[第一太平戴维斯]“十四五”开局元年北京房地产市场半年总结

  全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2021年第二季度北京房地产市场研究成果，对北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分领域在今年上半年的综合表现进行研判，并就2021年下半年北京房地产市场未来走向做出展望。

  第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：“2021年对于中国来说是具有特殊意义的一年。它既是‘十四五’的开局之年、中国共产党建党一百周年，也是中国全面建成小康社会之年。可以说2021年的经济发展对中国经济中长期走势有着重要的指向性意义。房地产市场在上半年也交出了令人满意的答卷，包括写字楼市场、住宅市场及大宗投资市场等领域在二季度均有令人瞩目的整体表现。随着中国经济的不断复苏，房地产市场对经济增长的稳定作用也不断凸显。”

  2021年二季度，北京写字楼市场的租赁需求呈现井喷，市场活跃度持续提升，企业新租、扩租、搬迁等市场活动促成了若干宗重要成交。二季度，北京甲级写字楼市场共迎来四座新项目入市，供应量约为37.6万平方米；而本季度净吸纳量继续快速提升，约为22.4万平方米，环比增长34.7%、约为去年同期的七倍。北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币341.3元，平均租金指数环比、同比分别下降0.3%、3.6%，但租金降幅有所收窄。全市空置率为17.3%，环比、同比分别上涨0.7、3.6个百分点。就2021年上半年而言，北京写字楼市场已经完全摆脱疫情的影响，市场需求得到充分释放，但由于下半年新增供应量仍然巨大，未来一段时间全市写字楼仍将面临较大去化压力。

  北京商业零售市场继续活力十足，尤其是今年五一假期北京各大购物中心结合北京消费季推出多样化活动带动消费。受假期等积极因素影响，2021年1-5月，全市实现社会消费品零售总额5,840.5亿元，同比增长23.3%。其中，商品零售5,387.1亿元，同比增长20.5%；餐饮收入453.4亿元，同比增长69.2%。此外，本季度北京零售市场迎来三座新购物中心，包括西单更新场、北京丽泽天街、北投爱琴海购物公园均于本季度开门迎客，全市优质购物中心空置率环比微升0.1个百分点至6.9%。

  二季度商品住宅市场表现波澜不惊，推盘量与成交量基本保持稳定。整体来看，由于二季度国家推出一系列精准的房地产调控政策以抑制楼市过热，北京楼市逐渐开始冲高回落。2021年二季度，一手商品住宅市场新增供应面积达130.7万平方米，环比下降13%；同期，一手商品住宅成交面积为206万平方米，环比微涨6.4%。北京楼市属于全国重点一二线城市中最为稳定的市场，因此可以预见，下半年北京楼市仍以平稳发展为主、过热行情难以再现，另外，今年二季度起北京开始实施土地“两集中 " 供地规则，供给端的规则变革将持续发力保障房地产市场平稳健康发展。

  7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，保障性租赁住房再次迎来重大政策支持。而在北京高端租赁市场方面，全市服务式公寓市场出现逐步回暖态势，二季度整体空置率环比下降5.3个百分点至16.7%，较去年同期下降2.4个百分点。租金方面，同期全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月252.3元，租金指数环比保持不变，同比下降1.4%。

  北京大宗投资市场在二季度连续完成多宗极具震撼力的大宗投资与收购活动，反映出北京大宗投资市场对于机构投资者仍然具有强大的吸引力。二季度北京投资市场累积成交金额为人民币157.7亿元，成交资产包括写字楼、酒店、住宅项目、购物中心、二手地块等多个类别，其中不乏SK大厦的转让、黑石集团收购SOHO中国控股股权等引人瞩目的大手笔。目前国内商办市场正处于由增量时代向存量时代过渡的阶段，优质核心资产、城市更新改造项目、在建项目乃至自用型投资都有可能成为大宗投资市场的焦点。

  展望2021年下半年的市场走势，房地产市场整体仍然面临诸多挑战与压力。写字楼市场将迎来大体量供应，预计全市写字楼市场的格局与供求关系仍处于供与需的再平衡过程。零售市场方面，消费刺激与鼓励政策频繁出台，北京整体零售消费环境在不断升级改善。住宅市场方面，上半年楼市曾经出现过热势头，但目前已经逐渐企稳，潜在购房者的购房意愿或有所波动。而中央将继续坚持 " 房住不炒 "基调，同时继续强化房地产金融监管力度，住房信贷环境在下半年恐将有所收紧。