[克而瑞]上海800亿城市更新基金成立，房企如何分一杯羹？

  新成立规模约800亿基金，上海城市更新加大引入社会资本力度。6月2日，为广泛吸引社会力量参与上海旧改，加快旧改资金平衡，共同推进城市可持续更新和发展，上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等合作机构签署了战略合作协议，成立上海城市更新基金正式成立，总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。基金由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立，对上海城市更新将起到明显的推动作用。

  从旧区改造到城市有机更新，上海城市更新已走过三十年发展之路。作为国内一线城市，上海发展起步较早，早期兴建的旧式里弄逼仄不堪，甚至缺失基本的厨卫等居住功能，住房条件极差，市民居住矛盾突出。并且多数的老旧里弄都集中在中心城区，占据着核心土地资源，与新商务区的发展格格不入。因此早在1992年，上海就启动了“365危棚简屋”攻坚，至今上海城市更新改造已走过30年发展之路，历经四个阶段，从最初的危房棚改拆迁到现如今的坚持“留改拆并举，以保留保护为主”，相关政策逐步完善，发展模式逐步成熟。

  而作为房企而言，随着上海逐步转入存量更新为主的发展时代，公开市场拿地竞争持续激烈，不少房企开始尝试切入城市更新赛道纳储，根据我们收集到的信息，“十四五”期间将是上海城市更新最后的窗口期，主要参与者以本土国企、大型央企，以及一些具备优良城市更新经验的民企为主。

  从容量上来看，整个上海“十四五”期间拆除重建面积可达280万平，十分可观。根据2021年2月上海市政府印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，“十四五”期间，上海全市将全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖； 

  目前上海的城市更新工作以中心城区改造为主，计划2022年完成110万平方米成片改造收官。据市政府发言人介绍，“十三五”期间，上海市中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万平方米，超额完成原定240万平方米的约束性指标，目标完成率达到117%，其中2020年计划完成55万平方米，实际完成75万平方米，目标完成率高达136%。步入“十四五”之后，上海将保持高速节奏，目标完2021年完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户；2022年完成40余万平方米、2.2万户，基本实现中心城区成片改造收官。另外，“十四五”期间，上海还计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造约48.4万平方米、受益居民约1.7万户。

       从市场的参与者来看，上海城市更新参与者众多，其中国企开发商在上海城市更新中扮演重要角色，尤其是上海地产等本土国企。目前而言上海城市更新市场的活跃主体以本土国企为主，其中上海地产在2019年就参与了全年旧城改造量的四成以上。2020年上海市城市更新中心在上海地产公司挂牌成立，作为全市统一的旧区改造功能性平台，负责旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施。自2020年成立以来，城市更新中心已经参与旧改量占到全市旧改总量的60%以上。大型国企央企凭借资金优势，也积极参与上海的城市更新改造，2018年中海斥资近百亿斩获真如城市更新土地，2020年又与黄浦政府合作，拟斥资590亿参与建国东路67-71街坊改造。而外来房企和港资也在不断寻求参与上海城市更新的契机，尤其是像佳兆业、俊发等专注城市更新开发的房企都在上海落子。

  对于房企而言，想要入局上海城市更新赛道，需要明确以下几个方面内容：

  在参与方式上，现阶段房企参与上海城市更新的主要途径是与当地区政府接洽成立合资公司。上海对于社会资本参与城市更新一直持开放态度，早在2001年，就提出过以“政府扶持、市场导向、企业运作”的手段大力推进旧区和旧房改造，当时采取的是毛地出让制度，即将未拆迁的旧改土地以现状出让，由开发商来负责拆迁安置等费用，后来由于政策变动等原因，该模式逐步退出历史舞台。目前上海城市更新采取 “政企合作、市区联手、以区为主”政策，即简政放权给区政府，由区政府组织公开遴选市场主体实施更新改造，一般情况下，选定改造主体后由区政府和城市更新主体共同成立合资公司实施。

  在具体实施上，现阶段土地征收多由政府负责，采取协议出让和招拍挂并举的模式。目前上海城市更新需先通过两轮征询，第一轮是以问卷形式看居民是否愿意改造，第二轮是与居民沟通安置补偿条件，均达成通过率后方可开始征收，目前这一工作基本由政府成立的征收部门处理，征收成功之后再出让给企业。目前上海采取协议出让与招拍挂并举的出让方式，像祥生2003年就开始参与的虹口四平路改造项目，以及仁恒150亿拿下的2002年出让改造权的蒋家浜项目均为协议出让。像万科拿下的宝山杨行旧改项目，俊发在青浦的徐泾镇老集镇旧改项目以及中海普陀真如红旗村旧改项目等，都采用的是招拍挂出让的方式。

  另外需要注意的是，现阶段上海的城市更新项目普遍改造资金压力大，且涉及历史风貌保护和综合开发，对开发商综合能力提出较高要求。历经30年发展，现阶段上海仍然留存的城市更新项目多为居于城市核心区域，改造成本高，拆迁安置难度大，以及多年仍未成功拆迁的难度大的项目，动辄就是百亿投入。其次，上海旧改范围中多包含历史建筑，开发商在负责兴建的同时往往还要负责对这些历史风貌建筑的修缮和维护，而且由于地处核心区，这些土地多需要开发为商住办的综合型地块，对企业的综合开发能力提出了比较高的要求。

  整体而言，目前上海政府对城市更新采取大力扶持的态度，在政策上和实施上都有比较大的支持。800亿城市更新基金的成立将帮助推进上海市旧改的顺利推进，参与合作的开发商上海地产、万科、保利、中交、招商以及险资国寿投资、中国太保、中保投资均有望通过这一基金在上海城市更新市场分一杯羹。

  而对于其他房企而言，目前上海城市更新已经进入最后的窗口期，我们建议资金实力较强，综合开发能力突出的房企可以与中心城区政府洽谈合作，像绿城在5月底刚与黄浦区签订合作协议，加强旧改领域发展，也可以关注一些早期遗留的“毛地”通过股权收购或者协议出让的方式参与；而部分能力有限或者城市更新经验薄弱的房企，同样可以从周边区域和零星旧改项目寻找一些机会，参与上海更新改造。