[贝壳研究院]房企2020年度财务报告解读

  【引言】

  2020年极为不凡，这个庚子年给整个世界带来太多改变，从国际到国内，从政治到经济，其中有些改变的影响将是深远的。而对于中国的房地产行业，在经历短暂停摆到快速修复过程中，“三道红线”的规则或许挑战了行业过去发展的底层逻辑。由于国情的特殊性，带来房地产行业的发展趋于非理性繁荣，而在“房住不炒”的坚定立场和因城施策、因企施策的调控浪潮中，房企试图在行业转轨中寻找新的发展契机，由此2020年的房企财报尤为关键，不仅是疫情后的首张成绩单，更是“三道红线”后的首次财报披露。

  【数据说明】

  本文基于房企2020年财务报告，针对性选择100家上市房企作为研究对象（下文简称样本房企），具体名单详见附件。

  需要说明的本文关于“三道红线”的统计方式，为了具有更高“可比性”，均采用统一计算公式，个别与房企披露数据存在差异，实为计算口径的差异，不存在实质冲突。

  三道红线计算公式：

  1) 剔除预收款项的资产负债率=（总负债-预收款项-合同负债）/（总资产-预收款项-合同负债）

  2) 净负债率=（有息负债-货币现金）/总权益

  3) 现金短债比=货币现金/短期债务

第一章  快速降档与短期波动

  踩线现状：从金融有益论，到金融中性论，“三道红线”及时且必要；40%样本房企成功实现降档，看重降档结果是短时的，而关注降档质量是长期的。

  样本房企2020年零踩线房企数量29家，占比29%，较2019年增加12家。从变化情况看，降档（降1档与降2档）房企占比达40%，其中10家房企较2019年下降2档，1家房企快速下降3档。2020年房企财务表现中降档、“变绿”成为主旋律。

  政策背景为2020年8月，住建部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，参会的重点12家房企出席会议，会后“三道红线”信息迅速普及全行业。尽管截至目前尚未有“三道红线”官方标准出台，而彼时距离2020年末所剩的时间已不多，可最终通过房企2020年财务数据上分析，房企降负债的结果超预期。

  事实上，金融相关产业在房地产行业中扮演着至关重要的角色，一定限度内的金融密集度上升有利于行业发展，但两者之间的关系非线性，也并非无限制，超过合理水平，尤其是债务规模达到边际点后，金融扩张可能是有害的，从金融有益的论调，回归金融中性。房地产行业在近几年债务创造过度，此时金融监管“三道红线”政策的出台必要且及时，为我国房地产行业长期稳定发展建立风险保障体系。而少数房企如此快速的降负债，其降档质量、安全性和稳定性还有待观察。

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