[克而瑞]浙江省三四线城市（六十五）：丽水(含松阳&缙云)

  ◎  作者 / 杨科伟、张家桦

  丽水，位处浙江省西南部，是浙江省内陆地面积最大的地级市，地势以中山、丘陵为主,平整的可开发房地产用地相对匮乏。下辖莲都区和7县：青田县、缙云县、遂昌县、松阳县、云和县、庆元县、景宁县以及1县级市：龙泉市，截至2020年末，丽水户籍人口270.74万人，其中，城镇人口仅92.02万人。丽水以旅游业为基础产业，三次产业结构为6.8:38.7:54.5。截止2020年，丽水市地区生产总值在浙江省内排名垫底，但其增速却名列前茅，针对去年以来丽水火热的楼、地市行情，我们在莲都区、松阳县和缙云县3地深入一线探访调研。

  从实地调研情况来看，丽水市场受疫情影响甚微，地市驱动房价上涨预期，2020年市场行情向好，2021年至今略有转淡苗头。谈及市场，“分化”是环绕丽水市场的关键词，“颗粒度”细分至单个项目层面。

  整体上可以概括为以下几个现象：

  1) 楼面价21000元/平方米单价地王“点燃”楼市

  2) 本地人均2-3套房，市场不存在明显返乡置业潮

  3) 调控出台稳楼市，市场观望情绪浓重

  4) 市场分化至项目层面，“一条马路一个样”

  5）刚需客凑首付买房，有钱企业主偏好城区江景房或自建房

  01
  2020年成交集中爆发，量价跳增
2021年4月调控升级下市场遇冷

纵观历年丽水楼市成交走势，商品住宅整体供求量价呈现波动上行，2018年前市场体量平稳上行，2016年起供应实现跳增，房价常年稳定在9000-10000元/平方米区间；2019年市场体量显著下滑但供应持续放量增长，2020年市场未受疫情波及，市场供应升至335万平方米，地价上浮带动市场量价齐升，全年成交266万平方米再创新高。2019-2020年房价显著上扬，成交均价一度突破13000元/平方米，较之2018年前均价上涨3成。

  到月度来看，2019年全年处于宽幅震动，4月最高点停格在26.8万平方米，至2020年初有所下行，上半年市场因疫情市场略显颓靡，至年中需求持续释放，成交量显著上升，自7月起持续走高，11月到达37万平方米创年内月度新高，较之去年高点增长了10万平方米，年末市场有所回调，但2021年一季度仍表现亮眼，4月起楼市调控力度趋严，市场受限下行显著。从价格走势来看，近两年丽水全市房价涨幅不明显，长期处于健康波动区间，2021年2月市场成交均价达16332元/平方米至最高点，后续房价受调控影响持续走低，至5月已下降2000元/平方米。

  得一提的是，丽水市场上行与其地市火热密切相关，2020年丽水土拍市场成交量价齐升，优质地块集中放量提高了房企拿地积极性，市区内万元地王频现，今年4月大发以单价超21000元/平拿下新地王轰动楼市。

  02
  区域冷热不均，城东高端改善、城南刚需
缙云量价齐升、松阳最艰难

  从区域层面来看，丽水各区之间分化显著，主城莲都区、缙云县、市场最为火热，遂昌县、庆元县楼市体量也在高速增长阶段，大有后来居上之势；相比来看松阳、云和等中部县市楼市却不愠不火，松阳最为艰难同比负增长。具体来看，

  主城莲都区城东板块最为火热，近两年市政府重点打造城东板块，引进50万人口入住城东，大力推动市场需求，品牌开发商纷纷扎堆市场。城东板块土地本就稀缺，地王项目层出不穷，短短数月“地王”易主的经历就出现了4-5次，房企拿地欲望高涨。大发今年3月拿下楼板价21258元/平方米的地王导致房价预期直破30000元/平方米，对于周边本就从1字头飙到2字头的房价来说，本地购房者纷纷下手，拉动一波市场恐慌性需求释放。4月26日政策针对当前市场出手调控，“限地价限房价”的“口号”遏制了市场过热，伴随城东首宗限价地（起拍13000元/平方米，限价24000元/平方米）即将入市开拍，客户观望情绪加重，不急于入市，周边成交量有明显降温。

