[克而瑞]上半年融资总量同环比均有所下降，排队上市企业数量创新高（2021年6月）

  商票纳入三条红线监控范围
上海通过REITs20条

  本月1日银保监会在发布会上表示将对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，合理控制房地产贷款增速，同时还要坚决遏制经营贷违规流入房地产苗头。此后在6月30日央行等监管部门将三条红线试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随三条红线监测数据每月上报，穿透式管理再进一步。整体看来，房企的融资环境仍在持续低位运行，但在部分新兴领域可能有所突破，比如6月15日上海市政府常务会议审议通过了“上海REITs 20条”，对于基础设施公募REITs的发行予以支持和奖励，未来REITs方面可能成为融资的一个热点。

  本月发债规模同环比均有所减少
融资成本环比提高

  本月100家典型房企的融资总量为1067.08亿元，环比上升12.7%，同比下降39.7%。其中，房企发债474.09亿元，环比下降9.9%，同比下降29.8%。上半年房企累计融资总量为66534亿元，环比下降22%，同比下降27%，房企融资压力持续凸显。本月房企融资成本6.45%，环比上升1.12个百分点，同比下降0.43个百分点。其中境外融资成本8.37%，环比上升1.66个百分点；境内融资成本4.60%，环比大幅上升0.81个百分点，主要是因为部分排名31-50梯队的企业发行公司债利率相对较高，拉高了融资成本。 

  越秀服务完成上市
恒大不再控股嘉凯城

  本月没有房企完成上市，而在房企旗下业务公司方面，越秀服务于28日正式挂牌上市。在递表方面，本月没有房企向港交所递表，力高、阳光城、众安、俊发以及融汇集团旗下的物业管理公司力高健康生活、阳光智博、众安智慧生活服务、俊发七彩服务和融汇悦生活都首次递交了上市申请。因此截至2021年6月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有11家和24家，其中房企三巽控股和6家房企旗下公司在本月通过了上市聆讯，预计将在7月集中上市。此外值得注意的是本月恒大转让了29.9%的嘉凯城股权，交易完成后将不再控股嘉凯城。除此之外，恒大也在6月20日以44.33亿港元转让了7.39亿股恒腾网络股份，企业通过这两笔交易大幅回笼资金以充实现金流。

  克而瑞研究出品

  企业发债

  债券发行：房企发债环比持续下降，融资环境仍不容乐观

  2021年6月100家典型房企的融资总量为1067.08亿元，环比上升12.7%，同比下降39.7%。其中，境内债权融资553.86亿元，环比上升20.0%，同比下降36.2%；境外债权融资313.63亿元，环比下降9.8%，同比下降31.3%；本月没有企业发行了永续债，股权再融资方面建发国际进行了9.40亿港元的增发配售。整体来看，在融资环境不放松下，房企融资限制仍然颇多，本月房企融资水平仍属于较低水平。2021年上半年，房企累计融资总量为66534亿元，环比下降22%，同比下降27%，房企融资压力持续凸显。

  其中，6月发债474.09亿元，环比下降9.9%，同比下降29.8%。其中，境外发债232.59亿元，环比下降15.9%，同比下降42.1%，从发行企业情况来看，共有16家企业进行了境外发债，环比增加一家，变化不大。境内发债241.50亿元，环比下降3.2%，同比下降11.8%，其中，公司债发行180.17亿元，环比上升86.8%，同比上升54.7%，碧桂园、保利发展、中海、招商蛇口等发行了公司债；中期票据发行37.90亿元，环比下降66.0%，同比下降34.7%，融资券方面发行23亿元，环比下降42.5%。

  本月房企融资成本6.45%，环比上升1.12个百分点，同比下降0.43个百分点。其中境外融资成本8.37%，环比上升1.66个百分点；境内融资成本4.60%，环比上升0.81个百分点。房企的境内融资利率在2.63%-7.00%之间，其中部分排名31-50梯队的企业发行公司债利率相对较高，拉高了融资成本；而境外融资利率范围则为4.625%-14.50%，利率在10%以上的境外债环比增加了3笔。2021年截至6月100家典型房企新增债券类融资成本5.59%，较2020年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本达6.86%，下降0.97个百分点，境内债券融资成本4.40%，较2020年下降0.03个百分点。

