新兴先进制造产业，代表企业为玉柴集团；还有医药产业，主要企业有玉药集团、康臣药业、康美药业等。

  博白县则主力发展新材料产业，并已经形成了70万吨锂电新能源材料、正威新材料、柳钢中金不锈钢三大新材料产业项目。

  北流县产业也较为丰富，包括以陶瓷、建材、服装皮革、健康食品、林产化工等，特别是陶瓷产业，已是中国最大的日用陶瓷出口基地之一。此外，陆川县有生猪养殖、食品加工产业；容县主要是现代农业。这些产业的发展也提升了居民的收入水平，带动购房需求增加，如玉柴职工收入较高，有团购需求。

  玉林居民的月均收入约3000-4000元/月，购房总价天花板在80万左右，对于购房者来说月供压力高于首付，一般月供在4500元左右受压比较明显。特别是今年随着贷款收紧，购房者的总价接受度降低，这也导致了一些改善型产品去化难度加大，如万昌·东方巴黎湖岸，去年月流速70-80套，今年只有40-50套。

  07

  客群特征与置业偏好

  内需型市场

  以地缘性客群为主，偏好毛坯交付

  玉林市主城区项目以地缘性客群为主，并吸纳部分周边县郊客户，其中玉东新区主要吸附北流客群，江南区主要吸附福绵区、博白县、陆川县客群。在部分楼盘调研中，单项目郊县客户占比3-5成不等，如城南区玉林彰泰城项目，客源中4-5成来自县郊。

  产品偏好上，购房以自住为主，偏向面积段适中、功能性多房的高性价比户型，120㎡的4+1房型受青睐。购房选择中，客户主会权衡产品价格、赠送面积、所在区域规划、品质等，价格敏感度较高。另外，考虑到总价与装修质量问题，购房者偏好毛坯交付，碧桂园、恒大等开发商推出的精装房接受度不高。

  08

  土地市场

  热度不高

  成交集中在玉东新区，溢价成交地块少

  2020年玉林土地市场低开高走，在第四季度达到高峰，但整体热度并不高。地块成交主要集中在玉东板块（包括玉东新区），此外江南板块、城南板块也较多。从成交情况来看，2020年以来多为底价成交，溢价成交地块少，主城区仅有4块；楼板价大多在2000元/平方米以下，但也出现了部分高楼面价项目，如玉林福泰拿下的玉东新区教育东路与龟山路交叉口西南侧地块，楼面价高达2989元/平方米。今年截至目前，土地市场动作并不明显。

  09

       房企竞争碧桂园、恒大等大型房企领跌

       本土房企拿地具备优势

  玉林市场聚集了碧桂园、恒大、金科、彰泰、荣和等一众外来房企和本土房企。碧桂园于2015年首入玉林，相较其他大型品牌房企布局早，并打造了碧桂园·公园上城、碧桂园·城央时代、碧桂园·御东府、玉林碧桂园等近十个项目。此后、恒大、绿地、绿城、金科等也进驻，市场竞争激烈。

  从市场竞争来看，价格方面，碧桂园、恒大等大型房企具备降价的底气，在市场领跌，而其他开发商的降压压力则较大，或被迫捂盘僵持，一些深耕多年的开发商则依靠产品品质避免进行价格战。例如万昌2010年进入玉林，旗下万昌·东方巴黎湖岸二期自2019年6月开盘以来并未实行降价，该项目主打品质楼盘，强调居住体验，叠加前期市场口碑良好，市场认可度较高。

  拿地方面，相较外来品牌房企，本土房企具备一定的拿地优势，如中鼎可以依靠政府关系获取项目，无需通过招拍挂拿地。

  对于不同房企品牌，购房者持理性态度，主要看重项目交付成果，但在同等价位下，房企品牌具备一定溢价。目前碧桂园项目布局量多，但市场认可度一般；绿地千亩大盘玉林绿地城项目在市场口碑较好。总体来看，各房企品牌在当地的发展仍要依靠优质项目的交付积累，同时营销宣传也要跟上。

  10

       市场展望短期内难有突破

       高地价项目市场风险高

  玉林仍存在半城半村、城中村的现象，城市面貌有待进一步更新，房地产市场自2019年下半年下行，今年以来稍有回暖，目前待售库存压力大，多数楼盘进行现房销售，市场观望情绪浓厚，开发商推盘节奏放缓，短期内难有突破。且在价格乱战下，一些高地价项目去化更加艰难，面临亏损困境。