  相比城东，城南板块则以刚需扎堆维持市场热度，房价维持在13000-14000元/平方米。城南板块与城区一山之隔，片区内土地众多，购房者中投资客占比7成，周边郊县上车首选城南。4月底志城在城南水阁拿地，楼面价破万，溢价率高达7成，可谓“面粉接近面包价”，进一步推动房价预期，周边项目迅速低价跑量，坐收渔翁之利。例如金地新希望风华剑桥屡开屡罄，碧桂园云境低价快速清盘。值得一提的是，城南水阁板块房价已攀升至15000-16000元/平方米，但项目扎堆更为明显，长期看购房需求已处于临界点，供求失衡或导致板块内价格倒挂。

  缙云县近年来涨势凶猛，2020全年成交体量同比增长翻倍，板块均价高达18000元/平方米。由于当前市面上在售楼盘较少，区域内竞争压力小，核心区域房价达到20000元/平方米以上直逼主城，本土房企华鸿在缙云屡屡拿地，隐有垄断市场之势。缙云市场属于内需驱动型，购房者大多数来自本地上车，鲜有投资客。

  松阳县是丽水价格洼地，市场却卖不动，区域内一年1000多套流速，去年市场体量同比下降20%，在9大县市中位列倒数。去年年初至年末核心区域项目均价从9000元/平方米拉升至11000-12000元/平方米已基本见顶，目前板块内去化较为困难。其主要原因在于本地人购买力不足，松阳平均工资仅3000-4000元/月，首付至多30-40万元，月供压力大；有钱人倾向于自建房或去杭州、金华买房，叠加市场在售楼盘仅3-5个，市场整体供应稍显不足。

  03
  地缘性客群为主，地段敏感性高
江湖景、学区为改善置业首选

  丽水本地人对地段敏感度极高，以市区为例，当地人对于老城区更为认可，有钱人喜欢买城东区改善房，但对于区域界定极为敏感，以北环路为界，环内环外两重天。环内核心区房价在23000-26000元/平方米区间，普遍高于环外不到2字头的均价，且通常是一房难求，开盘即罄的项目比比皆是，环外项目去化明显降速，较为依赖活动力度帮助去库存。

  另一方面，本地客户喜水厌山，凡是江景、湖景房均不愁卖，城东瓯江双湖板块项目均价普遍在30000元/平方米，江边更有二手房房价高达40000元/平方米，户型多以改善为主，主力面积段160-180平方米，九大县市的有钱人多数聚集在此，是名副其实的富人区。

  除景色外，当地人对于学区也颇为看重，核心学区是购房选择的一大加分项，老城区内重点学校较多，叠加城市中心的便利性，是当地人落户选择的首选地段之一。例如择址市政府边的紫金邸，配有市实验中小学的九年制双学区，房价炒到30000元/平方米以上，却仍需摇号买房，平均6人抢一套房，其热度可见一斑。

  04
  莲都主城区调控逐步精细化
一盘一价、信贷收紧，郊县相对宽松

  基于丽水市场当前热度持续走高，政府调控不断升级加码，对于主城区可谓管控到“毛孔”：限房价，拿地之初便锁定项目均价，按区域地段划分“一盘一价”，楼面价+7000-8000元/平方米的建安成本，装修标准限定1500-3000元/平方米区间，房企利润空间基本锁定。当前政府实施“限房价，竞地价”，为市场注入稳定剂。预售资金管控趋严，项目封顶才放款，且严查客户月供资质，禁止后期更名等违规行为。银行额度吃紧，放款周期延长至3-6个月。

  下属郊县调控相对宽松，诸如松阳县等平淡楼市限无可限，郊县市场中松阳、云和、青田等楼市较淡，且本地家庭普遍有2-3套房，自身购房需求不高，市场相对平稳健康。不过针对缙云、遂昌等去年市场热度显著升温的县市，政府也暂未采取管控措施，目前调控仍聚焦在莲都主城区。