  具体企业表现来看，6月发债量最高的企业是招商蛇口，发行了21.6亿元的公司债，年限3-5年，融资利率3.37-3.66%，同时也发行了15亿元的超短融资券。本月发行债券的企业有26家，发债企业个数比上月减少1家。而从发债年限来看，保利发展发行的公司债年限达到7年，时间最长。从债券发行利率表现来看，中海发行3年期的20亿元公司债利率最低，年化利率为3.25%。

  债券期限：本月到期债券类514.63亿元

  本月房企有35笔债券到期，金额共计514.63亿元,环比下降12.7%，到期金额有所回落。其中，到期金额最高为中海地产2018年发行的一笔5亿美元的境外债和中国恒大2017年发行的一笔5亿美元的境外债。

  提前关注到7月将有41笔债券到期，合计613.82亿元，环比上升19.3%，房企偿债压力有所上升，单笔金额最高为远洋集团2018年发行的一笔7亿美元的境外优先票据。

  上市和股票

  拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为35家

  本月没有房企递交招股说明书，同时由于没有房企完成上市，因此截至2021年6月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企共有11家。值得注意的是，本月24日三巽控股成功通过了上市聆讯，预计7月19日正式挂牌上市，而除了三巽之外的其他2021年前递交招股书的房企都没有更新招股书。

  在房企分拆旗下公司上市方面，本月有多家房企旗下的物业公司向港交所递交了上市申请，包括力高、阳光城、众安、俊发以及融汇集团。而由于本月越秀服务完成了上市，因此截至2021年6月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有24家，其中融信服务、德信服务、朗诗绿色生活服务、中骏商管、领悦服务以及康桥悦生活都已经通过了上市聆讯，预计7月份将迎来一波上市潮。整体看来，房企分拆旗下板块上市的热潮仍在继续。

  IPO和增发：越秀服务完成上市，7月房企旗下公司将集中上市

  本月没有房企挂牌上市，而在房企旗下公司方面则有越秀服务完成了上市，因此2021年截至6月底完成上市的房地产相关企业达到了6家。由于本月有多家房企旗下业务公司通过了上市聆讯，因此7月份将形成一波上市潮。

  股权变动：恒大转让嘉凯城股权不再控股嘉凯城

  本月有多家房企出现了大股东的增持减持，比较值得注意的是恒大转让了29.9%的嘉凯城股权，交易完成后将不再控股嘉凯城。自从2016年入主嘉凯城以来，恒大一直都在努力解决两家公司的同业竞争问题，并且曾经承诺于2021年7月31日前解决。恒大放弃嘉凯城控股权也是解决方案之一。除此之外，恒大也在6月20日以44.33亿港元转让了7.39亿股恒腾网络股份，企业通过这两笔交易大幅回笼资金以充实现金流。

  股价变动：SOHO中国因黑石收购股价大幅上涨

  本月A股的地产相关股整月下跌的股票占比超过了70%，H股的下跌占比也超过了50%，两市地产相关股整体表现相比于过去两个月全面回调。在H股方面，本月SOHO中国的月涨幅达到了73.75%，是H股涨幅最大的地产股，企业股价从6月初开始受资金热炒持续上涨，一直到17日宣布黑石溢价收购SOHO中国54.93%股权之时已经大涨了87.75%，此后虽然到月底缓缓回落，但整月涨幅也达到了73.75%。

  在A股房企方面，本月陆家嘴的涨幅较大，企业股价在6月初持续上涨，6月10日之后开始震荡，最终整月涨幅达到了16.43%。企业股价涨幅较大主要是因为上海浦东自贸区政策预期落地，从而带动上海自贸概念发力走高，使得企业成为A股涨幅最大的房企。