  05
  购买力分化加剧
刚需客群月供压力大于首付
高端客群不差钱缺好房

  从购买力来看市场两极分化严重，刚需客群仍为月供担忧，当地企业主购买力不输一线高端客群。具体来看，本地刚需普通工薪阶层月均5000-6000元工资，200万元总价已是天花板，凑首付买房上车常态化，刚需家庭对于月供普遍有较大压力。与之相反，高端客户购买力无上限，丽水人喜做生意，全国各地的零售业主、松阳茶商、缙云企业主，普遍资金实力雄厚，面对500-600万元总价无压力，对于此类客群反而是市场缺少高端好房，本地自建房相较千篇一律的商品房无论是户型还是居住舒适度都更高一筹，换房缺少动力，多数高净值客群买市区房仅为投资。

  06
  地市大热带动楼市上涨预期
大发2.1万元/平“单价地王”引爆楼市

  谈及丽水地市，早在1999年丽水迎来第一期住宅用地拍卖，总用地24亩，最终被正达房产以2117万元拿下，楼面价仅700元/平方米，丽水楼市从此揭幕，20年间地价早已翻了数十倍。近年来，丽水土拍市场楼面价逐年递增，至2020年全丽水平均楼面价已近5000元/平方米。

  具体来看，主城莲都区土地成交逐年递增，市场呈现供需两旺，2020年全年土地成交建面255万平方米成交楼面价升至6882元/平方米，万元地王层出不穷；2021年土拍市场受政策调控限制显著降温，截至5月末，莲都区仅成交4宗地块，成交建面30万平方米。不过值得一提的是，今年成交的均是优质地块，平均楼面价高达14559元/平方米。 

  2020年起丽水土地市场热度持续高涨，年初绿城以21.7亿元总价拿下全年第一块万元地王，楼面价12080元/平方米，打破往年土地市场成交价，开启地市热潮，截止今年4月末，丽水市区共成交11幅万元地王，成交楼板价高度被屡次刷新，2021年3月11日，大发地产首次以21258元/平方米的楼面价拿下最新地王，溢价率54%，而对比其周边楼盘均价仅24000元/平方米左右，如今丽水地价的涨速不言而喻。

  07
  品牌房企借势“地王”加速跑量
本土房企“精打细算”保证利润

  基于土拍市场持续升温，房企拿地信心提升，无论外来品牌房企还是本土企业都在竞相拍地。据统计，2020年碧桂园继续下沉丽水，拿地4宗，其中2宗楼面价破万，拿地总建面56.9万平方米，夺得全年冠军；中瑞置业在城南以底价成交一宗商住用地，该地块因根据规划将建大型配套致建面大幅提高，位列面积榜亚军；省交投主力布局城东，位列榜单第三。

  另外，值得一提的是，因丽水市场2020年以来楼市持续火热，购房需求以内生为主，也得到了了浙系企业的青睐，拿地频频，在丽水市场占据份额远超外来房企,老牌房企瓜分了主城区优质地块，如绿城、华鸿嘉信均位列榜单TOP5，小型本土房企诸如松泰等普遍在单一县市进行深入布局。

  在战略布局上品牌房企和本土房企也有着明显分化，品牌房企普遍资金雄厚、积极扩张，更喜欢以量取胜，2019年碧桂园正式进入丽水，2020年仅隔一年便豪掷55亿元拿下4宗地块，拿地总金额高达55亿元，金地、绿城等龙头房企也早已深耕丽水市场数载，营销战略上选择借助地王拉动周边房价上涨房价预期，由此借势跑量抢回款。

  另一方面，本土中小型房企深耕丽水市场更为长久，对于丽水客群和土地价值的理解更为深刻，例如新鸿、正农、松泰等浙系本土房企，在拿地上极为谨慎，普遍低溢价拿地，成交楼面价超过一定价位便放弃竞争，以此保证自己的现金流充沛，确保了拿地项目后期能有利润可图。

  总而言之，丽水城区在调控政策出台后进入下行期，购房者选择以观望为主，房价抑制下刚需上车难度降级，伴随未来大量改善盘涌入市场，部分客群结构升级。高端客群或将改变策略，购房需求由投资转变为改善自住。由于自建房的先天优势，产品力成为高端盘的侧重点，对于购买力充足的当地老板，如何吸引他们购房是房企需要思考的问题。

其次，市场冷热不均仍是丽水郊县市场未来主旋律。郊县客群的需求充足但购买力有限，基于市场供不应求，短期市场仍以稳为主；不过郊县人口基数小，未来需求量将不断收缩，长期来看市场仍有向下趋势。